2025. január 15-től hatályba lép az új ingatlan-nyilvántartási törvény; a változások sok területet érintenek. A tulajdonjog-fenntartásra, illetve függőben tartásra vonatkozó legfontosabb tudnivalókat dr. Szabó Gergely ügyvéd foglalta össze.
A tulajdonjog-fenntartás és a függőben tartás széles körben alkalmazott megoldások ingatlan adásvétel esetén, amennyiben a vevő nem a szerződéskötéskor fizeti ki a teljes vételárat. Ebben az esetben a felek 2025. január 15-ig a tulajdonjog-fenntartás és az eljárás függőben tartása közül választhattak.
Amennyiben az eladó az adásvételi szerződésben a tulajdonjogát a vételár kiegyenlítéséig fenntartotta, akkor az eladó a tulajdonjog-fenntartásának tényét a vevő feltüntetésével az ingatlan tulajdoni lapjára feljegyeztette. A tulajdonjog-fenntartás legfőbb előnye, hogy korlátlan ideig tarthat. Hátránya például, hogy nem nyújt védelmet, ha a fenntartás ideje alatt az eladó tulajdonrészére végrehajtási jogot jegyeznének be.
A szerződő felek az adásvételi szerződés benyújtásakor kérhették a földhivatalt, hogy a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelmének elintézését a tulajdonjog bejegyzési engedély benyújtásáig, de legfeljebb 6 hónapig tartsa függőben. Ennek a megoldásnak az előnye, hogy a függőben tartott bejegyzési kérelem elintézetlen széljegyként mindaddig akadályozza a később érkezett kérelmek elintézését, amíg a függőben tartozott kérelem elintézésre nem kerül. Így a tulajdonjog bejegyzési kérelem függőben tartása megakadályozta például a végrehajtási jog bejegyzését is az ingatlanra. Hátránya viszont, hogy az eljárást függőben tartani legfeljebb csak 6 hónapig lehet. Amennyiben a függőben tartás ideje alatt a tulajdonjog bejegyzési engedély nem kerül benyújtásra, a földhivatal a széljegyet törli. Ekkor az esetlegesen sorban álló további széljegyek elintézéséről is gondoskodik.
Az új ingatlan-nyilvántartási törvénnyel és a Polgári Törvénykönyv ezzel összefüggő módosításával megszűnik a függőben tartás és a tulajdonjog-fenntartással történő eladás tényének feljegyzése. Ezek helyett a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog kerül bevezetésre.
Az eladónak a jogszabály-módosításokat követően is joga lesz arra, hogy adásvétel esetén tulajdonjogát a vételár kiegyenlítéséig fenntartsa. A módosítást követően a törvény már kifejezetten kimondja, hogy a tulajdonjog-fenntartás ideje alatt az eladó a vevő tulajdonszerzésre irányuló jogát a vevő hozzájárulása nélkül nem csorbíthatja. Ez azt jelenti, hogy például ez idő alatt az eladó az ingatlant harmadik személyre nem ruházhatja át és nem terhelheti meg.
Fontos változás, hogy eddig a tulajdonjog-fenntartással eladás tényként került feljegyzésre az ingatlan tulajdoni lapjára. A módosítást követően a tulajdonjog-fenntartást az ahhoz kapcsolódó vevői jog feltüntetésével kell az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni.
A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzésének következménye, hogy automatikusan kapcsolódik hozzá a később érkezett bejegyzési kérelmek elintézésének felfüggesztése. Ez azt jelenti, hogy ha tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot jegyeztek be a tulajdoni lapra, akkor az ingatlanra ezt követően érkezett jogok/tények bejegyzését a földhivatal felfüggeszti. A felfüggesztés legfeljebb a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem elbírálásáig vagy legkésőbb a vevői jog bejegyzése iránti kérelem benyújtásától számított 6 hónapos határidő elteltéig tart. Például, ha egy adásvételi szerződés alapján tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot jegyeztek be a tulajdoni lapra, majd ezt követően érkezik egy végrehajtási jog bejegyzése iránti kérelem az eladó tulajdoni hányadára, akkor a földhivatal a végrehajtási jog bejegyzése iránti kérelem elintézését felfüggeszti. Amennyiben a vevő tulajdonjogának bejegyzésére vonatkozó engedély 6 hónapon belül benyújtásra kerül, akkor a földhivatal a végrehajtási jogra vonatkozó kérelmet elutasítja. Ekkor ugyanis már nem az eladó a tulajdonos.
