Osztatlan tulajdonjog: a beruházók rémálma

Termőföldeknél gyakran előfordul, hogy az ingatlan akár tucatnyi különböző személy osztatlan közös tulajdonában áll. Sőt, az sem ritka, hogy a tulajdonostársak némelyike (a tulajdoni lapról kinyerhető néhány adaton kívül) még a többi tulajdonos számára sem ismert vagy elérhető.

Amellett, hogy ez nehézkessé teheti a mezőgazdasági hasznosítást, egy lehetséges zöldmezős beruházás fejlesztőjét is joggal riasztja el egy olyan tulajdoni lap, ahol már a tulajdonosok felsorolása is több oldalt vesz igénybe. A kiszemelt ingatlan tulajdoni viszonyainak átláthatatlansága és az ebből eredő fejlesztői kockázatok miatt már nem egy beruházás hiúsult meg vagy került át egy kevésbé optimális helyszínre.

Januártól van megoldás

„Az év elején hatályba lépett új szabályozás kifejezetten azt a célt szolgálja, hogy a termőföldek közös tulajdona gyorsan, hatékonyan, bírósági eljárás nélkül megszüntethető legyen” – magyarázza Bihari Levente, a Jalsovszky szakértője. „Lényege, hogy a tulajdonosok egy hatósági „osztóprogram” segítségével, megegyezés útján feloszthatják a földet, aminek eredményeként több kisebb, de önálló helyrajzi szám alatti, önállóan tulajdonolt ingatlan jön létre.”

Az igazi újdonságot azonban nem ez jelenti, hiszen a közös tulajdon eddig is megszüntethető volt a felek megegyezésével (bár erre eddig csak bírósági eljárás keretében volt lehetőség). A valódi fejlemény az, hogy az osztóprogram kiküszöböli a hosszadalmas, földmérő bevonásával történő területi osztozkodást. További lényeges előrelépés, hogy már a tulajdoni hányadok szerinti egyszerű többség akarata is elég lesz az egyezséghez, ráadásul mindenféle bírósági eljárás nélkül. Sőt, az elérhetetlen vagy azonosíthatatlan tulajdonostársak egyetértését automatikusan vélelmezni kell, vagyis az ő kimaradásuk sem lehet gátja a felosztásnak.

A jogszabály emellett lehetőséget ad arra is, hogy az egész ingatlant egy tulajdonostárs „kebelezze be”: ha a felosztott ingatlanok nem érnék el az előírt minimum méreteket, akkor valamely tulajdonostárs a jogszabályban rendezett megtérítés ellenében (ha pedig több jelentkező is akad, a legmagasabb megajánlott összeg ellenében) magához válthatja a többi tulajdoni hányadot.

Az állam előjogai

Az új szabályok speciális jogokat biztosítanak az államnak a földtulajdon-helyzetek rendezése érdekében. Egyrészt, ha a fentiek szerinti felosztással a tulajdonosok 2 éven át sikertelenül próbálkoznak, és a tulajdonosok száma kellően magas, akkor kezdeményezhető akár az is, hogy az állam sajátítsa ki a földet. Ilyenkor az állam döntése, hogy él-e ezzel a lehetőséggel.

Másrészt az állam automatikusan és kötelező jelleggel tulajdonossá válik azoknál a termőföldeknél, ahol nem beazonosítható a tulajdonos személye (mert adatai hiányosak), illetve ahol a bejegyzett tulajdonos születési évétől kezdve 120 év már eltelt. A földhivatalok hivatalból ellenőrzik, hogy ilyen körülmény fennáll-e, és szükség esetén hirdetményt tesznek közzé. Ha az előírt idő (3 hónap, illetve 1 év) alatt a beazonosítás nem végezhető el, illetve a valódi tulajdonos nem jelentkezik, az érintett ingatlan az állam tulajdonába kerül. A későbbiekben felbukkanó tulajdonos az államtól a földet visszaválthatja, vagy ha az állam esetleg már túladott rajta, kártalanítást igényelhet.

Mi várható?

Az új előírások végre képesek lehetnek megszüntetni a termőföldek kusza tulajdoni állapotát és megoldani az ismeretlen, elérhetetlen tulajdonosok problémáját. Egy tervezett zöldmezős fejlesztés esetében tehát már nem kell eleve reménytelennek elkönyvelni azokat az ingatlanokat, ahol a nagyszámú tulajdonos vagy egy azonosíthatatlan tulajdonostárs eddig megoldhatatlan akadályt jelentett.

Másrészt az új szabályok várható következménye az állami földtulajdon arányának növekedése lesz. „Jelenleg ugyanakkor még nem tudni, hogy az államnak mi lesz a koncepciója ezek hasznosítására: vajon a mezőgazdasági művelés fenntartása lesz-e a prioritás, vagy meglesz a hajlandóság a zöldmezős beruházások támogatására?” – teszi fel a kérdést Bihari Levente.