Amikor szerződéskötésről beszélünk, akkor általában mindenki írásba foglalt szerződésre gondol. Hogyan lehet szerződést kötni? Mikor kötelező az írásba foglalt szerződés? Miért jó, ha írásban van a megállapodás? A kérdésekre dr. Szabó Gergely ügyvéd válaszol.
A polgári jogban szerződés alatt olyan két- vagy több személy közötti megállapodást értünk, amelyből jogok és kötelezettségek származnak.
A szerződés létrejöttének elengedhetetlen feltétele, hogy a felek a szerződés lényeges és bármelyikük által lényegesnek minősített kérdéseiben megállapodjanak, és az erre vonatkozó kölcsönös és egybehangzó akaratukat kifejezzék. Nem kell megállapodniuk olyan kérdésekben, amelyet jogszabály rendez.
A szerződéskötés, azaz a felek kölcsönös és egybehangzó akaratának kifejezése többféle formában is megtörténhet. Szerződéskötésre sor kerülhet szóban, írásban vagy ráutaló magatartással. A szerződéskötéshez szükséges akaratukat a felek rendszerint különböző formában is kifejezhetik. Például nem kizárt, hogy egy írásban tett szerződéskötési ajánlatra a másik fél szóban fejezze ki az elfogadását.
A szerződéskötési akarat kifejezésére sok esetben a ráutaló magatartás is alkalmas. Ráutaló magatartás alatt olyan tevékenységet értünk, amelyből a másik fél arra következtethet, hogy az érintett személy a szerződést meg kívánja kötni.
A mindennapi életben számos ráutaló magatartással kötött szerződés előfordul. Például, amikor a boltban vásárol valaki, akkor általában nem kerül sor sem szóban, sem írásban az áru adásvételére vonatkozó szerződés megkötésére. A vevő például azzal fejezi ki a szerződéskötési szándékát, hogy az árut odaviszi pénztárhoz. Ráutaló magatartással jönnek létre például egyes közüzemi szolgáltatások is azzal, hogy azokat a fogyasztó igénybe veszi.
Fontos, hogy főszabály szerint a hallgatás vagy a tartózkodó magatartás nem minősül ráutaló magatartásnak, tehát nem hozhat létre szerződést. Ez alól csak akkor van kivétel, ha a felek állapodtak meg vagy jogszabály rendelkezik kifejezetten arról, hogy a hallgatás vagy passzív magatartás is szerződéses nyilatkozatnak minősül.
Főszabály szerint a felek nem kötelesek arra, hogy szerződésüket írásban kössék meg, vagy a más formában létrejött szerződést utóbb írásba foglalják.
Vannak olyan szerződések, amelyekre vonatkozóan jogszabály kötelezően írásbeli alakot határoz meg. Ebbe a kategóriába tartozik például az ingatlan adásvételi szerződés, a lakásbérleti szerződés, az öröklési szerződés, a tartási, illetve életjáradéki szerződés. Maguk a szerződő felek is rendelkezhetnek úgy, hogy a szerződésüket írásbeli alakban kell megkötni akkor is, ha ezt jogszabály nem írja elő. A kötelező alakiság megsértésével kötött szerződés semmisnek minősül.
Amennyiben a szerződést írásba kell foglalni, akkor e feltételt rendszerint kielégíti az egyszerű írásba foglalás, tehát tanúk alkalmazása, ügyvédi ellenjegyzés vagy közjegyzői okiratba foglalás nem szükséges. Azonban bizonyos szerződéseknél a jogszabály magasabb szintű írásba foglalást írt elő. Például a házastársi vagyonjogi szerződést és az élettársak közötti vagyonjogi szerződést közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett okiratba kell foglalni.
Fontos tudni, hogy az ingatlan tulajdonjogának átruházására vonatkozó szerződés egyszerű írásba foglalással is létrejöhet, azonban ahhoz, hogy a tulajdonjog az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető legyen, ügyvéd által ellenjegyzett vagy közjegyzői okiratba foglalt okirat szükséges.
Miért jó az írásba foglalt szerződés?
A jogszabályok csak a szerződések egy részénél követelik meg az írásbeli alakot. Azonban olyan szerződéseket is érdemes lehet írásba foglalni vagy írásbelinek nem minősülő rögzített formába önteni, ahol ez nem előírás.
A szerződéses megállapodás rögzítése segít abban, hogy a felek tisztában legyenek a szerződésből eredő jogaikkal és kötelezettségeikkel. Így utólag a kötelezettségvállalások tartalma kevésbé lehet vitatható. Bár maga a Polgári Törvénykönyv is sok kérdést rendez a felek helyett, de az adott szerződés körülményeihez igazodó speciális megállapodásokat (pl. díjak összege, teljesítési határidők, elvégzendő munkák) a törvény nem tartalmazhatja. Így legalább ezeket ajánlott írásba foglalni. Az írásba foglalt szerződés segítheti a felek közötti viták elkerülését, a jogvita békés megoldását vagy eldöntését is.
dr. Szabó Gergely
ügyvéd, irodavezető partner
Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda
„A magyar beruházás nagyon előrehaladott, ugyanakkor rendkívül komplex. Sok mindent újra kell gondolnunk ebben a projektben, rengeteg megoldandó feladat van, hogy az előnyt, amire Magyarország szert tett, valódi hozzáadott értékké, profittá tudjuk kovácsolni.”
