Építőipari jogvita: könnyebb elkerülni, mint megoldani

• Egyre többet hallani az utóbbi időben építőipari problémákról. A kis- és közepes beruházások közül szinte nincs is olyan, ahol ne kellene a megrendelőnek késedelemmel számolnia.
• Sajnos többségében vannak azok az építkezések, ahol a minőséggel is jelentős gondok vannak, vagy éppen a pénzügyi elszámolás során alakul ki vita.
• Azzal azonban gyakran se a megrendelők, se a vállalkozók nincsenek tisztában, hogy melyek azok a legfontosabb lépések, amelyekkel megelőzhetik, hogy a vita kialakuljon, vagy legalább ne jelentsen a megrendelőnek jelentős sérelmet, vagy a kivitelezőnek, alvállalkozónak vállalhatatlan többletköltséget.
• A jogvita elkerülése érdekében alkalmazandó szerződéses biztosítékokat és megállapodási módokat, valamint a legjellemzőbb hibalehetőségeket és ezek megoldását az ÉVOSZ, az Opten Kft., az Artifex Kiadó Kft. és az Építésijog.hu szerkesztői közösen próbálják meg körüljárni szakmai rendezvényükön.

Tudjuk, hogy kivel kötünk szerződést?

Magánszemélyek esetében a kivitelező kiválasztásának lényeges szempontja az ajánlás. Arra azonban az építtetők nem fordítanak kellő figyelmet, hogy a kivitelező cég egyáltalán létezik-e, vagy nem áll-e éppen felszámolás alatt. Sajnos az is gyakori, hogy a cég székhelye hajléktalanszálló címére van bejegyezve, vagy más okból lehet már sejteni, hogy nem fogja befejezni a munkát. Ha a megrendelők a szerződés aláírása előtt be is kérik a cégkivonatot, a beruházás folyamatában az ellenőrzés, felülvizsgálat már elmarad. Pertics Richárd, az Opten Kft. céginformációs igazgatója szerint az ügyvezető vagy a tulajdonos személyében bekövetkezett változás, vagy éppen a székhely áthelyezés is olyan jelzés lehet, amikor érdemes az előleg folyósítását elhalasztani, vagy a munkát felfüggeszteni. A cégadatokban bekövetkező változásra adott gyors intézkedés milliókkal tudja csökkenteni a felesleges kiadásokat.

Ne spóroljuk meg a megfelelő előkészítést!

A kivitelezési szerződésekkel kapcsolatos problémáknál sem lehet általánosítani, nem kizárólag a megrendelők nem hajlandóak fizetni, és nem kizárólag a kivitelezők nem fejezik be időben a munkát. Az építőiparban felmerülő viták oka nagyon változatos, és nem lehet kijelenteni, hogy kizárólag melyik fél miatt következnek be. A leggyakoribb azonban mindenképpen egy közös felelősségi körbe tartozó ok: a megfelelő előkészítés hiánya.

Egy dologban szoktak általában a felek megállapodni a szerződéskötés előtt: az idő sürget, minél előbb le kell szerződni. A gyorsaságot szem előtt tartó megállapodás eredménye gyakran az, hogy végül az írásbeli kontraktus el is marad, vagy éppen azért nem tudják már aláírni a felek a szerződést, mert menet közben már összevesztek a tartalmán. Az első és legfontosabb, hogy az építtető és a kivitelező – vagy éppen a fővállalkozó és az alvállalkozó – is szánjon időt a beruházás megfelelő jogi és műszaki előkészítésére. A családi házak esetében az építtető laikus, vagyis nem ért az építkezéshez, így csak azt hiszi, hogy érvényesíteni tudja elképzeléseit a beruházás során. Az építési műszaki ellenőrnek már az előkészítés során hangsúlyos szerepe van, hiszen a megrendelői szempontoknak megfelelően tud döntéseket javasolni a szakmai kérdésekben. A jó műszaki ellenőr a kivitelezőnek is segítség, hiszen így kisebb az esély például arra is, hogy valami kimaradjon a költségvetésből, vagy észleljék a tervezési hibát.

Mi szerepeljen a szerződésben?

