Felmondási tilalom: Fel lehet-e mondani a bérleti szerződéseket?

2020. 04. 01., 11:30

A legsúlyosabban érintett ágazatok tekintetében a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre vonatkozó bérleti szerződéseket 2020. június 30-áig nem lehet felmondással megszüntetni – áll a kormány rendeletében. Mi a helyzet azonban szerződésszegés esetén? Mi történik akkor, ha a felmondási tilalom időszaka alatt jár le a bérleti szerződés határozott időtartama? A Deloitte Legal a különböző lehetőségeket járta körül.

A kormányzat a COVID-19 járvány gazdasági hatásainak enyhítése érdekében legelső rendelkezései között határozott 2020. március 18-án, hogy a legsúlyosabban érintett ágazatok tekintetében „a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó bérleti szerződéseket 2020. június 30-áig nem lehet felmondással megszüntetni."

Bérbeadókra vagy bérlőkre irányadó a felmondási tilalom?

A felmondási tilalmat a kormány által a járvány hatásai által legsúlyosabban érintettnek vélt ágazatok – mint kereskedelem, turisztika, előadói, rendezvényszervezői szektor – szereplőire és az általuk kötött bérleti szerződésekre lehet alkalmazni. Ezek a szereplők ugyan tipikusan bérlőként jelennek meg a bérleti jogviszonyokban, a rendelet azonban nem határozza meg, hogy az érintett szereplőknek milyen pozícióban, bérbeadóként vagy bérlőként kell szerepelniük a bérleti szerződésben.

„Ebből következően úgy gondoljuk, hogy mind bérlőként, mind bérbeadóként szerepelhetnek, és mindkét esetben érvényesül a bérleti szerződések felmondási tilalma. Tehát, ha egy turisztikai ágazati szereplő bérbe ad egy területet kiskereskedelmi tevékenység folytatására, akkor sem a turisztikai ágazati szereplő, mint bérbeadó, sem a kiskereskedelmi tevékenységet végző vállalkozó nem mondhatja fel a bérleti szerződést" – mondta dr. Csider Magdolna, a Deloitte Legal ingatlanjogi vezetője.

Milyen helyiségek vonatkozásában érvényesül a felmondási tilalom?

A kormányrendelet egyértelműen rögzíti, hogy a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre irányadó a tilalom. A „nem lakás céljára szolgáló helyiség” egy széleskörűen meghatározott jogi fogalom, ami lényegében valamennyi, kizárólag gazdasági célra szolgáló ingatlant magában foglalja.

Vonatkozik-e lakásokra a felmondási tilalom?

A fent említett „nem lakás céljára szolgáló helyiség” fogalomból következik, hogy a felmondási tilalmat irodaházak, bevásárlóközpontok, logisztikai parkok, gyárak és más gazdasági célra szolgáló ingatlanok vonatkozásában kötött bérleti szerződésekre lehet alkalmazni. Ezektől eltérően, lakás megjelölésű ingatlan esetében – függetlenül attól, hogy irodaként vagy más gazdasági célra veszi a bérlő igénybe az ingatlant – a felmondási tilalom nem alkalmazható. Ettől függetlenül elképzelhető, hogy a közeljövőben – akár a készülő nagy gazdasági csomag részeként – a Kormány kiterjeszti a felmondási tilalmat a lakásokra is.

Kizárólag rendes felmondásnál vagy rendkívüli felmondásnál is érvényesül a tilalom?

A rendelet a felmondásról általánosságban beszél, anélkül, hogy részletezné, hogy „rendes" vagy „rendkívüli” felmondásra vonatkozik-e a korlátozás. Érdemes a két esetet különválasztani.

