Túl drága a lakhatás, nem állunk jól az EU-ban

A lakásbérleti piac kiszorító jellegű kedvezőtlen irányú változásának demográfiai és piaci okai is vannak. Az oktatási, munkaerőpiaci és befektetési lehetőségek Budapesten a legjobbak az országban, így értelemszerűen bel- és külföldről egyaránt a fővárosban igyekeznek letelepedni a legtöbben. Ezzel összefügg a másik ok is: nagy ugyan a kereslet a piaci alapon bérelhető lakások iránt, ám azok kínálata jóval elmarad a kereslettől, ami növeli a bérleti díjakat. Korábban a hazai piaci szereplők a most formálódó állami programot megelőzően nem voltak megfelelőképpen ösztönözve arra, hogy alacsonyabb ellenérték fejében bérbeadható, de ezáltal megfizethető lakóingatlanokat építsenek.

Hogy csinálják külföldön?

Európában vizsgálódva számos ország mutat jól működő példákat a piaci alapú bérlakás építési programokra. A Deloitte áttekintése alapján érdemes szemügyre venni, hol és hogyan oldják meg az Európa-szerte egyre égetőbb lakhatási problémákat.

1. Földhasználat és építkezés

Az építkezéshez szükséges telkeket általában olyan területeken jelölik ki, amelyek kihasználatlanok, de infrastrukturális szempontból kedvező elhelyezkedésűek. Ezeket az ingatlanokat aztán gyorsított engedélyezési eljárással bocsátják rendelkezésre, hogy ott méretgazdaságos és energiatakarékos otthonok épülhessenek. Franciaországban például a föld tulajdonjoga különválik a felépítménytől, így a bérlakás kedvezőbb feltételekkel működhet, hiszen nem a bérlőkre hárítják át a föld megvásárlásából adódó kiadásokat. Non-profit szervezetek tulajdonolják és hasznosítják azokat a földeket, melyekre a kivitelezők megfizethető piaci bérlakásokat építhetnek. A kivitelező így alacsonyabb bérleti díjakat állapíthat meg azonos profittartalom mellett. Írországban, Luxemburgban és Svájcban az állam a piaci ár alatt adja át, vagy adja bérbe a tulajdonában lévő földeket megfizethető lakáscélra. Németországban állami támogatás igényelhető az energiatakarékos felépítmények után, Svédország ugyanakkor központi költségvetéséből segíti az egyszerre több piaci bérlakásprogramot bonyolító helyi önkormányzatokat.

2. Finanszírozás

A piaci bérlakás programok finanszírozását állami támogatás, állami garancia, valamint kedvezményes banki hitel vagy kötvénykibocsátási lehetőség segíti, de az intézményi befektetők is jelen vannak a szektorban. Dániában például az ilyen célú építkezések költségének tíz százalékát kamatmentes állami hitelből, 88 százalékát államilag garantált banki hitelből, a fennmaradó két százalékát pedig a leendő lakók letéteiből finanszírozzák. Ezen felül az állam garantáltan felvásárolja a megfizethető lakásépítési célra kibocsátott vállalati kötvényeket. Hollandiában a kedvezményes, állami garanciával is támogatott hitelek mellett kötvénykibocsátásból és a nyugdíjalapok befektetéseiből finanszírozzák a projekteket, Olaszországban szintén megtalálhatók megfizethető lakáscélú eszközök a befektetési alapok portfóliójában. Ausztriában pedig a személyi jövedelemadó meghatározott részét (0,5 százalék munkavállalói, 0,5 százalék munkáltatói) lakáscélú támogatásokra költik.

3. Fejlesztői, befektetői és bérbeadói ösztönzők

A direkt állami szabályozáson kívül a legtöbb országban adókedvezmények (ÁFA csökkentés, TAO levonhatóság) segítik az ingatlanfejlesztőket. Franciaországban adókedvezmény jár azon bérbeadóknak, akik megfizethető bérleti díjat határoznak meg. Csökkentett ÁFÁ-t kell fizetni azon ingatlanokkal összefüggésben, amelyekben legalább a lakások 25 százaléka megfizethető díjú bérlakás. Luxemburgban adót vet ki az állam a kihasználatlanul álló, be nem épített földterületek után, ezzel ösztönözve azok kihasználását. Dánia előírja, hogy az újépítésű lakóingatlanok lakásainak legalább 25 százaléka megfizethető kategóriába essen.

4. Ki bérelhet megfizethető lakást?

Ebben a kérdésben elég változatos a gyakorlat. Állampolgársághoz, idegenrendészeti státuszhoz, szociális helyzethez vagy éppen keresethez kötik, hogy ki költözhet alacsony bérleti díjú lakásba. Bécsben öt év bécsi tartózkodás után jár a jogosultság, azonban csak akkor, ha keresete egy adott jövedelmi korlátnál nem magasabb. A korlát mértéke azonban olyan megengedő, hogy a lakosság mintegy hetven százalékának elérhető a megfizethető lakhatás. Az olaszoknál a jogosultság megállapítása egyéni elbírálás alapján történik, Hollandiában pedig szintén a jövedelmi jogosultsági küszöb alatt lévő éves jövedelem a feltétel, valamint az, hogy egy adott bérleti díj küszöbnél ne fizessen többet az illető, tehát a magasabb kategóriájú (tágasabb) lakások már nem tartoznak ide.

