Mi lesz a bérleti szerződés sorsa a bérbe adott dolog eladásakor? Megszűnik a bérleti szerződés az eladással? Ha nem szűnik meg, akkor mi lesz a bérlet további sorsa? A kérdésekre dr. Szabó Gergely ügyvéd válaszol.
A bérleti szerződés lényege, hogy a bérbeadó egy meghatározott dolog időleges használatát átengedi a vevőnek, aki a dolgot köteles átvenni és a használatért bérleti díjat fizetni. Bérbe adni nem csak dolgot, hanem jogot is lehet.
A bérbeadó nem szükségszerűen a dolog tulajdonosa, mivel olyan személy is bérbe adhatja a dolgot, aki rendelkezik a használatra való joggal és jogosult e jog másnak való ideiglenes átengedésére. Például bérbeadó lehet a haszonélvező. Sőt a lakás bérlője a bérbeadó hozzájárulásával a bérelt lakást albérletbe is adhatja.
A bérlet fontos eleme, hogy a bérlet ideje alatt a bérbeadó nem jogosult tetszése szerint birtokolni és használni a bérbeadott dolgot. Ez a jog időlegesen nem illeti meg. A dolog birtoklásával, használatával kapcsolatos jogok nagyon korlátozottan illetik meg a bérbeadót a bérlet ideje alatt. Például a bérlemény használatát a bérbeadó csak a bérlő szükségtelen háborítása nélkül jogosult ellenőrizni. A bérbeadó a lakás állagának megóvásához, a karbantartáshoz szükséges munkálatokat is jogosult elvégezni, amit a bérlőnek tűrnie kell.
Ha a bérbeadó alaptalanul háborítja a bérlőt, vagy zavarja a bérlemény rendeltetésszerű használatát, akkor a bérlő jogi védelmet is kaphat. Például birtokvédelemért fordulhat a jegyzőhöz vagy a bírósághoz.
A bérbeadás önmagában jogi szempontból nem gátolja a bérlemény eladását vagy más módon való átruházását. Mint láthattuk a bérbeadó a dolog használatára való jogot engedi át ideiglenesen. A tulajdonjoggal továbbra is ő rendelkezik, így a tulajdonjogot át is ruházhatja másra.
A törvény külön rendelkezik arról is, hogy a bérlő köteles megengedni, hogy aki a dolgot meg kívánja venni, azt a bérlő szükségtelen háborítása nélkül megtekinthesse.
A bérbeadás tehát nem gátja a bérlemény eladásának, legfeljebb, ha a felek így rendelkeztek a bérleti szerződésben. A bérbeadó nem köteles arra sem, hogy eladási szándéka esetén a dolgot a bérlőnek megvételre felajánlja vagy a kapott vételi ajánlatot a bérlővel közölje. Tehát főszabály szerint a bérlőt nem illeti meg elővásárlási jog, csak akkor, ha ezt a felek külön kikötötték vagy jogszabály rendelkezik erről.
A bérelt dolog tulajdonjogának átruházása a bérleti szerződést nem szünteti meg. A bérlemény átruházása esetén a bérleti szerződés fennmarad és a bérbeadó személyében változás következik be. A tulajdonosváltozással az új tulajdonos lép a bérbeadó helyébe a bérleti szerződés tekintetében. Így például az átruházást követően a bérleti díj már az új tulajdonost illeti.
Érdemes körültekintően eljárni bérelt dolog megvásárlása esetén. Az eladónak a bérleti szerződésről, mint lényeges körülményről a vevőt a szerződéskötés előtt tájékoztatnia kell. A vevőnek pedig ügyelnie kell arra, hogy ha bérlő nélkül kívánja megkapni a dolgot, akkor erre az adásvételi szerződésben ki kell térni. Például az eladó vállalja a lakásbérleti szerződés megszüntetését és a lakás üresen való átadását. Amennyiben erről a felek nem rendelkeznek, akkor a tulajdonosváltozást követően a bérleti szerződéssel már az új tulajdonosnak kell foglalkoznia.
A tulajdonosváltozás esetén az új tulajdonost illetik meg a bérbeadó jogai. A bérleti szerződést az új tulajdonos akkor szüntetheti meg, például felmondással, ha erre a szerződés vagy jogszabály alapján jogosult.
Ezért nem mindegy, milyen tartalmú bérleti szerződés van a felek között. Például határozatlan idejű szerződés esetén az új tulajdonos is élhet a bérbeadót megillető rendes felmondás jogával. Határozott idejű bérlet esetén azonban a bérbeadót, így az új tulajdonost sem illeti meg rendes felmondási jog. Így főszabály szerint csak akkor mondhat fel, ha a bérlő szerződésszegést követ el (ha például nem fizeti a bérleti díjat). A bérbe adott dolog új tulajdonosa a határozott időre kötött bérletet is felmondhatja, ha őt a bérlő a bérleti viszony fennállása vagy lényeges feltételei tekintetében megtévesztette.
dr. Szabó Gergely
ügyvéd, irodavezető partner
Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda
Idén már ötödik alkalommal rendezték meg Az Év Szaloncukra versenyt, amin az összes hazai szaloncukrokat gyártó cukrászda és gyártó szaloncukrai ringbe szállhattak.
Az előadások több mint negyede a Paks II. atomerőmű-projekttel foglalkozott a Budapesten megrendezett Nukleáris Technikai Szimpóziumon.