Az irodapiac jövője – A szolgáltatott iroda

2019. 10. 23., 12:15

A „szolgáltatott irodát” nyújtók az irodára nem csupán, mint bérelhető helyiségre, hanem az irodát használóknak kínált szolgáltatások összességére, a vállalkozás sikerét elősegítő befektetésre gondolnak. E piaci szegmensnek jellemzően három szereplője van: a tulajdonos/bérbeadó, a bérlő/szolgáltató, aki a helyiséget bérbe veszi a tulajdonostól, kialakítja, és aztán annak részeit albérletbe/használatba adja ügyfeleinek.

A szolgáltatott irodák főbb előnyei – Bérlői és befektetői szempontból

Míg a bérlő/szolgáltató jellemzően hosszabb ideig (akár több mint tíz évig) veszi bérbe a helyiséget, addig a szolgáltatott iroda keretei között albérlőként akár néhány órára vagy hétre is bérelhető egy már teljesen berendezett, azonnal beköltözhető, személyes igényekhez igazított, prémium kategóriás irodahelyiség. Mindez kiegészítve a helyben elérhető szolgáltatásokkal (recepciós és asszisztensi személyzet, tárgyalók biztosítása, rendezvények lebonyolítása stb.); akár külön befektetés és óvadékfizetési kötelezettség nélkül.

A rövid bérleti időtartam különösen vonzó olyan cégek, vállalkozók (pl. startupok) számára, akik még nem tudják vagy nem akarják hosszú távra (5 vagy 10 évre) elkötelezni magukat egy helyiség mellett, ugyanakkor a normál bérletekhez hasonló színvonalú kialakításra és szolgáltatásokra tartanak igényt.

„A szolgáltatott iroda használatára vonatkozó albérleti szerződések jellemzően rövidek, „nem-jogászok” számára is könnyen érthetők. A szerződés megállapodástól függően azonnal, következmények nélkül felmondható vagy meghosszabbítható, de akár az iroda mérete is egyik napról a másikra növelhető vagy csökkenthető az aktuális igényeinknek megfelelően, ehhez igazodó árszabással” – mondta Ungár Attila, a Lakatos, Köves és Társai Ügyvédi Iroda partnere.

Befektetői szempontból fontos kiemelni, hogy a szolgáltatott irodát is kínáló irodaházak jobb áron kelnek el az ingatlanpiacon, mint hagyományos társaik.

A szolgáltatott iroda főbb hátrányai – Elsősorban bérbeadói szempontból

A tulajdonosoknak hozzá kell szokniuk, hogy az ilyen típusú bérlők sokkal nagyobb flexibilitást igénylenek a belső kialakítások terén, azaz el kell fogadniuk, hogy bizonyos szintig elvesztik a kontrollt a saját épületük felett.

Így például a hagyományos irodákhoz képest az ülőhelyeket – a jogszabály által megengedett keretek között – sűrűbben alakítják ki, ami a fűtő-, szellőző és légkondicionáló rendszerekkel kapcsolatosan is nagyobb igényeket támaszt.

Számos speciális, nemzetközi sztenderdekhez és a helyi sajátosságokhoz is igazodó kialakítási/kivitelezési igény jelenik meg a bérlői oldalon, sok esetben az épületet ezért eleve erre a funkcióra kell tervezni a nagyobb rugalmasságot biztosító gépészeti kialakítás, könnyebb cellázhatóság, a megfelelő mennyiségű friss levegő érdekében. Ezáltal az épület tervezése, kivitelezése hárompólusává válhat (a tulajdonos, a kivitelező és a bérlő részvételével), amely megfelelő szabályozást igényel mind a tulajdonos és a bérlő (szolgáltató) által kötött bérleti szerződésben, mind a tulajdonos és a kivitelező által kötött kivitelezési szerződésben, valamint a felek szoros együttműködését igényli. A tulajdonos és a szolgáltató közötti bérleti szerződésekben ezért új rendelkezések jelennek meg, részletes szabályozást tartalmazva az épület kialakítására és későbbi lehetséges átalakítására vonatkozóan.

A bérlemény albérletbe adása a funkcióból fakadóan sokkal szabadabb, kötetlenebb, aminek következtében a bérbeadó kénytelen feladni a teljes kontrollt afelett, hogy valójában ki is használja az épületét. A bérlők rendszerint székhely-szolgáltatással is foglalkoznak, ami megfelelő felügyeleti mechanizmus hiányában hosszú távon követhetetlenné teheti, hogy mely cégek székhelye van az épületbe bejegyezve.

Oláh Tamás, a Lakatos, Köves és Társai Ügyvédi Iroda ügyvédje szerint az engedélyezett használat kérdéseit érdemes a bérleti szerződésben körültekintően rendezni, különösen mivel a bérlők a szolgáltatásaikat a piaci igényekhez alkalmazkodva folyamatosan változtatják.