5. Bérleti viszonyok

A megfizethető árú bérlakásokat általában hosszú távú, szabályozott, a piacinál alacsonyabb díjról szóló szerződésekkel adják ki, ráadásul a bérleti díjak emelésére is csak korlátozottan van mód, sokszor mindössze az éves infláció mértékével emelkednek a díjak. Számos ország központilag szabályozza a bérleti szerződések időtartamát, illetve a bérleti díjak ideiglenes befagyasztásával mérsékelik azok emelkedését. Bécsben például legalább 3 éves bérleti szerződést kell kötni, Belgiumban 3, 6, vagy 9 éves a bérleti szerződés, ráadásul a bérleti díj az infláció hatásán kívül rögzített. Spanyolországra 5 éves bérleti szerződés, befagyasztott bérleti díjak jellemzőek, Németországban pedig a városok dönthetnek a bérleti díjak befagyasztásáról. Az Egyesült Királyságban a megfizethető bérlakás bérleti díja maximum a piaci átlagos bérleti díj 80 százaléka lehet.

6. Bérlői ösztönzők

A megfizethető bérlakások igénybevételére ösztönöz, hogy azok magas színvonalúak, munkáltatói vagy kormányzati támogatással bérelhetők, és sok esetben, hosszabb távon lehetőség van a megvásárlásukra is. Spanyolországban egy közepes távú (5 éves) lakásbérlet során a bérleti díj egy hányada, illetve egyéb, egyszeri befizetések beszámítanak a lakás későbbi vételárába. A lakásbérlet lejártával a fennmaradó ellenértéket kedvezményes jelzáloghitellel lehet finanszírozni. Hollandiában központilag meghatározott kritériumok alapján (bérleti díj, kor, éves jövedelem és vagyoni helyzet) állami támogatás igényelhető a lakás megvásárlásához, Belgiumban az igényelhető állami támogatás a bérleti díj maximum 33 százaléka, Olaszországban pedig egy bizonyos kor (35 év) és jövedelem (55.000 euró) alatt állami támogatás vehető igénybe a bérleti díjra, valamint SZJA kedvezmény is jár.

Kihívások és kockázatok

„Az Európa-szerte futó megfizethető bérlakásprogramok számtalan kérdést felvetnek, amelyeket érdemes előre tisztázni. Fontos például előre meghatározni, hogy a bérlakásprogrammal kapcsolatosan az állam kíván-e jogszabályban meghatározni jogosultsági szempontokat. Egyes országok a jövedelmi helyzettől, szociális helyzettől (pl. tanulók, vagy gyermeket egyedül nevelők előnyben részesítése) teszik függővé a megfizethető lakhatást nyújtó létesítmények igénybevételét. Elengedhetetlen emellett az épületek minőségi standardjainak kialakítása és a fenntarthatósági célokkal való összehangolása. A bérházakat pedig elszórtan, illetve a városszövetbe integráltan szükséges megépíteni" – mondja Kohári Gábor, a Deloitte Magyarország ingatlan tanácsadási üzletágának vezető menedzsere.

Hozzáteszi: a szükséges telkeket nem az állami területek privatizációjával, hanem a kivitelezőknek biztosított kedvezményekkel, állami támogatásokkal kell előteremteni, mert így a bérlakásprogram alacsonyabb bérleti díjak mellett is versenyképes lehet. Összességében a bérlakásprogram szabályrendszerét úgy kell kialakítani, hogy az állam, a befektetők, a kivitelezők, a helyi önkormányzatok és a majdani lakók érdekei ne sértsék egymást és mindenkit ösztönözzön a programban való részvételre.

A szabályozáson túlmenően számtalan kockázat van, melyet állami eszközökkel célszerű kezelni. Ha a programba csak bizonyos feltételekkel lehet bekerülni, fontos ellenőrizni a bérlő által szolgáltatott adatok (jövedelem, vagyon, szociális helyzet) valódiságát és pontosságát. Ehhez a hatósági rendszerek szinkronizálása (pl. adóhatósági nyilvántartás, földnyilvántartás) szükséges. Észszerűsíteni kell az építkezésekhez kapcsolódó adminisztrációt (például építési engedély, albetétesítés), hogy a kivitelezők mérsékelni tudják az építési költségeket. A privát befektetők és kivitelezők számára elegendő ösztönzőt kell nyújtani, hogy részt vegyenek a bérlakás program keretein belül induló fejlesztésekben. Meg kell akadályozni a jogosultsági kritériumokból és a kiválasztásból adódó társadalmi feszültségeket. Ez egyrészt transzparens feltételrendszer kidolgozásával, másrészt az úgy nevezett „social mix” bevezetésével lehetséges.

Az utóbbira gyakori példa a külföldi gyakorlatban, hogy az újonnan épült lakások meghatározott százalékát kötelező bevonni a megfizethető lakásprogramba, ezzel biztosítva a bérlakásoknak a piaci feltételekkel fejlesztett tömbökbe való integrálását. Szabályozással kell segíteni azt, hogy a bérbeadókat ne a nemfizetési kockázat elkerülése befolyásolja a bérlő kiválasztásakor, hanem olyan jelentkezőket válasszanak (pl. pályakezdő fiatalok, tanulók), akiknek a piaci áraknál alacsonyabb bérleti díj valódi segítség.

„Az urbanizáció eredményeként számos lakhatási, és ezáltal társadalmi problémával szembesülnek a nagyvárosok. Ezekre Európa-szerte színes és több területet átölelő megoldási javaslatok születtek már. Az ezekből levont következtetések pedig Magyarországon is segíthetik a megfelelő lakhatási politika kialakítását” – teszi hozzá a szakértő.