Ingatlanvásárlás: hogy lehet spórolni az illetéken?

2022. 07. 27., 13:27

Ha valaki most gondolkozik ingatlanvásárláson, illetve több, már meglévő ingatlana eladásán, érdemes külön figyelmet fordítania az időtényezőre, hiszen így akár milliókat is spórolhat az illetékkiszabásnál – hívja fel a figyelmet az act Bán & Karika Ügyvédi Társulás.

A jelenleg hatályos jogszabályok értelmében ingatlanvásárlás esetén a vagyonszerző, azaz a vevő vagyonszerzési illeték megfizetésére köteles, amelynek általános mértéke az ingatlanért fizetett vételár 4 százaléka. Ez azt jelenti, hogy egy 50 milliós lakás vásárlása esetén a vevőnek a vételáron felül meg kell fizetnie az államnak 2 millió forintot, ami nem csekély összeg – mondta dr. Bognár Ivett, az act Bán & Karika Ügyvédi Társulás szakértője.

Az illetéktörvény azonban több olyan kedvezményt is meghatároz, amely lehetővé teszi, hogy az adóhatóság ennél alacsonyabb összegben állapítsa meg a fizetendő illetéket.

Viszonylag széles körben ismert például, hogy házastársak vagy egyenes ági rokonok között nincs illetékfizetési kötelezettség, de a 35. életévét még be nem töltött, fiatal lakástulajdonosokat az első ingatlanjuk megvásárlásakor megillető részletfizetési kedvezmény lehetőségével is tisztában vannak a vevők.

Van azonban egy olyan, kevésbé ismert kedvezmény, amelynek kapcsán a közelmúltban két döntését is közzétette a Kúria, és amely lehetővé teszi a vevők számára, hogy jelentősen kedvezőbb összegben kerüljön megállapításra a fizetendő vagyonszerzési illeték.

Mit is jelent pontosan a cserét pótló vételhez kapcsolódó illetékkedvezmény?

Még ha a jogi fogalom sokak számára ismeretlenül hangzik is, a cserepótló vétel meglehetősen gyakran fordul elő a mindennapokban. Akkor beszélhetünk ugyanis cserét pótló vételről, ha valaki az ingatlanvásárlását egy vagy több már meglévő ingatlan eladásából finanszírozza. Tipikus esete ennek, amikor a fiatal házasok eladják a saját lakásukat, hogy megvásárolják első közös családi otthonukat.

Fontos azonban, hogy az ingatlan eladására sor kerüljön az új lakás vásárlását megelőző három évben, vagy a vásárlást követő egy éven belül. Ebben az esetben ugyanis a fizetendő illeték alapja az eladott és a vásárolt ingatlan vételárának különbözete, illetve csak ezen összeg után szükséges megfizetni a már említett 4 százalék illetéket.

Az illetékkedvezmény igénybevétele azonban korántsem ilyen egyszerű, hiszen több olyan körülmény is befolyásolhatja a kedvezményre való jogosultságot, amire elsőre nem is gondolnánk. Két ilyen helyzetet dolgoz fel a Kúria nemrégiben közzétett két döntése is.

Tulajdonjog átszállás

A Kúria által közzétett döntés tényállása szerint a vevő vásárolt egy ingatlant, és már a vásárláskor tudta, hogy a közeljövőben el kívánja adni a már meglévő ingatlanát, amely esetben ő az 1 éven belüli értékesítésre figyelemmel jogosult lenne az illetékkedvezményre. Ezt a vevő jelezte is az adóhatóság felé, aki az illeték megállapítására irányuló eljárását az ingatlan értékesítéséig felfüggesztette. A vonatkozó jogszabályi rendelkezések értelmében ilyen esetben a vevőnek 13 hónapon belül igazolnia kell, hogy megtörtént az ingatlan értékesítése. Amennyiben erre mégsem kerül sor, az adóhatóság az általános szabályok szerint, a teljes vételárat alapul véve állapítja meg a vagyonszerzési illetéket, sőt ezen felül pótilleték megfizetésére is kötelezi a vevőt.

A vizsgált ügyben a vevő meg is kötötte az ingatlana eladására vonatkozó szerződést, azonban a tulajdonjogát a vételár teljes kifizetéséig fenntartotta, aminek a ténye az ingatlan-nyilvántartásba is feljegyzésre került. A teljes vételár kifizetésére azonban nem került sor a vevő ingatlanvásárlásától számított 13 hónapon belül, így bár a szerződéskötés megtörtént, az ingatlan tulajdonjoga nem szállt át. Az adóhatóság e körülményre tekintettel nem találta befejezettnek az ügyletet, így nem alkalmazta az illetékkedvezményre vonatkozó szabályokat, valamint az eredeti vételár után állapította meg a fizetendő illetéket és illetékpótlékot is kiszabott.

