A jogvita elkerülése érdekében alkalmazandó szerződéses biztosítékokat és megállapodási módokat, valamint a legjellemzőbb hibalehetőségeket és ezek megoldását az ÉVOSZ, az Opten Kft., az Artifex Kiadó Kft. és az Építésijog.hu szakértői közösen tekintették át.
Tudjuk, hogy kivel kötünk szerződést?
Magánszemélyek esetében a kivitelező kiválasztásának lényeges szempontja az ajánlás. Arra azonban az építtetők nem fordítanak kellő figyelmet, hogy a kivitelező cég egyáltalán létezik-e, vagy nem áll-e éppen felszámolás alatt. Sajnos az is gyakori, hogy a cég székhelye hajléktalanszálló címére van bejegyezve, vagy más okból lehet már sejteni, hogy nem fogja befejezni a munkát. Ha a megrendelők a szerződés aláírása előtt be is kérik a cégkivonatot, a beruházás folyamatában az ellenőrzés, felülvizsgálat már elmarad. Pertics Richárd, az Opten Kft. céginformációs igazgatója szerint az ügyvezető vagy a tulajdonos személyében bekövetkezett változás, vagy éppen a székhely áthelyezés is olyan jelzés lehet, amikor érdemes az előleg folyósítását elhalasztani, vagy a munkát felfüggeszteni. A cégadatokban bekövetkező változásra adott gyors intézkedés milliókkal tudja csökkenteni a felesleges kiadásokat.
Ne spóroljuk meg a megfelelő előkészítést!
A kivitelezési szerződésekkel kapcsolatos problémáknál sem lehet általánosítani, nem kizárólag a megrendelők nem hajlandóak fizetni, és nem kizárólag a kivitelezők nem fejezik be időben a munkát. Az építőiparban felmerülő viták oka nagyon változatos, és nem lehet kijelenteni, hogy kizárólag melyik fél miatt következnek be. A leggyakoribb azonban mindenképpen egy közös felelősségi körbe tartozó ok: a megfelelő előkészítés hiánya.
Egy dologban szoktak általában a felek megállapodni a szerződéskötés előtt: az idő sürget, minél előbb le kell szerződni. A gyorsaságot szem előtt tartó megállapodás eredménye gyakran az, hogy végül az írásbeli kontraktus el is marad, vagy éppen azért nem tudják már aláírni a felek a szerződést, mert menet közben már összevesztek a tartalmán. Az első és legfontosabb, hogy az építtető és a kivitelező – vagy éppen a fővállalkozó és az alvállalkozó – is szánjon időt a beruházás megfelelő jogi és műszaki előkészítésére. A családi házak esetében az építtető laikus, vagyis nem ért az építkezéshez, így csak azt hiszi, hogy érvényesíteni tudja elképzeléseit a beruházás során. Az építési műszaki ellenőrnek már az előkészítés során hangsúlyos szerepe van, hiszen a megrendelői szempontoknak megfelelően tud döntéseket javasolni a szakmai kérdésekben. A jó műszaki ellenőr a kivitelezőnek is segítség, hiszen így kisebb az esély például arra is, hogy valami kimaradjon a költségvetésből, vagy észleljék a tervezési hibát.
Mi szerepeljen a szerződésben?
Jámbor Attila ügyvéd, az Építésijog.hu szakmai portál szerkesztője kiemelte, hogy a kivitelezési szerződés előkészítése során általában arra törekednek a felek, hogy a saját érdekeiket érvényesítsék, és fel vannak háborodva, ha a másik fél valamilyen biztosítékot szeretne. El kell azt fogadni, hogy akkor fog megfelelően működni az építtető-kivitelező viszonya, ha a szerződés alapján mindenki megkaphatja azt, amit szeretne, de ezzel egyidejűleg a másik fél számára is megfelelően biztosított a saját teljesítése. Az a kivitelezési szerződés fogadható el, amely az építtetőnek biztosítja a szerződéses határidőben és minőségben az építkezés befejezését, a kivitelezőnek biztosítja a vállalkozói díjat, valamint egyik félnek sincs olyan jogosultsága, amellyel ellehetetlenítheti a másik felet.
