Brutálisan kettészakad az ingatlanpiac

2022. 08. 02., 15:53

Kettészakítja az ingatlanpiacot mindaz, ami az energiahordozók, elsősorban a gáz árával ma Európában történik ‒ hívja fel a figyelmet Rajnai Gábor, a BDO Magyarország Pénzügyi Tanácsadási üzletág Hotel és ingatlan divíziójának vezetője. A kényszerű korrekció hideg zuhanyként ért több millió embert. Azon ingatlanok, amelyek fenntartási költségei jelentősen megemelkednek, kvázi értéktelenné válnak mind az értékesítési, mind a bérbeadási piacon. Azonos méretű és elhelyezkedésű ingatlanok között drámai eltérések is lehetnek annak függvényében, hogy milyen szigetelési és gépészeti megoldásokat alkalmaztak.

A rezsicsökkentés bevezetése rendkívül pozitív hatást gyakorolt Magyarország lakosságára, ugyanakkor kényelmessé is tette a fogyasztókat, nem motiválta őket az energiafelhasználást csökkentő beruházásokra. A háború okozta, a teljes világpiacot felforgató olaj és gáz áremelkedésre senki sem számított. A mostani, kényszerű kormányzati korrekció hideg zuhanyként ért több millió embert, és a probléma nem áll meg a rezsidíjak brutális emelkedésénél.

Azon ingatlanok, amelyek fenntartási költségei jelentősen megemelkednek, kvázi értéktelenné válnak mind az értékesítési, mind a bérbeadási piacon. Azonos méretű és elhelyezkedésű ingatlanok között így drámai eltérések is lehetnek annak függvényében, hogy milyen szigetelési és gépészeti megoldások kerültek alkalmazásra.

Az ingatlanpiac piac lényegében kettészakad. Eddig szinte senkit sem érdekelt, hogy milyen egy ingatlan energetikai besorolása, most majd mindenkit érdekelni fog ‒ mutat rá Rajnai Gábor. Az elavult fűtési technológiát használó, rosszul szigetelt ingatlanok piaca befagy, míg a fizetőképes kereslet kizárólag a modern fűtési-hűtési technológiát alkalmazó, jól szigetelt ingatlanok piacán fog megjelenni. Ezen ingatlanok értéke továbbra is töretlenül vagy a korábbinál is meredekebben fog emelkedni.

Lesznek ugyanakkor járulékos hatások, jelenségek is. Amennyiben nem érkezik hathatós állami szerepvállalás, úgy bizonyára sok lesz a kényszerértékesítés.

Jellegzetesen ilyen lehet a régi, elavult villaépületek esete, amelyeknél már most is határeset volt, hogy nem érnek-e többet inkább telekárban, mint négyzetméterárban. Ezen ingatlanok esetében tér nyílik a befektetők részére, hogy a korábban megszokott árszintekhez képest talán olcsóbban jussanak az amúgy szűkében lévő építési telkekhez.

Az ingatlanpiacon az elszálló hitelkamatok, az építőanyagok rohamos drágulása, a hihetetlen munkaerőhiány és az építési költségek mind árfelhajtó tényezők. Ez egy kényszerpálya, amely alapján az újépítésű ingatlanok bekerülési költsége határozza meg a rohamosan emelkedő értékesítési árakat. Ezen áremelkedést csak tompítani tudja a tény, hogy az adóemelések, a megnövekedett fogyasztói árak és rezsiköltségek elviszik a lakossági megtakarításokat, a későbbi ingatlanvásárlásra fordítható összeget.

A magasabb ár és a lanyhább kereslet együttállása a fejlesztői kedv látványos visszaesését ígéri. Ha lesznek projektek, azok drágák lesznek, és leginkább a készpénzes vásárlók kerülnek előtérbe.

Komoly gondok várhatók az ingatlanhitelezésben is. Képzeljük el azt a bankhitellel terhelt ingatlant, amelyről most kiderül, hogy jelentősen elértéktelenedett amiatt, hogy energetikailag fenntarthatatlanná vált. A végül mindig felülkerekedő közgazdasági szempontok alapján az egyetlen helyes megoldás kiszámolni, hogy mekkora ráfordítással lehet „megmenteni” az ingatlant, energetikai szempontból visszaemelni a piaci keringésbe. Ha a számítás azt hozza ‒ és a legtöbb esetben ezt hozza majd ‒, hogy a befektetés reális időn belül megtérül, akkor a tulajdonosnak forrásokat, akár újabb forrásokat kell biztosítani ahhoz, hogy az építményt fenntarthatóvá tegye. Lesz azonban olyan helyzet, amikor a hitelintézet „elengedi az ingatlan kezét”, és minden érintett fél veszteséget szenved el.

Ugyanakkor hiszem ‒ árnyalta a képet a BDO ingatlanpiaci vezetője ‒, hogy a modern építészeti és gépészeti megoldások helyrehozhatják az energetikai szempontból problémás ingatlanok döntő többségét. Ebből következően valószínűleg a következő évek során slágerbefektetés lesz a szigetelőanyag-gyártás és az alternatív fűtési megoldások.

A fenti probléma megoldásához egyaránt szükség lenne a kereskedelmi bankok és a kormányzat hathatós részvételére. Egy nagy ívű, országos, célzott felújítási program segíthet a befektetési kedv elmaradásával potenciálisan megrendülő építőiparnak is a túlélésben.

