Jog a kilátáshoz – Mi az a panorámajog?

2021. 10. 06., 17:00

Egy ingatlan értékének meghatározásakor sokféle tényezőt kell mérlegelnünk. Sok egyéb mellett nem lehet figyelmen kívül hagyni az olyan adottságokat sem, mint az ingatlanból nyíló kilátás (a panoráma) vagy a helyiségek természetes megvilágítása (a benapozás). Világos tehát, hogy az ablakunkból elénk táruló balatoni naplemente sokat dob az ingatlanon, viszont sokszor nem egyértelmű, hogy mire is kell figyelnünk az építkezés során, hogy ne kerüljünk a dühös szomszédok követeléseinek kereszttüzébe.

Mit jelent a panorámajog?

Ne lepődjünk meg, ha a magyar jogszabályok egyáltalán nem tesznek említést a „panorámajogról”, ezt a fogalmat ugyanis az elmúlt évtizedek bírói gyakorlata alakította ki és töltötte meg tartalommal.

A panorámajog alapját egy rendkívül általános rendelkezés képezi. A Ptk. szerint a tulajdonos az ingatlan használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná vagy jogaik gyakorlását veszélyeztetné. A rendelkezés azonban a „zavarás” és a „veszélyeztetés” határainak kijelölését már a bíróságokra hagyta.

Egy ingatlan tulajdonosának tehát joga van az ingatlanából nyíló kilátáshoz, vagy ahhoz, hogy az ingatlan elzárt részeire a szomszédjai ne lássanak be. Fontos azonban, hogy az előnyök mellett korlátok is vannak: az ingatlan nem sértheti a közeli ingatlanokból nyíló kilátást, belátást és az ingatlanok benapozottságát. Például egy beruházó nem építkezhet úgy, hogy a szomszédok a városra nyíló impozáns panoráma helyett az építkezés befejeztével már csak egy tűzfalat lássanak.

„A gyakorlatban felmerülő esetek ennél természetesen jóval összetettebbek. Nem csak a jogi minősítés okozhat nehézséget, hanem a sérelem számszerűsítése is. Utóbbi kérdésre az elmúlt évek során többnyire az ingatlanforgalmi szakértői vélemények jelentették a választ, amelyek iránytűként szolgáltak az ingatlanok piaci értékének vagy a bekövetkezett értékcsökkenés meghatározásának szempontjából” -magyarázza Kerekes J. Gábor, a Jalsovszky ügyvéde..

Engedély birtokában is megállapítható a felelősség

A panorámajog igazi különlegességét annak megtévesztő, kicsit alattomos jellege adja: sok ingatlanfejlesztő előzetesen nem is számol ezzel a kérdéssel, csak amikor már bekövetkezett a baj. Ez részben érthető, hiszen teljesen életszerű az a gondolat, hogy ha a beruházó jogerős építési engedéllyel rendelkezik, akkor „biztonságban van”: az építési engedélynek megfelelő kivitelezés a vonatkozó jogszabályok betartásával történik, amire ráadásul a hatóság is rátette a pecsétjét.

A bírói gyakorlat azonban már másképpen látja ezt: az építési engedélynek megfelelő kivitelezés nem zárja ki az építtető kártérítési felelősségét. Ilyenkor – függetlenül a jogszerű építkezéstől – az építtetőnek kártérítést kell fizetnie a szomszédok részére, ha az új épület a kilátás vagy a benapozottság elvételével jár.

Mielőtt azonban bárki arra gondolna, hogy egy jogi orosz rulettről van szó, mindenképpen szögezzük le: a kártérítési kockázat már a tervezőasztaltól kezdődően csökkenthető. Fontos, hogy már a kezdetektől fogva figyelemmel legyen a beruházó a környék épületeinek adottságaira és az új ingatlan környezetére. Érdemes felmérni, hogy az új épület közelében beszélhetünk-e egyáltalán panorámáról vagy egy sűrűn beépített területről van-e szó; a kivitelezéssel valójában szükségtelenül zavarjuk-e a szomszédainkat, vagy némi áttervezéssel a zavarás esetleg jelentősen csökkenthető.

Bizonyítás kérdése, hogy mit jelent szükségtelen zavarás

Ha a tervezés során elmaradt az új ingatlan környezetének alaposabb vizsgálata, akkor sem kell megijedni: egy felmerülő szomszédjogi igény nem jelent előre eldöntött jogvitát. A kártérítési igénnyel fellépő szomszéd oldalán ugyanis komoly bizonyítási teher van, hiszen bíróság előtt kell bizonyítania, hogy az új épület által okozott szükségtelen zavarás eredményeként csökkent az ingatlanának értéke.

