Tényleg átjárhat a szomszéd a telken? – Alapvető tudnivalók a telki szolgalomról

2019. 10. 03., 13:15

Ma sem ritka, hogy egy-egy telek esetén szolgalmi jog van bejegyezve a földhivatalban. Az is előfordul, hogy a szomszéd a másik telken átjárva jut el a sajátjához. De jogszerű ez? Tényleg átjárhat a szomszéd a telken? A kérdésre dr. Kocsis Ildikó ügyvéd válaszol.

Mi az a szolgalmi jog?

A szolgalmi jog, vagyis a telki szolgalom a hétköznapokban nem gyakran használt kifejezés. Ez egy jogi szakkifejezés, amit azonban már sokan hallottak. De mit is jelent pontosan? – kezdi az Érthető Jog friss bejegyzését dr. Kocsis Ildikó ügyvéd.

A telki szolgalom két vagy több ingatlant érintő használati jog, mely szerint az egyik telek birtokosa, a másik telket előre meghatározott mértékben és célra használhatja, illetve követelheti annak birtokosától, hogy meghatározott magatartásoktól tartózkodjék.

A Polgári Törvénykönyv ezt így határozza meg: „Telki szolgalom alapján az ingatlan mindenkori birtokosa átjárás, vízellátás, vízelvezetés, pince létesítése, vezetékoszlopok elhelyezése, épület megtámasztása céljára vagy az ingatlan mindenkori birtokosa számára előnyös más hasonló célra más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja, vagy követelheti, hogy a másik ingatlan birtokosa a jogosultságából egyébként folyó valamely magatartástól tartózkodjék.”

Uralkodók és szolgálók? Még ma is léteznek?

A szolgalmi jog esetén beszélhetünk uralkodókról és szolgálókról. Itt azonban nem az emberek válnak uralkodóvá vagy szolgálóvá.

A telki szolgalom esetén az egyik telek lesz az uralkodó telek, míg a másik a szolgáló telek. Például egy átjárási szolgalom esetén az a telek lesz az uralkodó telek, ahová az átjárás a másik ingatlanon keresztül történhet. A szolgáló telek pedig az, amin keresztül az átjárás történik.

A szolgalom fennmarad függetlenül attól, hogy az ingatlan tulajdonosai, birtokosai változnak, hiszen a szolgalom alanyai nem név szerint meghatározott személyek, hanem az uralkodó, illetve a szolgáló telek mindenkori birtokosai. Vagyis a szolgalom nem személyhez, hanem ingatlanhoz kötött jog. Ez az alapvető különbség a haszonélvezeti joghoz képest.

Hogyan jöhet létre telki szolgalom?

Telki szolgalom létrejöhet:

  • szerződéssel,
  • elbirtoklással,
  • törvény rendelkezésével,
  • bírósági határozat alapján.

Mikor járhat át a szomszéd a telken?

A Polgári Törvénykönyv kimondja:

„Ha valamely föld nincs összekötve megfelelő közúttal, a szomszédok kötelesek tűrni, hogy az ingatlan mindenkori birtokosa földjeiken átjárjon.”

A fenti szabály alapján átjárási szolgalom illeti meg az ingatlan birtokosát, ha a földje nincs összekötve megfelelő közúttal. Ilyenkor a szomszédok, vagyis a szolgáló telek birtokosai kötelesek tűrni, hogy a jogosult földjeiken átjárjon.

Az nincs kizárva, hogy a felek szerződésben más esetben is létrehozzanak átjárási szolgalmat. Ilyen szerződést azonban csak az ingatlanok tulajdonosai köthetnek és azt az ingatlan-nyilvántartásba is be kell jegyeztetni.

Az átjárási szolgalom gyakorlása: hogyan járhat át a szomszéd a telken?

„A szolgalom gyakorlása nem vezethet mások, különösen a szolgalommal terhelt dolog használója jogainak szükségtelen sérelméhez.”

A telki szolgalom gyakorlása során a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosának érdekeit kímélve kell eljárni. Ugyanakkor arra is figyelni kell, hogy a jogosult, vagyis az uralkodó telek birtokosa szükségleteinek kielégítését támogassa.

A szolgalom gyakorlása nem zárja ki, hogy a szolgáló telek birtokosa a szolgalommal egyező célra maga is használja az ingatlant. Vagyis a telken átvezető utat, járdát nem csak a szolgalom jogosultja használhatja. Természetesen közös használat esetén a fenntartás költségei sem csak az egyik felet terhelik majd.

