Brutálisan kettészakad az ingatlanpiac

2022. 08. 02., 15:53

Kettészakítja az ingatlanpiacot mindaz, ami az energiahordozók, elsősorban a gáz árával ma Európában történik ‒ hívja fel a figyelmet Rajnai Gábor, a BDO Magyarország Pénzügyi Tanácsadási üzletág Hotel és ingatlan divíziójának vezetője. A kényszerű korrekció hideg zuhanyként ért több millió embert. Azon ingatlanok, amelyek fenntartási költségei jelentősen megemelkednek, kvázi értéktelenné válnak mind az értékesítési, mind a bérbeadási piacon. Azonos méretű és elhelyezkedésű ingatlanok között drámai eltérések is lehetnek annak függvényében, hogy milyen szigetelési és gépészeti megoldásokat alkalmaztak.

A rezsicsökkentés bevezetése rendkívül pozitív hatást gyakorolt Magyarország lakosságára, ugyanakkor kényelmessé is tette a fogyasztókat, nem motiválta őket az energiafelhasználást csökkentő beruházásokra. A háború okozta, a teljes világpiacot felforgató olaj és gáz áremelkedésre senki sem számított. A mostani, kényszerű kormányzati korrekció hideg zuhanyként ért több millió embert, és a probléma nem áll meg a rezsidíjak brutális emelkedésénél.

Azon ingatlanok, amelyek fenntartási költségei jelentősen megemelkednek, kvázi értéktelenné válnak mind az értékesítési, mind a bérbeadási piacon. Azonos méretű és elhelyezkedésű ingatlanok között így drámai eltérések is lehetnek annak függvényében, hogy milyen szigetelési és gépészeti megoldások kerültek alkalmazásra.

Az ingatlanpiac piac lényegében kettészakad. Eddig szinte senkit sem érdekelt, hogy milyen egy ingatlan energetikai besorolása, most majd mindenkit érdekelni fog ‒ mutat rá Rajnai Gábor. Az elavult fűtési technológiát használó, rosszul szigetelt ingatlanok piaca befagy, míg a fizetőképes kereslet kizárólag a modern fűtési-hűtési technológiát alkalmazó, jól szigetelt ingatlanok piacán fog megjelenni. Ezen ingatlanok értéke továbbra is töretlenül vagy a korábbinál is meredekebben fog emelkedni.

Lesznek ugyanakkor járulékos hatások, jelenségek is. Amennyiben nem érkezik hathatós állami szerepvállalás, úgy bizonyára sok lesz a kényszerértékesítés.

Jellegzetesen ilyen lehet a régi, elavult villaépületek esete, amelyeknél már most is határeset volt, hogy nem érnek-e többet inkább telekárban, mint négyzetméterárban. Ezen ingatlanok esetében tér nyílik a befektetők részére, hogy a korábban megszokott árszintekhez képest talán olcsóbban jussanak az amúgy szűkében lévő építési telkekhez.

Az ingatlanpiacon az elszálló hitelkamatok, az építőanyagok rohamos drágulása, a hihetetlen munkaerőhiány és az építési költségek mind árfelhajtó tényezők. Ez egy kényszerpálya, amely alapján az újépítésű ingatlanok bekerülési költsége határozza meg a rohamosan emelkedő értékesítési árakat. Ezen áremelkedést csak tompítani tudja a tény, hogy az adóemelések, a megnövekedett fogyasztói árak és rezsiköltségek elviszik a lakossági megtakarításokat, a későbbi ingatlanvásárlásra fordítható összeget.

A magasabb ár és a lanyhább kereslet együttállása a fejlesztői kedv látványos visszaesését ígéri. Ha lesznek projektek, azok drágák lesznek, és leginkább a készpénzes vásárlók kerülnek előtérbe.

Komoly gondok várhatók az ingatlanhitelezésben is. Képzeljük el azt a bankhitellel terhelt ingatlant, amelyről most kiderül, hogy jelentősen elértéktelenedett amiatt, hogy energetikailag fenntarthatatlanná vált. A végül mindig felülkerekedő közgazdasági szempontok alapján az egyetlen helyes megoldás kiszámolni, hogy mekkora ráfordítással lehet „megmenteni” az ingatlant, energetikai szempontból visszaemelni a piaci keringésbe. Ha a számítás azt hozza ‒ és a legtöbb esetben ezt hozza majd ‒, hogy a befektetés reális időn belül megtérül, akkor a tulajdonosnak forrásokat, akár újabb forrásokat kell biztosítani ahhoz, hogy az építményt fenntarthatóvá tegye. Lesz azonban olyan helyzet, amikor a hitelintézet „elengedi az ingatlan kezét”, és minden érintett fél veszteséget szenved el.

