Az elbirtoklás a tulajdonjog megszerzésének egyik sajátos módja. Elbirtoklás esetén, meghatározott időn keresztül történő sajátként birtoklással, a törvényben meghatározott feltételekkel az ingatlan vagy ingó dolog tulajdonjoga megszerezhető. Az elbirtoklás megállapítása iránt gyakran indítanak pert, ugyanakkor felmerül a kérdés, hogy az érintettek szerződéses úton is rendezhetik-e például egy ingatlan elbirtoklását. A kérdésre dr. Szabó Gergely ügyvéd, a Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda irodavezető partnere válaszol.
Elbirtoklás útján szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát, aki az ingatlant 15 éven át sajátjaként szakadatlanul birtokolja.
Az elbirtoklás egyik feltétele, hogy az elbirtokló az ingatlant sajátjaként birtokolja. A sajátként birtoklás egyrészt azt jelenti, hogy külső megnyilvánulásaiban úgy birtokol, mintha tulajdonos lenne, például fizeti az ingatlan közterheit, karbantartja az ingatlant, stb. A sajátként birtoklás másik ismérve, hogy a birtokos alapos okkal feltételezheti, hogy birtoklását kívülálló személy – akár a tulajdonos – nem szakíthatja meg. Ez nem azt jelenti, hogy azt kell hinnie, hogy ő a tulajdonos, hanem azt kell feltételeznie, hogy az ingatlan a sajátja. Így nem lehet szó elbirtoklásról, ha a birtokosnak a birtoklásra más jogcíme van, például bérlőként vagy szívességi használóként birtokolja az ingatlant.
A 15 éves birtoklásnak szakadatlannak kell lennie. Az elbirtoklási idő megszakad, ha a tulajdonos az ingatlan visszaadása iránti követelését bírósági úton érvényesíti, vagy az ingatlanra vonatkozó tulajdonosi jogát gyakorolja. Szintén megszakad az elbirtoklás, ha a birtokos az ingatlan birtokát akaratán kívül elveszti, és azt 1 éven belül nem szerzi vissza, vagy 1 éven belül nem kéri a bíróságnál, hogy az újabb birtokosa adja vissza.
Az ingatlant elbirtokló személy a tulajdonjogot ingatlan-nyilvántartáson kívül szerzi meg, azaz a tulajdonszerzésnek a bejegyzés nem feltétele. Az elbirtokló igényelheti, hogy tulajdonszerzését az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék. Ez azért fontos, mert ha az ingatlan-nyilvántartás szerinti tulajdonos időközben jóhiszemű harmadik személynek eladja az ingatlant, aki az ingatlan-nyilvántartási adatokban bízva szerez tulajdont, e személlyel szemben az elbirtoklásra nem lehet hivatkozni.
Az elbirtoklás megállapítását és az elbirtokló tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzése iránti intézkedést gyakran bírósági perben szokták kérni. Ennek oka, hogy a tulajdonos általában vitatni szokta az elbirtoklást, vagy pedig nem is sikerül vele kapcsolatba lépni.
Nem feltétlenül szükséges azonban bírósághoz fordulni az elbirtoklás miatt. Amennyiben a tulajdonos az elbirtoklást elismeri, és az elbirtokló tulajdonjogának bejegyzéséhez hozzájárul, akkor a felek erről megállapodhatnak. Az ilyen megállapodás alkalmas az elbirtokló tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére, ha a törvényben előírt alaki és tartalmi feltételeknek megfelel. Az ilyen szerződést, hogy bejegyzésre alkalmas legyen, közjegyzői okiratban vagy ügyvéd által ellenjegyzett okiratban kell megkötni.
Köztudott, hogy ingatlan adásvétel esetén a vevőnek visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetni. Az elbirtoklás nem ellenérték fejében való tulajdonszerzés, ezért felmerülhet a kérdés, hogy az elbirtokló köteles-e visszterhes vagyonátruházási illetéket fizetni?
Az Illetéktörvény megadja e kérdésre a választ. A törvény kimondja, hogy az ingatlan öröklési vagy ajándékozási illeték alá nem eső, más módon történő megszerzése is visszterhes vagyonátruházási illeték alá esik. Így nem csak az ellenérték fejében szerzett ingatlan esetén, hanem az elbirtokolt ingatlan esetén is fizet az elbirtokló vagyonátruházási illetéket. Az illeték általános mértéke az ingatlan forgalmi értékének 4 százaléka 1 milliárd forint forgalmi értékig. E feletti értékű ingatlan esetén az 1 milliárd forint feletti részre további 2 százalék illetéket kell fizetni, azzal, hogy az illeték legfeljebb 200 millió forint lehet.
dr. Szabó Gergely
ügyvéd, irodavezető partner
Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda
A világ TOP 5 építőipari nehézgépgyártó vállalata között számon tartott kínai Zoomlion 105 millió euró értékben Magyarországon építi fel harmadik európai gyáregységét.
„Egy nukleáris létesítmény megtámadása abszolút elfogadhatatlan, ilyesminek nem szabad megtörténnie.”