Az új szabályozás szerint az ingatlan-nyilvántartási eljárás függőben tartását nem kell külön kérni. 2025. január 15. után az nem válik el a tulajdonjog-fenntartással történő eladás intézményétől. A tulajdonjog-fenntartással való eladás esetén a kapcsolódó vevői jog bejegyzésének automatikus következménye lesz az ezt követő bejegyzési eljárások felfüggesztése.
A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog másik fontos következménye, hogy a vevő tulajdonjogának bejegyzése esetén a vevő tulajdonjogát a vevői jog ranghelyén kell bejegyezni. Ez azért fontos, mert a vevő tulajdonjogát abban az időben kell majd bejegyzettnek tekinteni, amikor a vevői jogot eredetileg bejegyezték. Tehát a vevő tulajdonjoga meg fogja előzni azokat a bejegyzéseket, amelyeket a vevői jogot követően kértek bejegyezni.
A tulajdonjog-fenntartással történő eladásnak a módosított szabályok szerint sincs időbeli korlátja. A tulajdonjog fenntartására határozott vagy határozatlan időre is sor kerülhet.
Azonban a hozzá kapcsolódó vevői jog ingatlan-nyilvántartásban való feltüntetésének vannak bizonyos időbeli korlátai.
– Ha a tulajdonjog fenntartására a felek határozott időben állapodtak meg, akkor a földhivatal a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot a határozott idő elteltével törli.
– Ha a vevői jog határozatlan időre kikötött tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódik, akkor a földhivatal 5 év elteltével törli a vevői jogot.
Mindkét esetben van arra lehetőség, hogy a törölt tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot a felek megállapodása alapján ismételten bejegyezze a földhivatal.
Ha 6 hónapon belül a tulajdonjog nem kerül bejegyzésre, akkor megszűnik a vevői jog felfüggesztő hatása. Tehát a később érkezett, elintézetlen kérelmeket is elintézi a földhivatal. Ez azonban nem jelenti azt, hogy 6 hónap elteltével a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog törlésre kerül. A vevői jog a 6 hónap elteltét követően a tulajdonjog-fenntartás teljes ideje alatt fennmarad (határozatlan idő esetén 5 évig) és az elidegenítési és terhelési tilalommal azonos módon funkcionál. Ez azt jelent, hogy az eladó, akinek az ingatlanára tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog került bejegyzésre, a 6 hónap eltelte után is csak a vevő engedélyével terhelheti meg vagy ruházhatja másra az ingatlant. Ez azonban már nem vonatkozik az eladó tulajdonrészére bejegyzendő végrehajtási jogokra. A végrehajtási jog bejegyzését nem gátolja a terhelési tilalom. Tehát 6 hónap eltelte után a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog ellenére is bejegyezhető az eladót terhelő végrehajtási jog.
dr. Szabó Gergely
ügyvéd, irodavezető partner
Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda
Az ivóvízkincset kímélő és alacsony energiafelhasználású üzemmel bővül Szolnok több mint hét évtizede fejlődő vegyipari ökoszisztémája az elektrolitgyártás vezetői közé tartozó KunlunChem százmillió eurót meghaladó befektetésével.
A kormány felmentést kért a Paks II. beruházás számára az előző amerikai adminisztráció által „politikai bosszúból” meghozott szankciók alól, amelyek nehezítik a beruházás előrehaladását – tájékoztatott Szijjártó Péter külgazdasági és külügyminiszter.