„Egy panorámajogi vita kulcskérdése tehát, hogy megsértette-e a beruházó a szükségtelen zavarás tilalmát” – magyarázza a Jalsovszky Ügyvédi Iroda szakértője. Mivel objektív alapon nem mérhető, hogy honnantól számít a zavarás „szükségtelennek”, így esetről esetre változhat a válasz. Abban a tekintetben azonban egységes a bírói gyakorlat, hogy ha a beruházó olyan méretű és magasságú épületet alakított ki, amely egyébként helyben szokásos, és nem tér el jelentősen a településképtől, akkor nem állapítható meg a szükségtelen zavarás. A beruházó tehát nem köteles a szomszéd érdekeit a saját érdekei elé helyezni, elegendő, ha olyan építési módot választ, amely tekintettel van az épített környezet helyi sajátosságaira és nem okoz jelentős hátrányt a szomszédok számára.

Ha tetszett a cikk, kövesse az ÜZLETEMET
a Facebookon!

Még több friss hír

2024. 04. 16., 09:10
Kötelezővé teheti a munkáltató a túlórát? Van beleszólása a munkavállalónak a kötelező túlóra elrendelésébe? Megtagadhatja a munkavállaló a túlórázást vagy minden esetben köteles eleget tenni a munkáltató ilyen irányú utasításának? A kérdésekre dr. Kocsis Gergely ügyvéd válaszol.
2024-04-19 20:10:18
A 2023-2027. közötti időszakra vonatkozó, magyar Közös Agrárpolitika Stratégiai Tervvel összefüggő információk megújult formában új honlapon, a kap.gov.hu oldalon érhetőek el.

  BIZNISZPLUSZ PODCAST

Újabb különleges hazai vállalkozás, az Ország Söre szavazást alapító Beerselection mutatkozik be a csatornán. A budapesti sörszaküzletbe hetente több tucatnyi újdonság érkezik, köztük akár olyan különlegességekkel, amelyekből egyszerre csak pár darab érhető el az egész országban. A sörkultúra hazai terjesztése fontos küldetés a tulajdonosoknak, hiszen akár 800-féle sörstílus létezik, miközben a legtöbb ember egyedül a lágert ismeri fel. A magyar sörrajongók által idén összeállított recept sorsáról, a kissé elhasznált „kézműves” kifejezés mögötti igazságról, illetve arról, hogy miért érdemes szaküzletben venni a sört a nagy áruházak helyett, Bárkai Péter mesél a BeerSelectiontől. Az ügyvezető persze igazságot tesz az örök, csapolt, palackozott, vagy dobozos kérdésben is...
Az egészségpénztári befizetések ugyan nem a legelsők a fontossági sorrendben, amire félre akarunk tenni, de előkelő helyre kúsztak fel az utóbbi években Magyarországon. Annak ellenére, hogy milyen kedvező – és a közhiedelemmel ellentétben elérhető – megoldásokat nyújtanak a magáncélú megtakarítások, a magyar társadalom iszonyatos összeget fizet ki zsebből a magánegészségügyben. Dr. Kravalik Gábor, az Önkéntes Pénztárak Országos Szövetségének elnöke az ÖPOSZ legutóbbi közvélemény-kutatási eredményei nyomán vázolja honfitársaink hozzáállását a kérdéshez és egyértelmű választ ad rá, hogy hogyan járhatnánk jobban, ha tudatosabban tennénk félre. Fontos: akár havi párezer forintnak is van értelme, sőt!
A digitális technológiák kapcsán jelenleg két uniós rendelet is fontos: az egyik a digitális szolgáltatásokról, a másik a mesterséges intelligencia felhasználásának korlátozásáról szól. Sokáig azt hittük, az óriási tech vállalatok túl nagyra nőttek ahhoz, hogy meg lehessen regulázni a működésüket, Európában azonban – úgy tűnik – mégis sikerül rendeleti keretek közé szorítani, hogy mit tehet vagy épp' nem tehet meg a Facebook, a Snapchat, a TikTok és például a Google kereső. Dr. Baracsi Katalin internetjogász ebben az epizódban átfogó képed ad mind a digitális piacokat, mind pedig a mesterséges intelligencia felhasználását szabályozó uniós rendeletről.

  NÉPSZERŰ HÍREK

  Rovathírek: GUSTO

  Rovathírek: ATOMBUSINESS

Az Országos Atomenergia Hivatal elindította Instagram oldalát, amelynek célja az ismeretterjesztés: rövid, szórakoztató posztok formájában mutatja be az atomenergia és annak békés célú alkalmazásához kapcsolódó érdekességeket elsősorban a diákoknak, illetve mindenkinek, aki az atomenergia iránt érdeklődik.