Mit jelent a tulajdonjog fenntartás ingatlan adásvételnél?

2022. 12. 09., 14:22

Ingatlan adásvétel során sokszor találkozhatunk két fogalommal: tulajdonjog fenntartás vagy függőben tartás. Mit jelentenek ezek és mire valók? A legfontosabb tudnivalókat dr. Kocsis Ildikó foglalta össze.

Mi minősül ingatlannak?

Csak röviden, de érdemes tisztázni két alapfogalmat, amivel gyakran találkozhatunk a jogi szövegekben. Az egyik az ingatlan, a másik az ingóság. Tapasztalatból tudom, hogy ezek nem mindig világosak mindenki számára – kezdi az Érthető Jog friss bejegyzését dr. Kocsis Ildikó ügyvéd. Ez érthető is, hiszen a munkából hazaérve biztosan nem azt mondjuk, hogy „még beugrottam a boltba pár ingóságért”.

Valójában a jogtudományhoz tartozó kérdés az, hogy mikor ingó valami és mikor ingatlan. Ha nem szeretnél jogtudós lenni, elegendő annyit tudni, hogy az ingó dolgok általában anélkül elmozdíthatók a helyükről, hogy kár keletkezne bennük, míg az ingatlanokra ez – legalábbis főszabály szerint – nem igaz. Az ingók tehát mozgathatók, míg az ingatlanokra ez nem jellemző. Például ingó egy asztal, szék, ékszer, bicikli. Ingatlan pedig egy telek, ház, lakás, épület. Míg egy ház ingatlannak minősül, addig a tégla, amiből építik ingó dolog addig, amíg nincs beépítve. Bár már létezik arra is technológia, hogy egy épületet egy másik helyre szállítsanak át, azért ez nem mindennapi történet.

Hogyan szerezhető meg egy ingatlan tulajdonjoga?

Az ingatlanok adásvétele során a tulajdon megszerzéséhez nem elegendő maga az adásvételi szerződés. Ingatlan vásárláskor arra is szükség van, hogy az új tulajdonos tulajdonjogát a földhivataloknál vezetett ingatlan-nyilvántartásba is bejegyezzék. Magyarul, az ingatlan tulajdoni lapjára felkerüljön, hogy ki az új tulajdonos.

Az új tulajdonos feltüntetéséhez, az is szükséges, hogy az addigi tulajdonos, vagyis adásvételnél az eladó ehhez hozzájáruljon. Ezt a nyilatkozatot nevezik tulajdonjog bejegyzési engedélynek is.

Mit jelent a tulajdonjog fenntartás?

Mivel a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez szükség van az eladó hozzájárulására is, ezért arra is van lehetőség, hogy az eladó ezt az engedélyt ne az adásvételi szerződés aláírásakor adja meg. Ez érthető is abban az esetben, ha a vevő nem fizeti ki azonnal a teljes vételárat. Ilyenkor van arra lehetőség, hogy tulajdonjog fenntartással kerüljön sor az adásvételre. Ez azt jelenti, hogy az adásvételi szerződésben az eladó a teljes vételár megfizetéséig még fenntartja a tulajdonjogát.

A tulajdonjog fenntartás csak az eladót védi?

Ne gondold, hogy a tulajdonjog fenntartás csak az eladót védi. Ez a vevőnek is garanciát jelent. Hogyan?

Ingatlan adásvételnél a vevőnek is fontos, hogy az eladó ne adhassa el másnak az ingatlant, amíg ő nem fizeti ki a teljes vételárat. A tulajdonjog fenntartást a tulajdoni lapon is fel kell tüntetni. Ez pedig garanciát jelent a vevő részére is. A tulajdonjog fenntartás bejegyzését követően az eladó másra nem ruházhatja át az ingatlant és nem is terhelheti meg.

Miért lehet előnyös a tulajdonjog fenntartás?

A legnagyobb előny, hogy ebben az esetben nincs időbeli korlát. A felek határozhatják meg, hogy meddig akarják fenntartani az eladó tulajdonjogát, vagyis praktikusan mennyi ideje van a vevőnek, hogy kifizesse a teljes vételárat. Az is megengedett, hogy előre ne határozzák meg ezt az időtartamot, bár ez egyéb szempontokra figyelemmel, nem szokásos eljárás. Hiszen melyik eladó nem szeretné előre kikötni, hogy meddig kellene megkapni az ingatlan teljes vételárát?!

A lényeg, hogy a tulajdonjog fenntartás lehetővé teszi a vételár hosszabb idő alatti kifizetését úgy, hogy eközben mind az eladó, mind a vevő védve legyen. Bár ez a védelem sem mindenható. Nézzük, hogy miért!

A tulajdonjog fenntartással történő eladás hátránya

Bár a tulajdonjog fenntartás védi a vevőt is, hogy az eladó ne tudja ezalatt másnak eladni vagy megterhelni az ingatlant, van, amitől nem óvja meg a vevőt. A tulajdonjog fenntartás nem nyújt védelmet a végrehajtástól.

A tulajdonjog fenntartás bejegyzését követően is sor kerülhet az eladóval szembeni végrehajtási jog bejegyzésére. Szerencsére, még ekkor sem biztos, hogy minden veszve van, hiszen nincs kizárva, hogy az ingatlant a még hátralévő vételárból tehermentesítsék. Ám, ha az eladó tartozása ennél nagyobb lenne, akkor már nagyobb a baj. Ha a tartozás nem kerül kifizetésre és a végrehajtási jogot nem törlik az ingatlanról, akár még az ingatlan árverezésére is sor kerülhet.

