Változnak a földadásvétel szabályai

2021. 11. 18., 15:20

Egy folyamatban lévő törvényjavaslat nyomán számos fontos változás várható a Földforgalmi törvényben és más kapcsolódó jogszabályokban. A zöldpapírt felváltó elektronikus regisztráció 2023. februárjától várható, viszont a többi változás már 2022-től hatályba léphet. A tervezett változások lényegét dr. Szabó Gergely LL.M., a Bán, S. Szabó, Rausch & Partners ügyvédi iroda ügyvédje ismerteti.

Elektronikus regisztráció, közeli hozzátartozók közötti tulajdonátruházás

A törvényjavaslat egyik legjelentősebb változtatása, hogy a föld tulajdonjogát érintő jogügyletek írásba foglalása esetére 2023. februárjától megszünteti a biztonsági kellékekkel rendelkező okmány – vagy ismertebb nevén a „zöld papír” – használatát. Helyette a javaslat a szerződések elektronikus regisztrációját írja elő, amelynek részletszabályait kormányrendelet fogja tartalmazni. Az ingatlan-nyilvántartási eljárások 2023. februárjától várható elektronikussá tételére tekintettel alapvetően szükséges módosítás volt.

Emellett a törvényjavaslat a visszaélések megakadályozása érdekében a közeli hozzátartozók közötti tulajdonátruházás kapcsán is előírja a Földforgalmi törvény 13. §-a szerinti vállalások megfelelő alkalmazását. A jövőben a közeli hozzátartozók közötti tulajdonátruházás esetén is kötelezettséget kell vállalnia a tulajdonszerzőnek arra nézve, hogy

- a földet maga használja,

- a földhasznosítási kötelezettségének eleget tesz, továbbá

- vállalnia kell, hogy a földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig más célra nem hasznosítja amennyiben a jogelőd, azaz a közeli hozzátartozója is megtette ezen nyilatkozatokat a korábbi szerződésben.

Ezek a rendelkezések ezidáig a „sima” adásvételnél érvényesültek kötelezően, a közeli hozzátartozók között nem. Így a jogszabályi rendelkezés megkerülhető volt egy közeli hozzátartozók közötti jogügylet beiktatásával.

Dologösszességként való értékesítés

A törvényjavaslat elfogadásával változni fognak a föld dologösszességként való értékesítésének feltételei is. A dologösszességként való értékesítésről akkor beszélhetünk, ha több földet egy egybefoglalt vételáron ad el a tulajdonos.

Ennek egyik alapesete, ha a földek egymással szomszédosak. A javaslat alapján azonban a használó személyéhez kötődő kritérium módosul. Azaz a jövőben lehetőség nyílik az egybefoglalt vételáron való értékesítésre abban az esetben is, ha a földek azonos, vagy egymással szomszédos járás területén fekszenek és a földek bejegyzett felhasználója eladó vagy legalább három éve a vevő.

A visszaélések elkerülése érdekében az egybefoglalt vételáron történő tulajdonátruházás esetén a földműves tulajdonostársat megillető elővásárlási jogot csak akkor lehet gyakorolni, ha az valamennyi érintett ingatlan vonatkozásában fennáll. A tervezett szabályozás a haszonbérleti szerződések esetén is alkalmazásra kerülne.

Érdemi vizsgálat a kifüggesztést megelőzően

Jelenleg, ha a termőfölddel kapcsolatos, hatósági jóváhagyáshoz kötött szerződés (adásvétel, haszonbérlet) kapcsán hirdetményi közzétételnek (ún. kifüggesztésnek) van helye az elővásárlási vagy előhaszonbérleti jog gyakorlása érdekében, a szerződés hatóság általi vizsgálatára csak a hirdetményi eljárást követően kerül sor. Ezért előfordul, hogy ha hiba van a szerződésben és így az ügylet nem kap jóváhagyást, akkor a 60 napos hirdetményi eljárást újból meg kell ismételni az új szerződéssel.

Ezt elkerülendő, a javaslat úgy változtatná meg az eljárást, hogy a hatóság már a hirdetményi eljárást, a kifüggesztést megelőzően kiszűrhesse a szerződés alapvető hiányosságait. Ennek megfelelően a megkötött szerződés közvetlenül a mezőgazdasági igazgatási szervhez kerül majd benyújtásra, amely – a szerződés alapvető kellékeinek ellenőrzése után – hivatalból felhívja a jegyzőt a szerződések közzétételére.

A javaslat alapján számos felesleges ügy gyorsan kiszűrésre tud kerülni és hiba esetén nem kell hónapokat várni az ismételt kifüggesztés miatt. Ez pedig végső soron az eljárások gyorsulását fogja eredményezni.