Jámbor Attila ügyvéd, az Építésijog.hu szakmai portál szerkesztője kiemelte, hogy a kivitelezési szerződés előkészítése során általában arra törekednek a felek, hogy a saját érdekeiket érvényesítsék, és fel vannak háborodva, ha a másik fél valamilyen biztosítékot szeretne. El kell azt fogadni, hogy akkor fog megfelelően működni az építtető-kivitelező viszonya, ha a szerződés alapján mindenki megkaphatja azt, amit szeretne, de ezzel egyidejűleg a másik fél számára is megfelelően biztosított a saját teljesítése. Az a kivitelezési szerződés fogadható el, amely az építtetőnek biztosítja a szerződéses határidőben és minőségben az építkezés befejezését, a kivitelezőnek biztosítja a vállalkozói díjat, valamint egyik félnek sincs olyan jogosultsága, amellyel ellehetetlenítheti a másik felet.

Az építtetők, fővállalkozók részéről a leggyakoribb, hogy a végszámlát „felejtik el” kifizetni, vagy minőségi hibákra hivatkozva nem akarnak fizetni. A munka befejezésekor szoktak előkerülni kötbérigények is, általában olyanok is, amelyekről a megrendelők is tudják, hogy alaptalan. A megrendelők részéről ez sokszor csak üzleti taktika, a kifizetés elhúzásával tervezik elérni, hogy a fővállalkozó, alvállalkozó engedjen a díjigényéből. Ha a megrendelőnek mindenképpen fizetni kell, akkor nem érdemes neki az időt húzni. A nem tisztességes megrendelői taktika megelőzésére szolgál, ha a végszámla összeg – illetve akár a részszámlák ellenértéke is – letétbe kerül az adott tevékenység megkezdésekor. Ha már nem tudja másra elkölteni az építtető a pénzt, akár a vállalkozó is megkaphatja a díját.

A megrendelő számára megnyugtató, ha tudja, hogy az esetlegesen felmerülő hibát a kivitelező vagy kijavítja, vagy rendelkezésre áll a javítási összeg. A kivitelezői javítást tudja biztosítani a szerződésteljesítési biztosíték, amely lényegében egy visszatartás a részszámlákból. Ha felmerül egy hiba és a kivitelező nem hajlandó javítani, akkor a visszatartott összegből lesz erre lehetőség. Ez az összeg is lehet letétben, így nem fordulhat elő, hogy nincs hiba és hibajavítás sem, de a kivitelező mégsem kapja meg a vállalkozói díját.

A pontos dokumentálás megelőzi a vitát

Az Építési Vállalkozók Országos Szövetsége (ÉVOSZ) is észlelte, hogy a szerződő feleknek külső segítségre van szüksége ahhoz, hogy kevesebb építkezés végződjön a bíróságokon. Az ÉVOSZ az „Ajánlások az épületek kivitelezésének szerződéskötéséhez és megvalósításához” című kiadványában összefoglalta, hogy milyen fontosabb feladatai vannak az építtetőknek és a kivitelezőknek a beruházás előkészítése, illetve a kivitelezés során. Az ÉVOSZ által készített ajánlás betekintést ad a felek közötti szerződés megkötésére, és a teljesítés folyamatára, gyakorlatias, és éppen ezért inkább műszaki, mind jogi szemléletben.

Wéber László, az ÉVOSZ ajánlás szerkesztője a viták körében általános „esetkörnek” jelölte meg a szerződés teljesítése közben bekövetkező változásokat, a változtatások hibás kezelését, vagy a dokumentálás hiányát. A felek nem fordítanak kellő figyelmet a ténylegesen megvalósuló műszaki tartalom rögzítésére, és így fennáll a lehetősége annak, hogy a megrendelő – a gyakran általa is ismert módon változtatott – építési tevékenységet, anyagot nem fogad el teljesítésként. A többletmunka és pótmunka miatti vita elmaradhatatlan része az építőipari peres eljárásoknak. Hónapokkal, évekkel tudja elhúzni a jogvita rendezését, hogy nincs megfelelően dokumentálva a pótmunka megrendelése.

A felmondásnak is jogszerűnek kell lennie

A viták során az építtetői és a kivitelezői oldalon is felmerül, hogy mikor lehet felmondani a szerződést, mikor és milyen feltételek teljesítése mellett lehet más vállalkozóval folytatni a munkát? A gyakori hiba, hogy a szerződés megszüntetésére nem jogszerűen kerül sor, és így még a késedelmet vagy a hibás teljesítést „elszenvedő” fél számíthat arra, hogy a másik fél fog vele szemben kártérítést érvényesíteni. Az utóbbi időben a kivitelezők részéről egyre gyakrabban hivatkozott indok az anyagárak és munkadíjak emelkedése, azonban ez sem jelent automatikus felmondási (vagy érvénytelenségi) okot.