Albérletek Magyarországon: itt vannak a legfontosabb adatok

2019. 06. 25., 17:47

A hazai albérleti piacról átfogó körképet ad a statisztikai hivatal friss, „Magánlakásbérlés, bérleti díjak – a 2018. évi lakbérfelmérés főbb eredményei” című kiadványa.

A piaci bérlakások a nagyvárosi, többlakásos épületekbe koncentrálódnak

Az összes bérelt lakás 39 százaléka Budapesten, további 30 százaléka megyeszékhelyeken van, és csak kevesebb mint egyharmaduk a többi városban vagy községekben. Budapesten a bérlakások 41 százaléka városi bérházban, 20 százalékuk lakótelepen, 35 százalékuk egyéb, főként nem zöldövezeti, többlakásos épületben található. A megyeszékhelyeken a legtöbb bérlakás lakótelepi épületekben érhető el (59 százalék).

Főként a kisebb lakásokat adják bérbe, ezek átlagos nagysága (56 m2) kétharmada a lakott lakásokra jellemző országos átlagnak. Ettől csak a falusi, általában családi házban lévő bérlemények nagysága tér el számottevően, az eléri a 70 m2-t. A bérelt magánlakások többsége kétszobás (56 százalék). Az egyszobás lakások aránya Budapesten 28 százalék, meghaladja az országos átlagot (22 százalék).

A bérlakások minősége általában elmarad a településkategóriára jellemző színvonaltól. Budapesten a bérlakások mindössze kétharmada összkomfortos, szemben az összkomfortos lakásoknak a fővárosra jellemző, átlagosan háromnegyedet elérő arányával. Kirívóan alacsony komfortosságú bérlakások csak a kisebb településeken fordulnak elő nagyobb számban: a falvakban minden ötödik bérlakás félkomfortos vagy komfort nélküli. Ugyanitt a bérlakások 12 százalékában nincs fürdőszoba, ez az arány kétszerese a lakott falusi lakásokra jellemzőnek.

Családi vagy partnerkapcsolatban élők bérlik a legtöbb lakást

A legtöbb bérlő (57 százalék) családjával vagy partnerével él a lakásban, míg az egyéb kapcsolatban álló lakótársak, így a barátok, diák- és munkatársak aránya együttesen 11 százalékot tesz ki. A bérelt lakások 32 százalékában egyedül lakik a bérlő, Budapesten ez az arány magasabb (37 százalék), a kisebb településeken alacsonyabb. A fővárosban és a megyeszékhelyeken gyakoribb a diákok és barátok közös lakásbérlése, míg a kisebb településeken inkább a munkatársak közös lakáshasználatára találtunk példákat.

A megkérdezettek 28 százaléka munkavállalás miatt lakik bérlakásban. Arányuk a nagyobb településeken ennél magasabb, Budapesten 37 százalék. Ugyancsak magas a munkahely miatt lakást bérlők aránya Nyugat-Dunántúl régióban (35 százalék), átlagos a Közép- és a Dél-Dunántúlon, és átlag alatti a többi régióban.

Sokan bérelnek lakást családi okok, pl. válás miatt (15 százalék), emellett a gyakrabban említett indokok között megtalálható a párkapcsolat, a házasodás, a tanulmányok, és az is, hogy az önállósodó fiatalok elköltöznek hazulról.

Az összegyűjtött információk számos olyan egyéni élethelyzetet megmutattak, amelyekben a magánlakás bérlése megoldás lehet. Sokan válás, partnerkapcsolat megszűnése miatt laknak bérlakásban. Többen jelezték, hogy devizahiteles lakásuk elvesztése után lettek bérlők, mások a régi szolgálati lakásukban – bér fizetése ellenében – lakhatnak tovább. Sok bérleti kapcsolat valamilyen személyes szívességen alapul, ez azonban a lakhatás bizonytalanságával jár együtt.

