Elektronikus bérleti szerződések: „mire várunk még?”

2020. 05. 11., 17:30

Egy üzlet megkötésének az írásbeli szerződés mindkét fél általi, tanúk által hitelesített aláírása biztosít jogi alapot. Jelen helyzetben, amikor a személyes ügyintézés háttérbe szorul, felmerülhet a kérdés: szerződésnek minősülhet-e az A4-es papírlapon megírt megállapodás mintájára a felek által e-mailbe foglalt dokumentum? Ha nem, mégis hogyan lehetséges az elektronikus szerződéskötés?

  • A COVID-19 világjárvány okozta változások nagy hatást fejtenek ki az üzleti területekre mind a produktivitás, mind a mindennapi tevékenységek tekintetében.
  • Az üzletek megkötésekor a szerződés aláírása biztosítja a jogi alapot, azonban a kérdés a globális helyzetet tekintve egyértelműen következik: hogyan lehetséges az elektronikus szerződéskötés, és mi teheti hivatalossá azt?
  • Friss bejegyzésükben a DLA Piper Hungary szakértői, Kui Szilárd és Kozma Zoltán az elektronikus bérleti szerződéskötések módjait járják körül.

A COVID-19 járvány és a home office közepette ügyfeleink részéről gyakrabban merül fel az a kérdés, hogy lehet-e elektronikus úton ingatlan bérleti szerződést kötni, és ha igen milyen követelmények és feltételek mellett. Ahogy az az ilyen egyszerű kérdéseknél gyakran előfordul, a válasz nem is annyira kézenfekvő és több jogszabályból lehet csak a mozaik darabkáit összeszedni.

Az írásbeliség követelménye vs. a bizonyíthatóság

A kiindulópontot az jelenti, hogy a jelenleg hatályos szabályozás szerint a Magyarország területén található bármely ingatlan bérletére érvényesen csak írásban köthetünk bérleti szerződést. Ez nem tűnik teljesíthetetlen kitételnek és egybeesik a józan ész követelményeivel is: aligha várható el a felektől, hogy évekkel később ugyanúgy emlékezzenek a megkötött alku minden egyes apró részletére.

Felvértezve a tudással, hogy csak írásban köthetünk ingatlan bérleti szerződést, adódik a kérdés: mi is minősül írásbeli szerződésnek? Egy, a felek által e-mailbe foglalt szerződés ugyanúgy írásbeli, mint egy szép újrahasznosított A4-es papírlapon megírt szerződés? Nos, itt kezdünk igazán érdekes területre érni.

A Ptk. 6:7.§ (3) bekezdése úgy rendelkezik, hogy „írásba foglaltnak kell tekinteni a jognyilatkozatot akkor is, ha annak közlésére a jognyilatkozatban foglalt tartalom változatlan visszaidézésére, a nyilatkozattevő személyének és a nyilatkozat megtétele időpontjának azonosítására alkalmas formában kerül sor”.

Mit is jelent ez? Az elektronikus bérleti szerződésünk akkor minősül írásbelinek és így akkor jön létre érvényesen, ha alkalmas:

  • az abban foglalt tartalom változatlan visszaidézésére, azaz valahányszor megnyitjuk, bízhatunk abban, hogy az eredeti, a felek által megállapodott tartalmat látjuk;
  • a nyilatkozattevő személyének azonosítására; azaz megállapítható belőle, hogy ki írta alá a bérleti szerződést (vagy jogi személyek esetében ki írta alá bérleti szerződést a jogi személy képviseletében; és
  • a szerződés aláírása időpontjának azonosítására.

Könnyen belátható, hogy a fenti példánkban említett e-mailbe foglalt bérleti szerződésünk hamar elvérezhet ezen a jogszabályi hárompróbán. Elég csak arra gondolnunk, hogy maximum abban lehetünk biztosak, hogy milyen e-mail címről érkezett az e-mail, de azt már nem feltétlen tudjuk majd bizonyítani, hogy kihez tartozik az e-mail cím, ki írta meg az e-mailt, és nyomott rá a „küldés” gombra.

A Ptk. fenti szabályával kapcsolatban gyakran ismételt tétel, hogy technológia semleges és jövőbemutató. Nem bajlódik a használandó technológia leírásával, hanem elegánsan azt határozza meg, hogy mit kell egy adott technológiának teljesítenie ahhoz, hogy írásbelinek lehessen elismerni.