Ugyanakkor hiszem ‒ árnyalta a képet a BDO ingatlanpiaci vezetője ‒, hogy a modern építészeti és gépészeti megoldások helyrehozhatják az energetikai szempontból problémás ingatlanok döntő többségét. Ebből következően valószínűleg a következő évek során slágerbefektetés lesz a szigetelőanyag-gyártás és az alternatív fűtési megoldások.

A fenti probléma megoldásához egyaránt szükség lenne a kereskedelmi bankok és a kormányzat hathatós részvételére. Egy nagy ívű, országos, célzott felújítási program segíthet a befektetési kedv elmaradásával potenciálisan megrendülő építőiparnak is a túlélésben.

A kormányzati szerep alatt azt értem ‒ fejtette ki Rajnai Gábor ‒, hogy a már korábban futtatott hitelprogramokhoz hasonlóan, célzott felhasználású keretet lehet biztosítani a kereskedelmi bankok részére, akik plusz forrást adhatnak a meglévő lakáshiteleseknek az épületek energiatakarékossá tételére. Ezzel mindenki megmenekül és hosszútávon az egész ország profitál, mivel látványosan és gyorsan kezdhet el javulni az ország energiamérlege.

A kormányzati reakciónak ráadásul gyorsnak kell lennie, hogy a lakossági beruházások előremutatóak legyenek, ne pedig visszatekintők. Senkinek nem lehet célja, hogy tömegek kezdjenek újra fával fűteni. Az ingatlanokkal kapcsolatos döntéseknek megfontoltnak is kell lenniük, hisz pont most látjuk, hogy hová vezetett az elmúlt évek hibás energetikai politikája, amelynek során a jelen állapotot konzerváltuk, finanszíroztuk a gyorsított ütemű fejlesztés helyett.

Az építőipari szereplők közül is azok szenvedik majd el a legkisebb volumencsökkenést, akik időben tudnak majd alkalmazkodni a gyorsan változó igényekhez. Tény, hogy sokkal olcsóbb egy épületet felújítani, mint újat építeni, de az igény is tömegesebb lesz.

Személy szerint minden szereplőt csak bíztatni tudok: gondolkodjon, számoljon, és ha nem ért hozzá, kérjen segítséget és vágjon bele a felújításba, amilyen gyorsan csak lehet, mert ez a saját és az ország érdeke is – mondta a szakértő.

Ha tetszett a cikk, kövesse az ÜZLETEMET
a Facebookon!

Még több friss hír

2022. 08. 17., 09:05
A gazdaság teljesítménye – a nyers, illetve a szezonálisan és naptárhatással kiigazított és kiegyensúlyozott adatok szerint egyaránt – 6,5 százalékkal növekedett az előző év azonos negyedévéhez mérten – tájékoztatott a statisztikai hivatal.

  BIZNISZPLUSZ PODCAST

2022. 07. 26., 10:30
epizód: 2022 / 8   |   hossz: 20:30
Milyen új utakat nyitott az internet a csalók előtt? Hogyan azonosíthatjuk vállalkozóként az átverési kísérleteket? Mikor kell szakértőhöz, esetleg egyenesen a rendőrséghez fordulnunk? És mitől menthet meg bennünket egy kis önképzés? Dr. Kocsis Ildikó ügyvéd olyan céges csalásokra is felhívja a figyelmet, amelyek még a hozzáértők előtt sem feltétlenül nyilvánvalóak.
2022. 06. 26., 09:15
epizód: 2022 / 7   |   hossz: 21:02
Milyen volt a Hannoveri Technológiai Kiállítás és Vásár a Covid után, de háborús időben? Hol tart az ipar 4.0 napjainkban, melyek a digitalizáció legfontosabb új irányai? Mit jelent a virtuális üzembe helyezés? Hogyan hat az automatizálás a munkaerő-piacra? Hogyan szimulálható a Marsra szállás? Mit jelent Európa egyik legnagyobb ipavállalatának, hogy kivonul az orosz piacról, ahol 1851 óta jelen volt? A kérdésekre Jeránek Tamás, a Siemens Zrt. vezérigazgatója válaszol.
2022. 06. 13., 06:35
epizód: 2022 / 6   |   hossz: 19:01
A kamerás megfigyelés csak „célhoz kötött” lehet, de a célok meghatározásakor is körültekintően kell eljárni – hívja fel a figyelmet dr. Szabó Gergely ügyvéd. A Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda irodavezető partnerét a munkavállalók megfigyelésére, a kamerák elhelyezésére vonatkozó szabályokról, az élőképekre vonatkozó speciális előírásokról és a technika fejlődés nyújtotta lehetőségek jogi korlátairól kérdeztük.

  Rovathírek: GUSTO

A fenntartható életmód fontosságára hívja fel a figyelmet a világ első ültethető ceruzája, amiből bazsalikom, zsálya, koriander növényt nevelhetünk, paradicsomot termeszthetünk.

  Rovathírek: ATOMBUSINESS