Mit jelent a tulajdonjog fenntartás ingatlan adásvételnél?

2022. 12. 09., 14:22

Ingatlan adásvétel során sokszor találkozhatunk két fogalommal: tulajdonjog fenntartás vagy függőben tartás. Mit jelentenek ezek és mire valók? A legfontosabb tudnivalókat dr. Kocsis Ildikó foglalta össze.

Mi minősül ingatlannak?

Csak röviden, de érdemes tisztázni két alapfogalmat, amivel gyakran találkozhatunk a jogi szövegekben. Az egyik az ingatlan, a másik az ingóság. Tapasztalatból tudom, hogy ezek nem mindig világosak mindenki számára – kezdi az Érthető Jog friss bejegyzését dr. Kocsis Ildikó ügyvéd. Ez érthető is, hiszen a munkából hazaérve biztosan nem azt mondjuk, hogy „még beugrottam a boltba pár ingóságért”.

Valójában a jogtudományhoz tartozó kérdés az, hogy mikor ingó valami és mikor ingatlan. Ha nem szeretnél jogtudós lenni, elegendő annyit tudni, hogy az ingó dolgok általában anélkül elmozdíthatók a helyükről, hogy kár keletkezne bennük, míg az ingatlanokra ez – legalábbis főszabály szerint – nem igaz. Az ingók tehát mozgathatók, míg az ingatlanokra ez nem jellemző. Például ingó egy asztal, szék, ékszer, bicikli. Ingatlan pedig egy telek, ház, lakás, épület. Míg egy ház ingatlannak minősül, addig a tégla, amiből építik ingó dolog addig, amíg nincs beépítve. Bár már létezik arra is technológia, hogy egy épületet egy másik helyre szállítsanak át, azért ez nem mindennapi történet.

Hogyan szerezhető meg egy ingatlan tulajdonjoga?

Az ingatlanok adásvétele során a tulajdon megszerzéséhez nem elegendő maga az adásvételi szerződés. Ingatlan vásárláskor arra is szükség van, hogy az új tulajdonos tulajdonjogát a földhivataloknál vezetett ingatlan-nyilvántartásba is bejegyezzék. Magyarul, az ingatlan tulajdoni lapjára felkerüljön, hogy ki az új tulajdonos.

Az új tulajdonos feltüntetéséhez, az is szükséges, hogy az addigi tulajdonos, vagyis adásvételnél az eladó ehhez hozzájáruljon. Ezt a nyilatkozatot nevezik tulajdonjog bejegyzési engedélynek is.

Mit jelent a tulajdonjog fenntartás?

Mivel a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez szükség van az eladó hozzájárulására is, ezért arra is van lehetőség, hogy az eladó ezt az engedélyt ne az adásvételi szerződés aláírásakor adja meg. Ez érthető is abban az esetben, ha a vevő nem fizeti ki azonnal a teljes vételárat. Ilyenkor van arra lehetőség, hogy tulajdonjog fenntartással kerüljön sor az adásvételre. Ez azt jelenti, hogy az adásvételi szerződésben az eladó a teljes vételár megfizetéséig még fenntartja a tulajdonjogát.

A tulajdonjog fenntartás csak az eladót védi?

Ne gondold, hogy a tulajdonjog fenntartás csak az eladót védi. Ez a vevőnek is garanciát jelent. Hogyan?

Ingatlan adásvételnél a vevőnek is fontos, hogy az eladó ne adhassa el másnak az ingatlant, amíg ő nem fizeti ki a teljes vételárat. A tulajdonjog fenntartást a tulajdoni lapon is fel kell tüntetni. Ez pedig garanciát jelent a vevő részére is. A tulajdonjog fenntartás bejegyzését követően az eladó másra nem ruházhatja át az ingatlant és nem is terhelheti meg.

Miért lehet előnyös a tulajdonjog fenntartás?