A telki szolgalom megszűnése

A szolgalom többek közt a következő esetekben szűnik meg:

  • Ha a rendeltetésszerű használathoz már nem szükséges, akkor a bíróság megszüntetheti, korlátozhatja vagy felfüggesztheti a telki szolgalom gyakorlását.
  • A szolgalom megszűnik, ha a jogosult – bár ez módjában állt – tizenöt éven át nem gyakorolta azt, vagy eltűrte, hogy gyakorlásában akadályozzák.
  • Természetesen a felek maguk is megszüntethetik a telki szolgalmat. Ehhez az uralkodó telek tulajdonosának a szolgáló telek tulajdonosához intézett írásbeli lemondó nyilatkozata és a szolgalmi jog ingatlan-nyilvántartásból való törlése szükséges.

 

dr. Kocsis Ildikó ügyvéd
Érthető Jog

Ha tetszett a cikk, kövesse az ÜZLETEMET
a Facebookon!

Még több friss hír

2025. 07. 08., 17:40
Az elmúlt időszakban a globális minimumadó kapcsán izgalmas fejlemények játszódtak le. A legfrissebb politikai megegyezések alapján az amerikai vállalatcsoportok kikerülhetnek a globális minimumadó hatálya alól, illetve mentességet kaphatnak a szabályok alkalmazása alól – számolnak be a Deloitte szakértői. Ez a hír kétségtelenül előnyös az amerikai multinacionális cégek számára, ugyanakkor számos kérdést vet fel a még frissnek számító rendszer további működése kapcsán.
2025-07-09 11:40:00
„A mesterséges intelligenciát elsősorban az emberi munkaerő tehermentesítésére használják a HR területén is, az pedig hasonlóan dolgozik az előszűrésnél, mint általában egy szakember: kulcssavakat keres, és a megadott kritériumoknak való megfelelést figyeli.”
2025-07-08 17:20:00
Továbbra is vegyes a kép a logisztika alágazatai között. A légi áruszállítás teljesítménye dinamikusan bővül, az első negyedévben rekordnak számító, 94,5 ezer tonna árut kezeltek a fővárosi repülőtéren. A nagyságrendekkel nagyobb volumenű közúti és vasúti áruforgalom ugyanakkor tovább csökkent. A közúti áruszállítás ismét évtizedes mélypontra süllyedt, miközben a nemzetközi gazdasági környezet hatásai a vasúti teherszállításra nyomták rá a bélyeget.

  Rovathírek: HIPA

  BIZNISZPLUSZ PODCAST

Donald Trump kriptoüzlete – és a piachoz kötődő szabályozó tevékenysége – miatt világszerte egyre nagyobb figyelem irányul a digitális valutákra. Mivel a téma egy 2025. július 1-jével érvénybe lépett kriptopiaci törvény miatt itthon is forró, megkértük Kalocsai Kornélt, a Blockchain Magyarország Egyesület alapító-elnökét, hogy segítsen tisztán látni, egyrészt az amerikai elnök által előidézett változásokkal, másrészt azzal kapcsolatban, hogy a kriptopiacot hogyan kellene mindenki javára megtisztítani. A blockchain és kripto szakértő-tanácsadó a leggyakrabban előforduló buktatókra és csalásokra is felhívta a figyelmet.
Érdekes ingatlanpiaci helyzetet teremt a helyi önazonosság védelméről szóló törvény, amely júliustól már hatályba is lép. Sokan gondolják, hogy önmagában a létezése befolyásolhatja az árakat, de ez szinte kizárólag az önkormányzatokon múlik. Bár Szegő Péterrel még a parlamenti szavazás előtt beszélgettünk a témáról, a Duna House PR és elemzési szakértőjeként átfogó képet tudott adni róla, hogy mi történik lokálisan és országosan a jogszabály bevezetése után.
Az Országos Kereskedelmi Szövetség (OKSZ) közölte: sajnálattal veszi tudomásul, hogy a kormány szakmai egyeztetés nélkül hosszabbította meg a hatósági árak rendszerét, hiszen ezzel a szőnyeg alá söpörték a gazdaságban lappangó feszültségeket, amelyek így csak tovább gyűlnek és mindenképpen felszínre kerülnek. Az árrésstop legnagyobb vesztesei éppen a kisboltok lesznek, hiszen lemaradnak az árversenyben a multikkal szemben – vezeti le ebben az epizódban Kozák Tamás. Az OKSZ főtitkára azt is elmagyarázza, miért nincs rendjén az elmaradt egyeztetés és felvázolja a szövetség szakpolitikai javaslatait, amelyek viszont gyógyírt jelentenének – árrésstop helyett.

  Rovathírek: ATOMBUSINESS