Egyszerűbbé és gyorsabbá vált a társasházi parkolóhelyek adásvétele

2022. 06. 27., 16:27

A korábbi szabályozás problémáit és a közelmúltban életbelépő módosítás részleteit Tóth Angéla és Kasza-Tóth Krisztina, a DLA Piper Hungary ingatlanjogi csoportjának szakértői mutatják be.

Májusi hatállyal jelentős változás lépett életbe a teremgarázsokban található parkolóhelyek nyilvántartása, illetve azok sokszor nehézkes és bonyolult adásvétele tekintetében. Lehetőség nyílt egy-egy parkolóhely önálló ingatlanná minősítésére „álláshely” néven, amelyre esetleges értékesítési szándék esetén – a társasházi alapító okirat eltérő rendelkezése hiányában – már nem vonatkozik a garázstulajdonosok elővásárlási joga. Ezzel párhuzamosan az osztatlan közös tulajdonban álló teremgarázsokban található, önálló ingatlanná nem minősített parkolóhelyek adásvételének folyamata is könnyebbé és gyorsabbá válhat azzal, hogy a jogalkotó a tulajdonostársakat megillető elővásárlási jog vonatkozásában jogszabályi szintre emelte az eddig csak a gyakorlatban alkalmazott hirdetményi értesítés lehetőségét.

Az elmúlt évek egyik gyakori problémája volt a társasházakhoz tartozó, osztatlan közös tulajdonban lévő teremgarázsokban található parkolóhelyek adásvétele. A közös tulajdonra tekintettel ugyanis a teremgarázs tulajdonosait elővásárlási jog illeti meg, amennyiben valamely tulajdonostársuk kívülálló részére értékesíteni kívánja a tulajdoni hányadát, azaz a parkolóhelyét. Többnyire a parkolóhely adásvételére az eladó társasházban található lakásával együtt kerül sor, így az elővásárlási jog miatti értesítési kötelezettségből fakadó időigényes eljárás jelentősen lassítja a teljes ingatlanra vonatkozó adásvétel lebonyolítását.

A folyamat meggyorsítása érdekében – nagy számú tulajdonostárs esetén – szokássá vált, hogy az elővásárlási jog jogosultjait kizárólag hirdetőtáblára kitűzött irattal értesítették az eladók. Ez a földhivataloknál eltérő reakciót váltott ki: egyes esetekben elfogadásra került a kifüggesztésről szóló igazolás, míg máshol elvárás volt a jogosultak közvetlen, tértivevényes értesítése.

Egy bírósági ítélet szerint, ha nem került sor az elővásárlásra jogosultak külön-külön postai értesítésére, viszont az egyik jogosult más forrásból három éven belül értesült az adásvételről, az megtámadhatja az adásvételt, és gyakorolhatja elővásárlási jogát. A döntés eredményezett némi bizonytalanságot a megtámadási határidőn belül köttetett szerződéseket, valamint a felek értesítést pótló nyilatkozatának alkalmazását illetően.

Tisztább és hatékonyabb keretek

A május 2-án hatályba lépett szabály többek között az így kialakult kérdéses eljárást tisztázza, ugyanis a módosítás lehetővé teszi a hirdetményi közlést garázsok esetében. Tértivevény vagy átvételi elismervény helyett a garázsként nyilvántartott ingatlanokban fennálló tulajdoni hányad értékesítésénél ezentúl elegendő lesz az adásvételi szándékról szóló értesítést kifüggeszteni a társasház közös használatú helyiségében.

„Az új szabályozás jelentősen megkönnyíti az adásvétel lebonyolítását: megrövidíti az elővásárlásra jogosultak tájékoztatásának folyamatát, hiszen nem szükséges az eladónak akár hónapokat eltöltenie azzal, hogy egy-egy tulajdonostárs címét felkutassa és őket egyesével értesítse. Ez nem csak felgyorsítja az adásvételt, de az adminisztratív és pénzügyi terhek is jelentősen csökkennek” – mondta el Kasza-Tóth Krisztina, a DLA Piper Hungary ingatlanjogi csoportjának ügyvédjelöltje.

Fontos, hogy a hirdetményi értesítés csak a garázs tekintetében elfogadható, a többi társasházi albetét esetében nem. Ezzel előfordulhat, hogy a lakás miatt minden tulajdonostársat köteles megkeresni az eladó tértivevényes levél útján, míg a lakáshoz tartozó parkolóhely tekintetében elegendő egy hirdetményi értesítés – ez lényeges időbeli eltolódást jelent egy adásvételi szerződés megkötésekor.

Az álláshely mint önálló ingatlan

Az új jogszabályban bevezetésre került az „álláshely” fogalma is, amely a parkolóhelyet már önálló ingatlannak, azon belül nem lakás céljára szolgáló helyiségnek minősíti. 