Az építtetők, fővállalkozók részéről a leggyakoribb, hogy a végszámlát „felejtik el” kifizetni, vagy minőségi hibákra hivatkozva nem akarnak fizetni. A munka befejezésekor szoktak előkerülni kötbérigények is, általában olyanok is, amelyekről a megrendelők is tudják, hogy alaptalan. A megrendelők részéről ez sokszor csak üzleti taktika, a kifizetés elhúzásával tervezik elérni, hogy a fővállalkozó, alvállalkozó engedjen a díjigényéből. Ha a megrendelőnek mindenképpen fizetni kell, akkor nem érdemes neki az időt húzni. A nem tisztességes megrendelői taktika megelőzésére szolgál, ha a végszámla összeg – illetve akár a részszámlák ellenértéke is – letétbe kerül az adott tevékenység megkezdésekor. Ha már nem tudja másra elkölteni az építtető a pénzt, akár a vállalkozó is megkaphatja a díját.
A megrendelő számára megnyugtató, ha tudja, hogy az esetlegesen felmerülő hibát a kivitelező vagy kijavítja, vagy rendelkezésre áll a javítási összeg. A kivitelezői javítást tudja biztosítani a szerződésteljesítési biztosíték, amely lényegében egy visszatartás a részszámlákból. Ha felmerül egy hiba és a kivitelező nem hajlandó javítani, akkor a visszatartott összegből lesz erre lehetőség. Ez az összeg is lehet letétben, így nem fordulhat elő, hogy nincs hiba és hibajavítás sem, de a kivitelező mégsem kapja meg a vállalkozói díját.
A pontos dokumentálás megelőzi a vitát
Az Építési Vállalkozók Országos Szövetsége (ÉVOSZ) is észlelte, hogy a szerződő feleknek külső segítségre van szüksége ahhoz, hogy kevesebb építkezés végződjön a bíróságokon. Az ÉVOSZ az „Ajánlások az épületek kivitelezésének szerződéskötéséhez és megvalósításához” című kiadványában összefoglalta, hogy milyen fontosabb feladatai vannak az építtetőknek és a kivitelezőknek a beruházás előkészítése, illetve a kivitelezés során. Az ÉVOSZ által készített ajánlás betekintést ad a felek közötti szerződés megkötésére, és a teljesítés folyamatára, gyakorlatias, és éppen ezért inkább műszaki, mind jogi szemléletben.
Wéber László, az ÉVOSZ ajánlás szerkesztője a viták körében általános „esetkörnek” jelölte meg a szerződés teljesítése közben bekövetkező változásokat, a változtatások hibás kezelését, vagy a dokumentálás hiányát. A felek nem fordítanak kellő figyelmet a ténylegesen megvalósuló műszaki tartalom rögzítésére, és így fennáll a lehetősége annak, hogy a megrendelő – a gyakran általa is ismert módon változtatott – építési tevékenységet, anyagot nem fogad el teljesítésként. A többletmunka és pótmunka miatti vita elmaradhatatlan része az építőipari peres eljárásoknak. Hónapokkal, évekkel tudja elhúzni a jogvita rendezését, hogy nincs megfelelően dokumentálva a pótmunka megrendelése.
A felmondásnak is jogszerűnek kell lennie
A viták során az építtetői és a kivitelezői oldalon is felmerül, hogy mikor lehet felmondani a szerződést, mikor és milyen feltételek teljesítése mellett lehet más vállalkozóval folytatni a munkát? A gyakori hiba, hogy a szerződés megszüntetésére nem jogszerűen kerül sor, és így még a késedelmet vagy a hibás teljesítést „elszenvedő” fél számíthat arra, hogy a másik fél fog vele szemben kártérítést érvényesíteni. Az utóbbi időben a kivitelezők részéről egyre gyakrabban hivatkozott indok az anyagárak és munkadíjak emelkedése, azonban ez sem jelent automatikus felmondási (vagy érvénytelenségi) okot.
A Gourmet egy óriási szabadtéri sétálókóstoló, ahol elveszhetünk a legjobb fővárosi és vidéki éttermek kínálatában.
Az Európai Bizottság jóváhagyta a projekt kivitelezési és finanszírozási szerződését.