Határozatlan idejű bérleti szerződések esetén a Ptk. lehetőséget ad arra, hogy a felek a bérleti jogviszonyt indokolás nélkül, bármikor, rendes felmondással megszüntessék. A legsúlyosabban érintett ágazatokat pedig feltehetőleg ez alól a kiszolgáltatott helyzet alól próbálta védeni a jogalkotó azzal, hogy 2020. június 30. napjáig kizárta a megszüntetés lehetőségét, biztosítva ezzel a jelenleg bérelt ingatlan használatát a járvány okozta veszélyhelyzet idején is.

Tekintettel arra, hogy a rendes felmondástól eltérően a rendkívüli felmondás szankciós jellegű rendelkezés, amely valamelyik fél szerződésszegése esetén alkalmazható, kérdés, hogy erre az esetre is vonatkozik-e a felmondási tilalom? A jogalkotó a rendelethez indokolást nem fűzött, a rövid megfogalmazásból és a kormányrendelet céljából azonban arra következtethetünk, hogy a rendkívüli felmondás is tiltásra került.

A rendkívüli felmondás legtipikusabb példája a bérleti díj nem fizetése miatt történő felmondás, a rendelet célja pedig pontosan a járvány miatt nehéz helyzetbe kerülő gazdasági szereplők helyzetének a biztosítása, vagyis, hogy fizetési késedelmek miatt ne lehessen a bérleti szerződéseket felmondani.

Bár a fizetési késedelem a leggyakoribb rendkívüli felmondási ok, rendkívüli felmondásra ezen túl mind a bérlő, mind a bérbeadó más magatartása is okot adhat. A bérbeadó részéről ilyen lehet az, hogy a bérlő rongálja az ingatlant, vagy a bérlő részéről az, ha a bérbeadó nem biztosítja az ingatlan rendeltetésszerű használatát. Kérdés, hogy ezekben az esetekben, amelyeknél a szerződésszegő magatartás nincs kapcsolatban a kihirdetett veszélyhelyzettel, alkalmazható-e a kormányrendelet általános jellegű tiltása, tekintettel arra, hogy ez olyan mértékű beavatkozás lenne a felek autonómiájába, ami a másik fél számára akár visszaélésre is okot adhat.

Meddig tart a tilalom és mikor mondhatom fel a szerződést?

A kormányrendelet szövege szerint a szerződéseket „2020. június 30-áig nem lehet felmondással megszüntetni.” Az időpont kapcsán felmerül a kérdés, hogy ez azt jelenti-e, hogy 2020. június 30. napjáig nem is mondható fel a bérleti szerződés, vagy 2020. június 30. napja előtt is felmondható, de leghamarabb 2020. július 1. napjára?

Ez a kérdés azért fontos, mert a határozatlan idejű bérleti szerződések általában 1-3 hónapos felmondási idővel mondhatók fel, azaz a bérleti jogviszony várhatóan hónapokkal később szűnne meg, ha a bérleti szerződés leghamarabb 2020. július 1. napján lenne felmondható. Abban az esetben azonban, ha a bérleti szerződés 2020. június 30. napja előtt is felmondható, akkor a felmondási idő hosszától függően akár 2020. július 1. napján is megszűnhet a bérleti jogviszony.

A Deloitte Legal meglátása szerint a „felmondással megszüntetni” fordulattal a jogalkotó azt akarta szabályozni, hogy ezek a bérleti szerződések 2020. június 30. napjáig ne legyenek megszüntethetők a felek közös megegyezése nélkül, vagyis 2020. június 30. napja előtt – mind rendes, mind rendkívüli felmondással – felmondható a bérleti szerződés, de leghamarabb 2020. július 1. napjára. A jogalkotó a fenti határidőt egyébiránt bármikor meghosszabbíthatja a járványhelyzettől függően.

Mi történik akkor, ha a felmondási tilalom időszaka alatt jár le a bérleti szerződés határozott időtartama?

Ha a határozott idejű bérleti szerződés időtartama 2020. június 30. napját megelőzően jár le, akkor a szolgáltatás teljesült, és így a bérleti szerződés megszűnik. A fent hivatkozott korlátozás tehát nem vonatkozik a határozott idejű bérleti szerződés lejártára.