Egészen más típust képviseltek azok a bérlők, akik végleges otthonuk felépítése idejére költöztek albérletbe, illetve azok, akik számára a lakásbérlés választott életforma, a függetlenséget, a nagyobb munkapiaci mobilitást biztosítja.

A bérelt lakások negyedében él 19 év alatti gyermek. Ez az arány a kisebb településeken eléri az egyharmadot, míg a nagyobb városokban alacsonyabb. Ez azzal is összefügghet, hogy a kisebb településeken a szociális lakásellátás önkormányzati lakások hiányában lényegében elérhetetlen.

Minden tizedik bérelt lakásban külföldi állampolgárok laknak. Budapesten ez az arány eléri a 20 százalékot, a megyeszékhelyeken 6 százalékra becsülhető, a kisebb településeken ennél is alacsonyabb. A külföldiek 40 százaléka tanulmányok, további 31 százalékuk munka miatt lakik a magyarországi bérlakásban. Esetükben inkább jellemző, hogy barátokkal, munkatársakkal közösen vesznek ki egy lakást (arányuk 26 százalék, szemben a magyar bérlőkre jellemző 8 százalékkal).

A bérleti viszony létrejöttében fontos a bizalom, a személyes kapcsolat

A bérlők közel fele rokonok, ismerősök révén került kapcsolatba a lakás tulajdonosával (48 százalék). A bérlők második legnépesebb csoportja (31 százalék) ingatlanhirdetésre specializálódott internetes oldalakon talált lakást, további 10 százalékuk pedig egyéb internetes felületeken, hirdetési vagy közösségi oldalakon került kapcsolatba a tulajdonossal. A megkérdezettek 4,9 százaléka nem volt kapcsolatban a bérbeadóval, számára valaki más – szülő vagy munkaadó – intézte a lakásbérlést. Az offline hirdetési felületek ma már nem népszerűek, a falragaszokon, nyomtatott sajtóban megjelent hirdetéseken keresztül létrejött bérletek aránya nem érte el az 5 százalékot. Az összes bérlő 60 százaléka legalább tájékozódásképpen felkereste valamelyik internetes ingatlanportált, ilyen értelemben az ingatlanportálok szerepe meghaladja a piaci informálódásban a tényleges súlyukat.

Az internet szerepe a települési lejtő mentén meredeken csökken. Ugyanakkor még a nagyobb városokban is magas a személyes összeköttetés útján létrejövő bérletek aránya, ami azt mutatja, hogy mennyire jellemzően a felek közötti bizalomra épül ez a kapcsolat.

A megkérdezettek nagy többsége rendelkezik bérleti szerződéssel, mindössze 13 százalékuk nyilatkozott úgy, hogy nem kötöttek bérleti szerződést, ők általában személyes ismeretség révén kerültek kapcsolatba a tulajdonossal.

A lakások többségét részben vagy teljesen bebútorozva adták ki (64 százalék). A bútorozatlan lakások kiadása inkább a kisebb településekre jellemző (49 százalék), a megyeszékhelyeken egyharmadukat, Budapesten negyedüket bérelték bútorozatlanul.

A külföldi bérlők érthető módon sokkal kevésbé támaszkodhatnak személyes kapcsolataikra lakáskereséskor. Kevesebb mint egynegyedük jutott személyes ismeretség révén a lakáshoz, míg 58 százalékuk netes ingatlanhirdetésben talált rá a bérleményre. A külföldiek az átlagosnál gyakrabban számíthattak munkaadójuk segítségére a lakáskeresésben (7,6 százalék).