A kormányzati szerep alatt azt értem ‒ fejtette ki Rajnai Gábor ‒, hogy a már korábban futtatott hitelprogramokhoz hasonlóan, célzott felhasználású keretet lehet biztosítani a kereskedelmi bankok részére, akik plusz forrást adhatnak a meglévő lakáshiteleseknek az épületek energiatakarékossá tételére. Ezzel mindenki megmenekül és hosszútávon az egész ország profitál, mivel látványosan és gyorsan kezdhet el javulni az ország energiamérlege.

A kormányzati reakciónak ráadásul gyorsnak kell lennie, hogy a lakossági beruházások előremutatóak legyenek, ne pedig visszatekintők. Senkinek nem lehet célja, hogy tömegek kezdjenek újra fával fűteni. Az ingatlanokkal kapcsolatos döntéseknek megfontoltnak is kell lenniük, hisz pont most látjuk, hogy hová vezetett az elmúlt évek hibás energetikai politikája, amelynek során a jelen állapotot konzerváltuk, finanszíroztuk a gyorsított ütemű fejlesztés helyett.

Az építőipari szereplők közül is azok szenvedik majd el a legkisebb volumencsökkenést, akik időben tudnak majd alkalmazkodni a gyorsan változó igényekhez. Tény, hogy sokkal olcsóbb egy épületet felújítani, mint újat építeni, de az igény is tömegesebb lesz.

Személy szerint minden szereplőt csak bíztatni tudok: gondolkodjon, számoljon, és ha nem ért hozzá, kérjen segítséget és vágjon bele a felújításba, amilyen gyorsan csak lehet, mert ez a saját és az ország érdeke is – mondta a szakértő.

Ha tetszett a cikk, kövesse az ÜZLETEMET
a Facebookon!

Még több friss hír

2024-05-22 10:50:14
Ahhoz, hogy a Föld még az unokáinknak is élhető maradjon, elengedhetetlen a biológiai sokszínűség, aminek ma, május 22-én van a világnapja: a biodiverzitást fenyegető veszélyeket nem vehetjük félvállról!
2024-05-22 10:30:59
Michelin-csillagos ételek menzai áron, gasztro-béke Kína és Tajvan között, latin hangulat az Őrségből, japán-magyar rántotthús rokonság, erdélyi ízek, kockásabroszos legendák, tepertő, malacfül, labneh és remek vegán fogások.
2024-05-22 09:10:00
Az első negyedévben 4 ezer milliárd forinttal, vagyis családonként átlagosan 1 millió forinttal nőtt a magyarországi háztartások vagyona. A legjobban a vagyonos vállalkozók, cégtulajdonosok járhattak, és sokat kerestek a befektetési alapokba, részvényekbe fektetők is – derül ki a Bank360.hu elemzéséből, amely szerint a lakosság készpénz- és hitelállománya is csúcsot döntött.

  BIZNISZPLUSZ PODCAST

Női pék, cukrász, kaviárszakértő is helyet kapott a rendezvény nagyszínpadán, hogy a fő téma, a „női energiák” mentén bemutassák a művészi szintre emelt szakmájukat. Nemes Richárd főszervező elárulja, hogy hogyan lehet még fenntarthatóbban működtetni egy műfajából adódóan sok hulladékkal járó gasztronómiai rendezvényt vagy milyen egyszerű ételekkel tudnak nagyot alkotni a Gourmet Fesztiválon bemutatkozó konyhák mesterei. Ha mindez nem lenne elég, kifejti, hogy a fine dining milyen vonásokkal ruházta fel a magyar vendéglátást az utóbbi pár évben és például hogyan lehet „veganizálni” megszokott fogásokat, amelyek ettől csak még jobbak lesznek! Vigyázat, étvágygerjesztő epizód!
Miközben a világ e-személyautó gyártói egyre élesedő versenyt vívnak a vásárlók kegyeiért, nem szabad elfelejteni, hogy a közlekedés károsanyag-kibocsátásának jelentős részéért a teherfuvarozás felel. Egyre több középtávú áruszállítást és utolsó mérföldes kézbesítést kiszolgáló depó elektrifikálja a járműflottáját és alakít ki hozzá megfelelő infrastruktúrát, ám nagyon nem mindegy, hogy az üzemeltetés mennyire tud hatékony és gazdaságos lenni – mutat rá ebben az epizódban Négyesi Szilárd, a Siemens Zrt. szakértője.
Újabb különleges hazai vállalkozás, az Ország Söre szavazást alapító Beerselection mutatkozik be a csatornán. A budapesti sörszaküzletbe hetente több tucatnyi újdonság érkezik, köztük akár olyan különlegességekkel, amelyekből egyszerre csak pár darab érhető el az egész országban. A sörkultúra hazai terjesztése fontos küldetés a tulajdonosoknak, hiszen akár 800-féle sörstílus létezik, miközben a legtöbb ember egyedül a lágert ismeri fel. A magyar sörrajongók által idén összeállított recept sorsáról, a kissé elhasznált „kézműves” kifejezés mögötti igazságról, illetve arról, hogy miért érdemes szaküzletben venni a sört a nagy áruházak helyett, Bárkai Péter mesél a BeerSelectiontől. Az ügyvezető persze igazságot tesz az örök, csapolt, palackozott, vagy dobozos kérdésben is...

  NÉPSZERŰ HÍREK

  Rovathírek: GUSTO

Ahhoz, hogy a Föld még az unokáinknak is élhető maradjon, elengedhetetlen a biológiai sokszínűség, aminek ma, május 22-én van a világnapja: a biodiverzitást fenyegető veszélyeket nem vehetjük félvállról!

  Rovathírek: ATOMBUSINESS