A legnagyobb előny, hogy ebben az esetben nincs időbeli korlát. A felek határozhatják meg, hogy meddig akarják fenntartani az eladó tulajdonjogát, vagyis praktikusan mennyi ideje van a vevőnek, hogy kifizesse a teljes vételárat. Az is megengedett, hogy előre ne határozzák meg ezt az időtartamot, bár ez egyéb szempontokra figyelemmel, nem szokásos eljárás. Hiszen melyik eladó nem szeretné előre kikötni, hogy meddig kellene megkapni az ingatlan teljes vételárát?!

A lényeg, hogy a tulajdonjog fenntartás lehetővé teszi a vételár hosszabb idő alatti kifizetését úgy, hogy eközben mind az eladó, mind a vevő védve legyen. Bár ez a védelem sem mindenható. Nézzük, hogy miért!

A tulajdonjog fenntartással történő eladás hátránya

Bár a tulajdonjog fenntartás védi a vevőt is, hogy az eladó ne tudja ezalatt másnak eladni vagy megterhelni az ingatlant, van, amitől nem óvja meg a vevőt. A tulajdonjog fenntartás nem nyújt védelmet a végrehajtástól.

A tulajdonjog fenntartás bejegyzését követően is sor kerülhet az eladóval szembeni végrehajtási jog bejegyzésére. Szerencsére, még ekkor sem biztos, hogy minden veszve van, hiszen nincs kizárva, hogy az ingatlant a még hátralévő vételárból tehermentesítsék. Ám, ha az eladó tartozása ennél nagyobb lenne, akkor már nagyobb a baj. Ha a tartozás nem kerül kifizetésre és a végrehajtási jogot nem törlik az ingatlanról, akár még az ingatlan árverezésére is sor kerülhet.

 

dr. Kocsis Ildikó
ügyvéd

Érthető Jog

Ha tetszett a cikk, kövesse az ÜZLETEMET
a Facebookon!

Még több friss hír

  BIZNISZPLUSZ PODCAST

2022. 11. 29., 23:30
epizód: 2022 / 12   |   hossz: 24:09
Étvágygerjesztő sikertörténetet tálalunk fel a vendéglátóiparból. Az encsi Anyukám mondta titkát elsősorban nem az olaszos hangulatban, hanem a hazai alapanyagokban, a család- és vendégszeretetben kereshetjük. Dudás Szabolcs, az étterem egyik vezetője arról is beszél, hogy miként lett a főzés szeretetéből, átgondolt stratégiával, üzleti vállalkozás. A sztori 1995-ben egy olaszországi pizzakóstolós utazással kezdődött, és ma már a kiváló helyeknek járó Bib Gourmand-díjnál tart.
A bérrendezés akkor észszerű, ha a vállalkozások megmaradnak és meg tudják tartani a munkahelyeket is – mondja Perlusz László. A Vállalkozók és Munkáltatók Országos Szövetségének főtitkára szerint a vállalkozások „jövőállóságát” nagyszabású állami programokkal lehetne biztosítani.
2022. 10. 11., 06:36
epizód: 2022 / 10   |   hossz: 21:36
A válság mélyülésével egyre nagyobb szükség lehet a KAVOSZ Zrt. által kínált Széchenyi Hitel MAX-ra, amely a mikro-, kis- és középvállalkozások számára, de még a kezdők előtt is nyitott opció – hangsúlyozta Krisán László. A KAVOSZ vezérigazgatójával tovább elemeztük a válságból kivezető európai, illetve magyarországi utakat.

  Rovathírek: GUSTO

  Rovathírek: ATOMBUSINESS

Miközben hazánkban folyamatos esélylatolgatás zajlik Paks 2 sikeres kivitelezésével kapcsolatban, sokan már azt vetik fel, hogy figyelembe véve hazánk energiaéhségét, valamint azt a tényt, hogy előbb-utóbb Paks 1-et mégiscsak le kell állítani, már rég Paks 3-on kellene gondolkodni – írja Gyurcsik Attila, az Accorde Alapkezelő vezérigazgatója.