A Kúria a felek jogvitájában az adóhatóságnak adott igazat, amikor elvi éllel kimondta, hogy „…a tulajdonjog fenntartással történt ingatlaneladásról megkötött adásvételi szerződés az ingatlan tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére nem alkalmas okirat”, az illetékkedvezmény igénybevételéhez azonban a másik ingatlan eladását főszabály szerint a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére alkalmas adásvételi szerződés másolatával kell igazolni. Ahhoz tehát, hogy a vevő igénybe tudja venni a kedvezményt, szükséges, hogy a másik ügylet is lezáruljon és a tulajdonosváltozás az ingatlan-nyilvántartásban is átvezetésre kerüljön.

Amikor az időzítés számít

A másik nemrégiben közzétett döntésében azonban a Kúria már a vevő javára döntött az adóhatósággal szemben.

A vizsgált ügyben a vevő a lakásvásárlást megelőző 3 évben eladott egy nagyobb értékű, a vásárlást követően pedig egy jóval kisebb értékű ingatlant. Az ingatlanvásárláskor az illeték megállapításához a vásárlást megelőzően eladott, nagyobb értékű ingatlan figyelembe vételét kérte az adóhatóságtól, annak érdekében, hogy az illeték alapja minél kisebb legyen. Az adóhatóság azonban a vásárlást követően eladott, kisebb értékű ingatlant vette figyelembe az illetékalap megállapításánál, mondván az időben közelebb esett a vásárlás időpontjához.

A felek jogvitájában eljáró bíróságok, és a Kúria azonban a vevő számára kedvezőbb álláspontra helyezkedett amikor kimondta, hogy a törvényben szereplő „közvetlenül megelőző vagy követő meghatározás valóban … egy sorrendiséget állít fel, de csak abban az esetben, ha valamennyi értékesítés kizárólag a szerzést megelőzően, vagy kizárólag a szerzést követően jött létre és azok közül kell kiválasztani a szerzés időpontjához a legközelebbit.” A törvény azonban nem állít fel sorrendiséget a vásárlást megelőző és követő közvetlen eladások között, tehát ha az egyik eladás megelőzi, a másik pedig követi a vásárlást, a vevő szabadon dönthet arról, hogy az adóhatóság melyik ügyletet vegye figyelembe az illeték megállapítása során.

Ha tehát valaki éppen most gondolkozik ingatlanvásárláson, illetve több, már meglévő ingatlana eladásán, érdemes külön figyelmet fordítania az időtényezőre, hiszen így akár milliókat is spórolhat az illetékkiszabásnál – foglalta össze dr. Bognár Ivett.

Ha tetszett a cikk, kövesse az ÜZLETEMET
a Facebookon!

Még több friss hír

  BIZNISZPLUSZ PODCAST

2023. 12. 05., 23:30
epizód: 2023 / 19   |   hossz: 20:00
Ebben az epizódban azt a nagy horderejű és rendkívül összetett munkát mutatjuk be, amit Magyarország legmagasabb irodaháza, a MOL Campus építése során végeztek a kivitelezők. A csúcsidőszakban 1800 dolgozó munkáját összefogó Wolf András meg is kapta érte az Év Projektmenedzsere díjat, amit a Projektmenedzsment Kiválóság Tábla tagjaiból álló zsűri ítélt meg számára. A Market Építő Zrt. műszaki vezérigazgató-helyettese szerint amellett, hogy nagy elismerés kollégáktól kapni egy ekkora díjat, meg is erősítette abban a tudatban, hogy érdemes példamutatóan, kitartóan dolgozni a sikerért. A szakember persze a MOL Campus innovatív kivitelezését és fenntartható megoldásait is örömmel bemutatta a BizniszPlusznak adott interjúban.
Egyetlen vállalkozás sem építi fel önmagát, és a legfőbb erőforrása a vezető, aki – pláne egy új üzlet megalapozása közben – sajátos támogatást igényel. A többféle vállalkozás- és vezetőfejlesztő tréninget szervező SEED Alapítvány az ügyvezető igazgató szerint még frissebb módszerekkel, gyakorló vállalkozókkal mentorálja a kezdőket. Lakatosné Lukács Zsuzsanna ebben az epizódban világít rá, hányféle teendő van egy üzleti ötlettel, mire az működő vállalkozássá alakul. Ezen az úton tereli végig az újdonsült cégeket a RajtUp programjuk is.
Ebben az epizódban Pataki Tamás, a Canon Business Development Managere segítségével mutatjuk be, hogy milyen eszközök és mesterséges intelligencia megoldások lehetnek az orvosok segítségére – már nem is a jövőben, hanem akár napjainkban. Az elöregedő társadalmakban egyre több pácienst kell ellátnia az egészségügynek, így olyan technológiák nélkül, amiket például a Canon Medical Solutions képalkotó rendszerei nyújtanak, egyre nehezebb megfelelő számú és pontosságú diagnózist felállítani. De mi köze mindennek a ReCaptcha internet-felhasználó azonosításhoz és az önvezető autókhoz? Ez is kiderül a beszélgetésből.

  Rovathírek: GUSTO

  Rovathírek: ATOMBUSINESS