„Ezzel lehetőség nyílik arra, hogy a parkolóhelyek külön-külön helyrajzi számot kapjanak, azaz a teremgarázs nem szükségképpen kerül közös tulajdonba. Ez megkönnyíti és meggyorsítja a parkolóhelyek adásvételének folyamatát, hiszen – amennyiben az alapító okirat eltérően nem rendelkezik – ebben az esetben elővásárlási jog sem illeti meg a társasházi tulajdonostársakat” – emelte ki Tóth Angéla, a DLA Piper Hungary ingatlanjogi csoportjának szenior ügyvédje.

Az újítás elsődlegesen a jelenleg és a jövőben épülő társasházak esetében könnyíti meg a tulajdonosok helyzetét, ugyanis nekik már az ingatlan-nyilvántartásba való felvételekor lehetőségük lesz arra, hogy az álláshelyeket önálló ingatlanokként jegyeztessék be.

A jelenleg is közös tulajdonban álló teremgarázsok esetében megoldás lehet a társasházi alapító okirat módosítása: a tulajdonostársak dönthetnek arról, hogy különálló albetéteket (álláshelyeket) hoznak létre az osztatlan közös tulajdonban álló teremgarázs egyes állóhelyeiből (amennyiben azok a törvényi feltételeknek megfelelnek), az ezen álláshelyek megközelítésére szolgáló területek pedig feltételezhetően a tulajdonostársak közös tulajdonába tartozó épületrészek lesznek. Nehézséget jelenthet ugyanakkor, hogy az alapító okirat módosításához valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges.

További részletek az új szabályozás részleteiről az itt olvashatóak.

Ha tetszett a cikk, kövesse az ÜZLETEMET
a Facebookon!

Még több friss hír

2024-06-22 12:30:59
Ahhoz, hogy a nyári sörünk igazán frissítő legyen, a komló adta aromák elengedhetetlenek. Ez a növény azonban nem csak a kedvenc alkoholos italunk fűszere – ennél sokkal izgalmasabb.
2024-06-21 22:10:07
A „Befektetés Sanghajban, osszuk meg a jövőt!” eseményt, amelynek a házigazdája a Sanghaji Kereskedelmi Bizottság volt, a Magyar Tudományos Akadémián rendezték meg június 18-án. Az eseményen jelentős számban képviseltették magukat magyar vállalkozások.
2024-06-21 21:10:27
Az elmúlt napokra jellemző kánikula miatt továbbra is fennáll az erdőtüzek kockázata, ezért a hatóságok Bács-Kiskun és Csongrád-Csanád mellett június 22-től Baranya, Békés, Hajdú-Bihar és Jász-Nagykun-Szolnok vármegyében is tűzgyújtási tilalmat rendelnek el.

  BIZNISZPLUSZ PODCAST

2024. 06. 17., 22:50
epizód: 2024 / 12   |   hossz: 24:28
Minden nyári szünetben diákok tízezrei jelennek meg a munkaerőpiacon, hogy pénzt gyűjtsenek és szakmai tapasztalatokat szerezzenek. A 25 év alattiak számára elérhető szja-kedvezmény révén sokan mentesülnek az adófizetés alól, ám a foglalkoztatás jogviszonya eltérő adózási kötelezettségeket róhat rájuk, amiből baj lehet, ha nem figyelnek rá. Horváthné Szabó Beáta, a Moore Hungary adótanácsadó szakértője nemcsak ezeket a szabályokat veszi sorra, de bemutatja az iskolaszövetkezeten keresztüli foglalkoztatás, valamint a külföldön tanuló vagy külföldi diákok hazai munkavégzésének kritériumait is.
A hazai utasbiztosítási piac egyik legalapvetőbb problémáinak egyike az, hogy az ügyfelek még mindig túl sokat akarnak spórolni rajta, holott a nyaralás költségének csak elhanyagolható töredékét teszi ki – hívta fel a figyelmet a PBA Insura Zrt. vezérigazgatója. Dr. Kozma Gábor jelezte: a legolcsóbb és az 1–2 ezer forinttal többért kötött prémium biztosítás szolgáltatásai között óriási különbség tátong, és erre az utolsó pillanatban – mert bizony akkor kötjük – már nem biztos, hogy felfigyelünk.
Női pék, cukrász, kaviárszakértő is helyet kapott a rendezvény nagyszínpadán, hogy a fő téma, a „női energiák” mentén bemutassák a művészi szintre emelt szakmájukat. Nemes Richárd főszervező elárulja, hogy hogyan lehet még fenntarthatóbban működtetni egy műfajából adódóan sok hulladékkal járó gasztronómiai rendezvényt vagy milyen egyszerű ételekkel tudnak nagyot alkotni a Gourmet Fesztiválon bemutatkozó konyhák mesterei. Ha mindez nem lenne elég, kifejti, hogy a fine dining milyen vonásokkal ruházta fel a magyar vendéglátást az utóbbi pár évben és például hogyan lehet „veganizálni” megszokott fogásokat, amelyek ettől csak még jobbak lesznek! Vigyázat, étvágygerjesztő epizód!

  NÉPSZERŰ HÍREK

  Rovathírek: GUSTO

  Rovathírek: ATOMBUSINESS