Fontos tudni, hogy ha a tulajdonos az épületen belül egy másik bérlő számára kizárólagosságot biztosított egy bizonyos szolgáltatás nyújtására, ez a szolgáltatott iroda változó ügyfélköre mellett nem feltétlenül biztosítható.

Ha például egy irodaházban egy ügyvédi iroda kizárólagosságot kap a bérbeadótól (azaz a bérbeadó vállalja, hogy más ügyvédi irodának nem ad ki területet) és ugyanabban az épületben van egy szolgáltatott iroda is, a bérbeadó már nem fogja tudni kontrollálni, hogy más ügyvédi irodák is megjelenjenek az épületben a szolgáltatott irodán keresztül, így szerződésszegésbe kerülhet.

A bérlet megszűnésének esetére a bérlemény kiürítését biztosító, perindítás nélkül végrehajtható ún. kiürítési nyilatkozat jelentősége csökken, mivel nem a főbérlő lesz birtokban, hanem az ügyfelei, akiktől a gyakorlatban nem kehet megkövetelni ilyen nyilatkozat kiadását.

A bérleti időtartam az átlagos irodabérlethez képest hosszabb (tipikusan több mint 10 év), ebből adódóan az épület jobban ki van téve a szolgáltatott iroda koncepció hosszútávú életképességének. Az albérletek időtartama ezzel szemben jóval rövidebb, így tulajdonosi szempontból fokozott kockázatot jelent a bérlői fizetésképtelenség, miután egy negatív piaci változás esetén az albérlők – a flexibilis bérleti időtartamnak köszönhetően – könnyebben eltűnhetnek.

Ha tetszett a cikk, kövesse az ÜZLETEMET
a Facebookon!

Még több friss hír

2024. 05. 24., 11:10
Az Európai Parlament 2024. április 24-én elfogadta a platformalapú munkavégzés munkakörülményeinek javításáról szóló irányelvét. A legfontosabb tudnivalókat dr. Szemán Péter, a Bán, S. Szabó, Rausch & Partners munkajogi csoportjának vezetője foglalta össze.
2024-05-25 16:44:25
13 milliárd forint vissza nem térítendő támogatásra pályázhatnak a vendéglátóhelyek, elsőként az egész évben nyitva tartó, vidéki éttermeknek nyílik meg a lehetőség május 27-től.

  BIZNISZPLUSZ PODCAST

Női pék, cukrász, kaviárszakértő is helyet kapott a rendezvény nagyszínpadán, hogy a fő téma, a „női energiák” mentén bemutassák a művészi szintre emelt szakmájukat. Nemes Richárd főszervező elárulja, hogy hogyan lehet még fenntarthatóbban működtetni egy műfajából adódóan sok hulladékkal járó gasztronómiai rendezvényt vagy milyen egyszerű ételekkel tudnak nagyot alkotni a Gourmet Fesztiválon bemutatkozó konyhák mesterei. Ha mindez nem lenne elég, kifejti, hogy a fine dining milyen vonásokkal ruházta fel a magyar vendéglátást az utóbbi pár évben és például hogyan lehet „veganizálni” megszokott fogásokat, amelyek ettől csak még jobbak lesznek! Vigyázat, étvágygerjesztő epizód!
Miközben a világ e-személyautó gyártói egyre élesedő versenyt vívnak a vásárlók kegyeiért, nem szabad elfelejteni, hogy a közlekedés károsanyag-kibocsátásának jelentős részéért a teherfuvarozás felel. Egyre több középtávú áruszállítást és utolsó mérföldes kézbesítést kiszolgáló depó elektrifikálja a járműflottáját és alakít ki hozzá megfelelő infrastruktúrát, ám nagyon nem mindegy, hogy az üzemeltetés mennyire tud hatékony és gazdaságos lenni – mutat rá ebben az epizódban Négyesi Szilárd, a Siemens Zrt. szakértője.
Újabb különleges hazai vállalkozás, az Ország Söre szavazást alapító Beerselection mutatkozik be a csatornán. A budapesti sörszaküzletbe hetente több tucatnyi újdonság érkezik, köztük akár olyan különlegességekkel, amelyekből egyszerre csak pár darab érhető el az egész országban. A sörkultúra hazai terjesztése fontos küldetés a tulajdonosoknak, hiszen akár 800-féle sörstílus létezik, miközben a legtöbb ember egyedül a lágert ismeri fel. A magyar sörrajongók által idén összeállított recept sorsáról, a kissé elhasznált „kézműves” kifejezés mögötti igazságról, illetve arról, hogy miért érdemes szaküzletben venni a sört a nagy áruházak helyett, Bárkai Péter mesél a BeerSelectiontől. Az ügyvezető persze igazságot tesz az örök, csapolt, palackozott, vagy dobozos kérdésben is...

  Rovathírek: GUSTO

13 milliárd forint vissza nem térítendő támogatásra pályázhatnak a vendéglátóhelyek, elsőként az egész évben nyitva tartó, vidéki éttermeknek nyílik meg a lehetőség május 27-től.

  Rovathírek: ATOMBUSINESS