Haszonbérleti szerződéseket érintő változások

Szintén jelentős módosítása a törvényjavaslatnak, hogy a haszonbérleti szerződések esetén lehetősége van a mezőgazdasági igazgatási szervnek a szerződések jóváhagyásának megtagadására, amennyiben a haszonbér, vagy a szerződésben meghatározott egyéb ellenszolgáltatás (ideértve különösen a mezei leltár szerinti elszámolást) ellenértéke aránytalan.

Aránytalannak kell tekinteni az ellenszolgáltatást, ha az érintett föld nem rendelkezik olyan előnyös tulajdonságokkal, amelyek a helyben szokásos haszonbér mértékétől való eltérést indokolják. Ilyen előnyös tulajdonságként vehető figyelembe a föld fekvése, minősége, öntözhetősége, művelhetősége vagy közútról való megközelíthetősége. Ugyanakkor nem vehetők figyelembe jövőbeli bizonytalan események és olyan körülmények, amelyek legalább részben a haszonbérlő elhatározásától vagy kockázatvállalásától függnek. Az átlagos haszonbértől való eltérés esetén a haszonbérbe adó köteles bizonyítani az arányosságot. Az Agrárkamara jelzéssel élhet az aránytalanság kapcsán a mezőgazdasági igazgatási szerv eljárása során.

A fentieken túl a jövőben a haszonbér mértékének csökkentése esetén igazolni kell a piaci körülmények lényeges megváltozását. Továbbá a haszonbérlet időtartama meghosszabbítása esetén a mezőgazdasági igazgatási szerv kizárólag azt vizsgálhatja, hogy a szerződés meghosszabbított időtartama megfelel-e a jogszabályi követelményeknek, azaz egyéb érdemi vizsgálatot nem végezhet. „Bár jelentős változásokat hoznak a fenti módosítások, nem szabad elfeledni, hogy jelenleg még csak törvényjavaslat szintjén vannak. Az elfogadott jogszabály tartalma ezektől akár el is térhet” – foglalta össze dr. Szabó Gergely LL.M. ügyvéd.

Ha tetszett a cikk, kövesse az ÜZLETEMET
a Facebookon!

Még több friss hír

  BIZNISZPLUSZ PODCAST

2024. 06. 17., 22:50
epizód: 2024 / 12   |   hossz: 24:28
Minden nyári szünetben diákok tízezrei jelennek meg a munkaerőpiacon, hogy pénzt gyűjtsenek és szakmai tapasztalatokat szerezzenek. A 25 év alattiak számára elérhető szja-kedvezmény révén sokan mentesülnek az adófizetés alól, ám a foglalkoztatás jogviszonya eltérő adózási kötelezettségeket róhat rájuk, amiből baj lehet, ha nem figyelnek rá. Horváthné Szabó Beáta, a Moore Hungary adótanácsadó szakértője nemcsak ezeket a szabályokat veszi sorra, de bemutatja az iskolaszövetkezeten keresztüli foglalkoztatás, valamint a külföldön tanuló vagy külföldi diákok hazai munkavégzésének kritériumait is.
A hazai utasbiztosítási piac egyik legalapvetőbb problémáinak egyike az, hogy az ügyfelek még mindig túl sokat akarnak spórolni rajta, holott a nyaralás költségének csak elhanyagolható töredékét teszi ki – hívta fel a figyelmet a PBA Insura Zrt. vezérigazgatója. Dr. Kozma Gábor jelezte: a legolcsóbb és az 1–2 ezer forinttal többért kötött prémium biztosítás szolgáltatásai között óriási különbség tátong, és erre az utolsó pillanatban – mert bizony akkor kötjük – már nem biztos, hogy felfigyelünk.
Női pék, cukrász, kaviárszakértő is helyet kapott a rendezvény nagyszínpadán, hogy a fő téma, a „női energiák” mentén bemutassák a művészi szintre emelt szakmájukat. Nemes Richárd főszervező elárulja, hogy hogyan lehet még fenntarthatóbban működtetni egy műfajából adódóan sok hulladékkal járó gasztronómiai rendezvényt vagy milyen egyszerű ételekkel tudnak nagyot alkotni a Gourmet Fesztiválon bemutatkozó konyhák mesterei. Ha mindez nem lenne elég, kifejti, hogy a fine dining milyen vonásokkal ruházta fel a magyar vendéglátást az utóbbi pár évben és például hogyan lehet „veganizálni” megszokott fogásokat, amelyek ettől csak még jobbak lesznek! Vigyázat, étvágygerjesztő epizód!

  NÉPSZERŰ HÍREK

  Rovathírek: GUSTO

  Rovathírek: ATOMBUSINESS