80 ezer forint volt egy bérelt lakás átlagos bérleti díja

A felmérés elsődleges célja a lakbérek vizsgálata volt. (Ha a válaszadó a pontos összeget nem kívánta megnevezni, lehetősége volt kategóriák közül választani. Ezek a következők voltak: 30 ezer alatt, 30–50 ezer, 60–89 ezer, 90–119 ezer, 120–149 ezer, 150–199 ezer, 200-300 ezer forint között, 300 ezer forintnál több. Az összes megkérdezett 86 százaléka pontos összeget, 14 százalékuk kategóriát jelölt meg.) A kérdezés során a bérlők 11 százaléka jelezte, hogy valamilyen okból a piacinál kedvezőbb lakbért fizet. A kedvezmények legjellemzőbb magyarázata az volt, hogy baráti, rokoni viszonyban állnak a tulajdonossal, emiatt fizetett kevesebbet a bérlők 5,5 százaléka. Az okok között szerepelt még a hosszabb ideje fennálló bérleti viszony, illetve hogy a bérlő ellát valamilyen ház körüli feladatot. A lakhatás esetenként a bérlő munkaviszonyához kapcsolódott, továbbá az is előfordult, hogy a munkáltató hosszabb távra szerződött a lakás tulajdonosával, ahol elhelyezte alkalmazottait.

A kérdezettek 89 százalékánál a lakbér nem fedezett semmilyen lakásfenntartási költséget. Ha mégis, akkor leggyakrabban a közös költséget, továbbá a víz- és csatornadíjat tartalmazta (6,7 százalék, illetve 5,4 százalék). A fűtési költség az esetek 4,0 százalékában, további tételek, pl. a meleg víz díja ennél is ritkábban voltak benne a lakbérben.

Az összes válaszadó 79 százaléka fizetett tisztán piaci lakbért, ami nem tartalmazott sem rezsit, sem pedig kedvezményt.

Mindezek alapján megállapítható, hogy 2018 októberében egy magánszemélytől bérelt lakás átlagosan havi 80 ezer forintba került. Akik kedvezményt kaptak, átlagosan 58 ezer forintot fizettek, akik pedig nem kaptak kedvezményt, azoknak átlagosan 83 ezer forint volt a havi lakbérük. A budapesti bérleti díjak megközelítették az országos átlag másfélszeresét.

A lakbérek eloszlása bal oldali aszimmetriát mutat. 40–90 ezer forint közé esik a legtöbb megfigyelt lakás havi bérleti díja (55 százalék), ennél alacsonyabb a lakbérek 15 százaléka, míg a 90 ezer forint fölötti tartományban lassabban esik vissza a megfigyelt esetek aránya. Az összes megfigyelt lakbér 30 százaléka meghaladta a havi 90 ezer forintot.

A bérleti piacra jellemző erőteljes földrajzi koncentráció miatt nagy számú budapesti megfigyelés áll rendelkezésünkre, ami lehetővé teszi a fővároson belüli különbségek bemutatását is. A legdrágább budai hegyvidéki kerületekben a 146 ezer forintos átlagos havi lakbért egyrészt a 2400 forintot megközelítő négyzetméterenkénti bér, másrészt az itt jellemző, átlagot meghaladó lakásméretek magyarázzák. A pesti belső kerületekben – noha a lakbér teljes összege alacsonyabb – a kisebb lakásméretek miatt a fajlagos lakbér meghaladja az említett budai kerületekét. (Budai hegyvidéki kerület: I. II. XII; budai egyéb kerület: III, XI, XXII; pesti belső kerület: V–IX; pesti átmeneti kerület: X, XIII, XIV, XIX, XX; pesti külső kerület: IV, XV–XVIII, XXI, XXIII. ker.)

Vidéken a nyugat-dunántúli megyeszékhelyek lakbérszintje bizonyult a legmagasabbnak, az itt megfigyelt, mintegy 1600 forintos négyzetméterenkénti lakbér ugyanakkor alig haladja meg az országos átlagot, és csak közelíti a budapesti külső kerületek lakbéreit. Az ország többi területén sok esetben az 50 ezer forintot sem éri el a lakbérek havi összege.

A régióra jellemző szintnél magasabb bérleti díjakat mértünk a nagyobb egyetemi városokban: Debrecenben 1460, Győrben 1675, Miskolcon 1115, Pécsen 1665, Szegeden pedig 1376 forint volt az egy m2-re jutó lakbér 2018 őszén.