Ez azt is jelenti, hogy az út nyitva áll előttünk arra, hogy egy jogvita esetén meggyőzzük a bíróságot arról, hogy a felek által választott technológiai megoldás kielégíti a Ptk. fenti követelményét (akár még a fent említett email-es példa esetén is). A jelenlegi bírósági gyakorlat alapján abban az egyben szinte bizonyosak lehetünk, hogy amennyiben egy elektronikus aláírás megfelel az alábbiakban részletezett fokozott biztonságú elektronikus aláírás feltételeinek, akkor az kielégíti az írásbeliség követelményét.

Arra tekintettel azonban, hogy a gyakorlatban vélhetőleg nem arról fogunk vitatkozni, hogy egy nyilatkozat, vagy szerződés írásban született-e meg, hanem inkább arról, hogy megszületett-e egyáltalán a nyilatkozattevő részéről, illetve akkor és azzal a tartalommal született-e meg, ahogy az az elektronikus dokumentumunkban szerepel, néha mégis tanácsosnak tűnik olyan megoldást választani, amely nagyobb garanciát nyújt számunkra egy ilyen jogvita esetén.

Ezért ha valamilyen okból (pl. ügyérték, vagy ügy tárgya) miatt nagyobb biztonságra törekszünk, célszerű a Pp. teljes bizonyító erejű magánokiratokra vonatkozó szabályainak megfelelő elektronikus dokumentum használata.

Ilyen például, ha az elektronikus okiraton az aláíró az alábbiakban ismertetett minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírását vagy bélyegzőjét helyezte el, és – amennyiben jogszabály úgy rendelkezik – azon időbélyegzőt helyez el, vagy ha az elektronikus okiratot az aláíró azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítés szolgáltatással hitelesíti (AVDH). Felhívjuk a figyelmet azonban, hogy az AVDH szolgáltatás cégjegyzésre történő igénybevétele a gyakorlatban kérdőjeles.

Fontos kiemelni ugyanakkor, hogy a Ltv. nem követeli meg a teljes bizonyító erejű magánokirati formát a bérleti szerződéseknél, így az ennél kevésbé biztonságos, illetve más típusú elektronikus aláírással ellátott szerződések is írásbeli szerződést eredményezhetnek és egy esetleges bírósági eljárásban is felhasználhatók, a bizonyítás azonban – ha a másik fél vitatja azok hitelességét – körülményesebb lehet.

Az elektronikus aláírások fajtái

A vonatkozó uniós szabályozás a biztonság szintjének szempontjából különbséget tesz „sima” elektronikus aláírás, fokozott biztonságú elektronikus aláírás, minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírás és minősített elektronikus aláírás között.

A „sima” elektronikus aláírás bármilyen elektronikus formában születhet (pl. egy email vagy egy szkennelt dokumentum).

Ezzel szemben a fokozott biztonságú elektronikus aláírásnak az alábbi követelményeknek kell megfelelnie: a) kizárólag az aláíróhoz köthető; b) alkalmas az aláíró azonosítására; c) olyan, elektronikus aláírás létrehozásához használt adatok felhasználásával hozzák létre, amelyeket az aláíró nagy megbízhatósággal kizárólag saját maga használhat; és d) olyan módon kapcsolódik azokhoz az adatokhoz, amelyeket aláírtak vele, hogy az adatok minden későbbi változása nyomon követhető.

A fokozott biztonságú elektronikus aláírásra (csakúgy mint a fent említett írásbeliségi szabály esetén) semmilyen más magyar előírás nincsen, tehát mindenkinek saját kockázatára kell eldöntenie, hogy amennyiben egy szolgáltatótól ilyen aláírást vesz igénybe (vásárol), akkor az tényleg megfelel-e a fenti feltételeknek.

A minősített elektronikus aláírás ezzel szemben már olyan fokozott biztonságú aláírás, amely (minősített szolgáltató által kibocsátott) minősített tanúsítványon alapul és minősített aláírást létrehozó eszközzel hozták létre. Mind a tanúsítvány tartalmát, mind a kibocsátás módját műszaki előírások rögzítik, amelyek együttesen már egy nagyon magas fokú biztonságot garantálnak. A különbség pedig a minősített aláírás és a minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú aláírás között az, hogy minősített aláírást létrehozó eszközzel hozták-e létre. Ha nem, úgy a biztonság szintje alacsonyabb, mint egy minősített aláírás esetén.