 

dr. Kocsis Ildikó
ügyvéd

Érthető Jog

Ha tetszett a cikk, kövesse az ÜZLETEMET
a Facebookon!

Még több friss hír

2024. 12. 20., 10:05
Mikro-, kis- vagy középvállalkozása kihasználná a digitalizációban rejlő lehetőségeket, és ehhez kedvező finanszírozást keres? Akkor megoldást nyújtanak a Magyar Fejlesztési Bank december 5-én indult, 0 százalékos kamatozású hiteltermékei, kisebb projekteknél akár 50% vissza nem térítendő támogatással! Az európai uniós társfinanszírozású Digitális Megújulás Operatív Program (DIMOP) PLUSZ keretében két új konstrukción keresztül, összesen mintegy 34,7 milliárd forintos keretösszeg áll rendelkezésre.
2024. 12. 18., 09:20
A banki hitelek jóváhagyása és folyósítása kritikus szerepet játszik egy vállalkozás életében, különösen akkor, amikor a gyorsaság kulcsfontosságú a piaci lehetőségek kihasználásában. Az MBH Bank legújabb vállalati hitelbírálati folyamata, az MBH Rapid jelentős változást hoz a finanszírozási piacon: lehetővé teszi a hitelösszegek akár öt munkanapon belüli folyósítását, ami értékes előnyt biztosíthat a vállalkozások számára.
2024. 12. 19., 11:45
A 8+1 pontos Demján Sándor Program keretében a korábbi 5 százalék helyett évi 3,5 százalékra csökkent a Széchenyi Kártya Program beruházási hiteleinek kamatát. Az intézkedés „felkorbácsolta a beruházási hitelek iránti keresletet” a hazai kkv-k körében – tájékoztatott a Nemzetgazdasági Minisztérium.
2024. 12. 18., 16:30
Bár ma még nem tudni, hogy milyen forgatókönyv szerint fagy be vagy zárul le a Magyarország szomszédságában zajló háború, a közelmúlt fegyveres konfliktusaiból kiindulva a Szuverenitásvédelmi Kutatóintézet összegyűjtötte azokat a szuverenitási kockázatokat, amelyek a Kárpát-medencére veszélyt jelenthetnek.
2024. 12. 18., 16:30
A tizenhárom éve tartó szíriai polgárháború november 27-től újra a világsajtó központi témája lett, amikor a Jaysh al-Izzah lázadócsoport támadást indított a Bassár el-Aszad vezette szír hadsereg ellen, december 7-én a nemzetközi sajtó pedig már arról adott hírt, hogy Aszad elnök valószínűleg elmenekült az országból.
2024-12-22 10:05:00
A Közös Agrárpolitika Stratégiai Terven alapuló, európai uniós társfinanszírozással megvalósuló, a vidéki közösségeket segítő felhívások közül az első kettőt a Hévíz-Balaton-Zalai Dombhátak LEADER Egyesület és a Szatmári Síkság LEADER Egyesület tette közzé.
2024-12-20 18:05:00
A K&H fenntarthatósági index legfrissebb adatai szerint a magyar vállalatok körében két kiemelt terület rajzolódik ki a fenntarthatósági törekvésekben: az energiafelhasználás csökkentése és a munkavállalók környezetbarát munkába járásának támogatása.

  BIZNISZPLUSZ PODCAST

2024. 12. 17., 10:35
epizód: 2024 / 24   |   hossz: 27:58
A 2025-ös évre vonatkozó adócsomag változásai minden vállalkozást érintenek, és komoly átalakulás küszöbén állnak a NAV digitális megoldásai is, amelyekben már szerepet kap a mesterséges intelligencia. Farkas Gábor, a PwC Magyarország adó- és jogi tanácsadási üzletágának vezetője részletesen beszélt a BizniszPlusznak az adórendszert érintő új szabályokról, az áfabevallások digitális jövőjéről és az adótanácsadás fejlődési irányairól. Ezek a nagyvállalatok és a kkv-k mellett a könyvelői és adótanácsadói szakmára is hatással lesznek, érdemes tehát meghallgatni a szakértő értékelését és tanácsait.
2024. 12. 04., 12:30
epizód: 2024 / 23   |   hossz: 20:22
A PwC Magyarország által, a Publicis Groupe Hungary megrendelésére készült kutatás szerint a Black Friday a korábbi 1–2 napról mára hosszabb kampányidőszakká nőtte ki magát. A vásárlók jelentős részét ennek ellenére nem befolyásolja az akciókkal teli esemény, az emberek egyre jobban hajlanak a tervezett vásárlásra, ahelyett, hogy hirtelen ingerek hatására költenének. Horváth Rita, a Publicis Groupe Hungary Chief Media Officere részletesen bemutatja, hogy mennyire elégedettek a vásárlók a promóciókkal, mennyire népszerűek a körükben a külföldi webshopok vagy éppen maga az online vásárlás, és hogy milyen körülmények miatt maradhatnak távol az év végi akcióktól.
A nyugdíjpénztárak vagyona nem várt mértékben gyarapodott az idén – jelezte az Önkéntes Pénztárak Országos Szövetsége (ÖPOSZ), amely szerint az öngondoskodók korábban egyetlen esztendő harmadik negyedében sem tettek félre olyan magas összeget egészségügyi és nyugdíjcélra, mint 2024-ben. Dr. Kravalik Gábor, az ÖPOSZ főtitkára ebben az epizódban vezeti le a kedvező tendencia okait, azt, hogy milyen motivációs tényezők vezettek a remek eredményhez, valamint azt is, hogy milyen módon és melyik korosztály pénzügyi tudatosságát lehetne még növelni.

  Rovathírek: GUSTO

  Rovathírek: ATOMBUSINESS