A bérleti díj függ attól, hogyan jött létre a kapcsolat a bérlő és a tulajdonos között

Az ingatlanportálokon keresztül létrejött bérletek havi díja országos átlagban 106 ezer forint volt, az ismeretségi körben kiadott lakások bére ennek mindössze 60 százaléka (63 ezer forint), tehát még akkor is számottevően kevesebb, ha a bérlők szerint nem kaptak kedvezményt. A különbséget több tényező is okozza: a nagyobb településeken, ahol magasabb a lakbérszint, nagyobb az ingatlanportálok piaci részesedése is. Emellett az ingatlanportálokon keresztül létrejött lakásbérletek jellemzően rövidebb időtartamúak, a szerződés létrejöttének ideje pedig szintén összefügg a lakbér szintjével. A legfontosabb tényező azonban valószínűleg a bizalom, az, hogy a személyes kapcsolat révén csökken a lakáskiadás kockázata.

Az ingatlanportálok közvetítésével létrejövő bérletek árszintjének vizsgálata azért is lényeges, mert az itt megfigyelt kínálati árak jelentik a legfontosabb információforrást a bérleti piacon. A felmérés eredményeire támaszkodva képet kaphatunk az innen származó információk általánosításából eredő torzításról. Eszerint a személyes kapcsolatok révén, vagy más, nem piaci csatornákon keresztül létrejött lakásbérletek átlagosan 38 ezer forinttal voltak olcsóbbak azoknál, amelyek az ingatlanportálok igénybevételével létesültek. Az átlagosnál kisebb e tekintetben a különbség a pesti belső kerületekben és a megyeszékhelyeken, itt személyes kapcsolat révén csak mintegy 8-9 ezer forintos árkedvezmény volt realizálható.

A budapesti adatok részletesebb vizsgálata arra is rávilágít, hogy a budai hegyvidéki kerületek és a pesti belső kerületek lakástulajdonosai támaszkodnak leginkább a lakáspiac intézményes csatornáira, itt a legmagasabb ugyanis az ingatlanportálokon keresztül kiadott lakások aránya.

A már létrejött bérletek díja általában nem követi a piaci árak alakulását

Lakáspiaci információk szerint a felmérést megelőző években gyorsan emelkedtek a bérleti díjak, így minél korábban jött létre a bérleti megállapodás, annál nagyobb annak az esélye, hogy a fizetett lakbér elmarad a lakáspiacon éppen létrejövő szerződések árszintjétől. Mindez azért lehetséges, mert az esetek többségében a bérleti viszony létrejötte óta nem emelkedett a lakbér. Az összes vizsgált bérlakás közel egyharmadába a felmérés évében, tehát 2018-ban költöztek be a bérlők. Elenyésző azok előfordulása, akiknek azóta emelkedett a lakbére. A 2017-ben kötött bérleti megállapodások 7,0 százalékában nőtt a lakbér, és még a 2016-ban létrejött bérletek közül is csak minden ötödikben volt azóta emelés. A vizsgált arányok Budapesten is hasonlóan alakulnak, a szerződések többsége itt is 2017-ben vagy 2018-ban jött létre. A lakbér módosítása ugyanakkor kissé gyakrabban fordult elő: míg országosan az összes lakásbérlet 15, addig Budapesten 20 százalékában nőtt a fizetett összeg a beköltözés óta.

Az utólagos lakbéremelés a kedvezményes lakbért fizetők között ritkább (11 százalék), a piaci lakbért fizetők körében gyakoribb (15 százalék).

Az ingatlanportálokon keresztül létrejött bérleti megállapodások esetében az időközben lakbért emelők aránya hasonló (16 százalék). Ez azért is lehet így, mert az ilyen bérletek időtartama általában rövidebb, mint a személyes kapcsolatok útján létrejövőké. Míg az előbbi bérlők átlagosan 17 hónapja laktak a bérletben a kérdezés időpontjában, addig az ismeretség révén lakást bérlők átlagosan 22 hónapja.