Az elektronikus szerződéskötés

Az elektronikus aláírás egyik legnagyobb előnye a rugalmasság. Nem kell személyes találkozót szervezni a bérleti szerződés aláírására, mindkét fél kényelmesen, a saját napi feladatai közé illesztve tudja aláírni a szerződést.

A feleknek nem kell papír alapú szerződéssel bajlódni, amelyek úgyis a szkennerben kötnek ki, mivel manapság mindenki (tulajdonos, bérlő, bank, ingatlankezelő, ügynök stb.) az elektronikus változatokkal dolgozik.

Az elektronikus szerződések könnyen tárolhatók, rendszerezhetők és azonnal hozzáférhetők.

Az elektronikus aláírás beszerzése és bevezetése néhány nap alatt megoldható, jelenleg Magyarországon több olyan úgynevezett bizalmi szolgáltató van, aki jogosult elektronikus aláírás szolgáltatást nyújtani (fokozott biztonságú, vagy minősített aláírás).

Útravalóként két záró tanácsot tudunk még adni:

  • az elektronikus aláírás beszerzése előtt érdemes átgondolni, hogy milyen típusú elektronikus aláírást kívánunk vásárolni, pontosan mire fogjuk és mennyit használni;
  • már a bérleti szerződés tárgyalásának megkezdésekor érdemes jelezni a másik félnek, hogy elektronikus úton kívánunk szerződést kötni, így a másik félnek is elég időt adunk arra, hogy beszerezze a megfelelő elektronikus aláírást, ha még nem rendelkezne vele.
Ha tetszett a cikk, kövesse az ÜZLETEMET
a Facebookon!

Még több friss hír

2022-10-07 20:11:44
A rendezvény már messze túlmutat a whiskyk világán, sokkal több annál, mint egy hagyományos whiskymustra és whiskykóstoló. A Whisky Show-n évek óta a whiskyk mellett egyéb prémiumpárlatokat is kiállítanak, illetve kóstolhatnak a vendégek.

  BIZNISZPLUSZ PODCAST

2022. 09. 23., 12:05
epizód: 2022 / 9   |   hossz: 18:38
Milyen a gazdaság, a vállalkozások helyzete Covid után, a háború és az energiaválság árnyékában? Mekkora sokkokat okozott az elmúlt pár év? Nyílnak-e kivezető utak az európai és a magyar gazdaság előtt? Hogyan segítheti a kilábalást az államilag támogatott Széchenyi Hitel MAX program? A kérdésekre Krisán László, a KAVOSZ Zrt. vezérigazgatója válaszol.
2022. 07. 26., 10:30
epizód: 2022 / 8   |   hossz: 20:30
Milyen új utakat nyitott az internet a csalók előtt? Hogyan azonosíthatjuk vállalkozóként az átverési kísérleteket? Mikor kell szakértőhöz, esetleg egyenesen a rendőrséghez fordulnunk? És mitől menthet meg bennünket egy kis önképzés? Dr. Kocsis Ildikó ügyvéd olyan céges csalásokra is felhívja a figyelmet, amelyek még a hozzáértők előtt sem feltétlenül nyilvánvalóak.
2022. 06. 26., 09:15
epizód: 2022 / 7   |   hossz: 21:02
Milyen volt a Hannoveri Technológiai Kiállítás és Vásár a Covid után, de háborús időben? Hol tart az ipar 4.0 napjainkban, melyek a digitalizáció legfontosabb új irányai? Mit jelent a virtuális üzembe helyezés? Hogyan hat az automatizálás a munkaerő-piacra? Hogyan szimulálható a Marsra szállás? Mit jelent Európa egyik legnagyobb ipavállalatának, hogy kivonul az orosz piacról, ahol 1851 óta jelen volt? A kérdésekre Jeránek Tamás, a Siemens Zrt. vezérigazgatója válaszol.

  NÉPSZERŰ HÍREK

  Rovathírek: GUSTO

A rendezvény már messze túlmutat a whiskyk világán, sokkal több annál, mint egy hagyományos whiskymustra és whiskykóstoló. A Whisky Show-n évek óta a whiskyk mellett egyéb prémiumpárlatokat is kiállítanak, illetve kóstolhatnak a vendégek.

  Rovathírek: ATOMBUSINESS