Más esetről beszélünk, ha a felek a bérleti szerződésben a határozott idejű bérleti szerződés határozatlan idejűvé alakulását nem zárták ki és a szerződés lejártát követően a bérlő az ingatlant a bérbeadó tudtával tovább használja. Ebben az esetben a bérleti szerződés határozatlan idejűvé alakul, amire már érvényes lesz a felmondási tilalom.

„Tapasztalatunk szerint a piaci szereplők tekintettel vannak mind a veszélyhelyzetre, mind egymásra. Igyekeznek olyan magatartást tanúsítani, amivel a másik társaság talpon maradását támogatják. Ennek megfelelően, meglátásunk szerint a bérleti szerződések közös megegyezéssel, egymás érdekeire tekintettel lévő módosítása lesz inkább gyakori, ahogy ezt már most több esetben láttuk is, és a felek a felmondás eszközéhez szélsőséges esetben fognak nyúlni” – mondta dr. Babus Gábor, a Deloitte Legal ügyvédje.

Ha tetszett a cikk, kövesse az ÜZLETEMET
a Facebookon!

Még több friss hír

2022. 08. 04., 09:17
Azt hiszem, kezdő munkavállalóként nincs fontosabb feladatunk, mint találni egy jó főnököt és tanulni tőle. Örülök, hogy nekem annak idején ez megadatott – mondta az Üzletemnek Jancsár Gergely, az SAP Közép-Kelet-Európai Régiójának fenntarthatósági vezetője.
2022-08-08 12:19:08
Látványos bővülés vár a villanyautók piacára az uniós piacokon, a tervek szerint ugyanis 2035-től várhatóan csak elektromos autókat lehet értékesíteni. Magyarországon 2020 májusa óta megháromszorozódott a tisztán elektromos személyautók száma, igaz, a teljes autóparkhoz képest még marginális az arányuk.

  BIZNISZPLUSZ PODCAST

2022. 07. 26., 10:30
epizód: 2022 / 8   |   hossz: 20:30
Milyen új utakat nyitott az internet a csalók előtt? Hogyan azonosíthatjuk vállalkozóként az átverési kísérleteket? Mikor kell szakértőhöz, esetleg egyenesen a rendőrséghez fordulnunk? És mitől menthet meg bennünket egy kis önképzés? Dr. Kocsis Ildikó ügyvéd olyan céges csalásokra is felhívja a figyelmet, amelyek még a hozzáértők előtt sem feltétlenül nyilvánvalóak.
2022. 06. 26., 09:15
epizód: 2022 / 7   |   hossz: 21:02
Milyen volt a Hannoveri Technológiai Kiállítás és Vásár a Covid után, de háborús időben? Hol tart az ipar 4.0 napjainkban, melyek a digitalizáció legfontosabb új irányai? Mit jelent a virtuális üzembe helyezés? Hogyan hat az automatizálás a munkaerő-piacra? Hogyan szimulálható a Marsra szállás? Mit jelent Európa egyik legnagyobb ipavállalatának, hogy kivonul az orosz piacról, ahol 1851 óta jelen volt? A kérdésekre Jeránek Tamás, a Siemens Zrt. vezérigazgatója válaszol.
2022. 06. 13., 06:35
epizód: 2022 / 6   |   hossz: 19:01
A kamerás megfigyelés csak „célhoz kötött” lehet, de a célok meghatározásakor is körültekintően kell eljárni – hívja fel a figyelmet dr. Szabó Gergely ügyvéd. A Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda irodavezető partnerét a munkavállalók megfigyelésére, a kamerák elhelyezésére vonatkozó szabályokról, az élőképekre vonatkozó speciális előírásokról és a technika fejlődés nyújtotta lehetőségek jogi korlátairól kérdeztük.

  Rovathírek: GUSTO

  Rovathírek: ATOMBUSINESS