A KSH rendelkezésére álló keresztmetszeti adatok alapján kirajzolódik a lakbérszint időbeli változása. Ha valaki 2015-ban vette bérbe a lakást, mintegy 40 százalékkal kevesebbet fizetett, mint az, aki 2018-ban költözött be. Budapesten a beköltözés évétől függően évről évre 11–13 százalékkal magasabb lett a fajlagos lakbér. Vidéken szintén kimutatható a lakbérek emelkedése, ennek mértéke azonban elmarad a fővárosétól. (Ezeket az eredményeket természetesen nem lehet lakbérindexként értelmezni, egyrészt, mert csak azokról a bérletekről tud a KSH, amelyek időközben nem szűntek meg, másrészt, mert az egyes években létrejött bérletek minőségi és területi összetétele időről időre eltér.)

A lakások bérbeadásának hozama településkategóriánként különbözik A felmérésben szereplő településeken és budapesti kerületekben a felmérést megelőző egy évben eladott használt lakások átlagos négyzetméterára és a megfigyelt lakbérek szintje között egyértelmű kapcsolat mutatható ki. A lakbéreket alakító hatások elkülönítése után megállapítható, hogy önmagában a helyi lakásárszint 10 százalékos növekedése mintegy 4 százalékkal emeli a lakbér értékét.

Az egyes településeken, kerületekben megfigyelt lakáspiaci árakra támaszkodva megbecsülhető, hogyan aránylik a lakáskiadás révén elérhető jövedelem a lakások piaci árához. 2018 végén a lakáspiacon negyedik éve tartott a fellendülés, az árak dinamikus emelkedése különösen a fővárosra volt jellemző. Aki a vizsgált időszakban, tehát a felmérést megelőző egy évben vásárolt lakást, a kiadásával átlagosan 8 százalék körüli hozamot realizálhatott egy év alatt. Az elérhető hozam a magasabb árszínvonalú területeken ennél alacsonyabb: Budapesten körülbelül 6, a megyeszékhelyek átlagában 8 százalékra tehető. Ezt a hozamot csökkentik a tulajdonost terhelő költségek, az állagmegóvás, a megüresedések stb., így reálisan 5–7 százalék körüli megtérüléssel lehet számolni. A kisebb településeken az alacsony lakáspiaci árszínvonal miatt a becsült megtérülés akár magasabb is lehet, azonban a kereslet hiánya, a hosszabb megüresedések oly mértékben ronthatják a lakáskiadás jövedelmezőségét, ami ebben a körben már megkérdőjelezi a hasonló számítások realitását.

KSH

Ha tetszett a cikk, kövesse az ÜZLETEMET
a Facebookon!

Még több friss hír

2022. 05. 20., 09:12
Újfajta szemlélettel kell a logisztikai iparág problémáit megoldani. Az új idők új megoldásokat követelnek, ennek mi is a részesei vagyunk – mondta az Üzletemnek Honosiné Máhr Ágnes, a Ho-Máhr Trans ügyvezetője, pénzügyi és szakmai vezetője.
2022-05-21 15:38:11
A Nemzeti Agrárgazdasági Kamara 2022. május 20-án tartotta a kamarai választásokat, amelyen kimagaslóan sokan, az előzetes, nem hivatalos adatok szerint mintegy 79 ezren adták le voksukat. A részvétel közel kétszer akkora volt, mint a legutóbbi, 2017. évi kamarai választásokon.
2022-05-21 13:36:30
Javult a magyarok jövedelmi helyzete az idei első negyedévben a járvány legsúlyosabb időszakához képest, a kedvezőbb összkép ellenére azért sokan vannak, akik még hátrányban vannak, derül ki a K&H biztos jövő index – negyedéves rendszerességgel készülő – reprezentatív felméréséből.

  NÉPSZERŰ HÍREK

  Rovathírek: GUSTO

  Rovathírek: ATOMBUSINESS