Új lakás, lakóingatlan 5 százalékos adómértéke: változásra hívja fel a figyelmet a NAV

Hivatkozott jogszabály: Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) 86. § (1) bekezdés j) pont, 3. számú melléklet I. rész 50-51. sorai.

2023. január 1-jétől kezdve további 2 évig 5 százalékos adómérték vonatkozik az olyan (ja), jb) vagy jc) alpont alá tartozó, azaz) beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlannak minősülő

• többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakás értékesítésére, melynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert, és
• egylakásos lakóingatlan értékesítésére, melynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 300 négyzetmétert.

A kedvezményes adómérték a felsorolt lakások, lakóingatlanok értékesítésére 2024. december 31-éig alkalmazandó. A kivezetéshez kapcsolódóan az Áfa tv. 2025. január 1-jétől hatályos 358. §-a átmeneti szabályokat határoz meg, amelyek értelmében az 5 százalékos adómérték 2024. december 31-ét követően, de 2028. december 31-ig átvett, jóváírt előlegekre és teljesített értékesítésekre is alkalmazandó, ha

• építési engedélyhez kötött építési munka esetén a lakóingatlan építésére az építési engedély 2024. december 31. napjáig véglegessé vált, vagy
• az Étv. szerinti egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységet legkésőbb 2024. december 31. napján bejelentették.

2023. január 1-jétől az új ingatlanok köre is bővül. Az Áfa tv. 86. § (1) bekezdésének 2023. január 1-jétől hatályos j) pontja alapján – mely ezen időponttól kiegészül a jc) alponttal – új ingatlannak a következő ingatlanok minősülnek, amelyek első rendeltetésszerű használatbavétele

• még nem történt meg [ja) alpont],
• megtörtént, de a használatbavételi engedélyük véglegessé válása, vagy a használatbavételük tudomásulvétele, vagy az Étv. szerinti egyszerű bejelentés alapján épített lakóingatlan felépítésének megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítvány kiállítása óta még nem telt el 2 év [jb) alpont],
• megtörtént, de mint önálló rendeltetési egység rendeltetését vagy a rendeltetési egységeinek számát megváltoztatták, és az ezt igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év [jc) alpont].

Az átalakított, átépített ingatlanokat tekintve, továbbra is új ingatlan minőséget eredményez a már meglévő és használatbavételi engedéllyel rendelkező ingatlan átalakítást követő olyan használatbavétele is, amelynek eredményeképpen a korábbi használathoz képest funkcióbeli/rendeltetésbeli változás is történik, és ennek kapcsán új használatbavételi engedélyezési vagy tudomásulvételi eljárás, bejelentés válik szükségessé. Ugyancsak első rendeltetésszerű használatbavételnek – és azáltal az érintett ingatlan új ingatlannak – minősül továbbra is a meglévő ingatlan olyan átalakítása, amelynek eredményeként az ingatlan albetéteinek a száma megváltozik és az albetéteket érintő átalakítást követő használatbavétel engedélyhez, tudomásulvételi eljáráshoz vagy bejelentéshez kötött.

Ezen esetekben az új minőség kezdete a használatbavételi engedély véglegessé válásának napja, a tudomásulvétel, illetve egyszerű bejelentés esetén a hatósági bizonyítvány kiállításának napja.

2023-tól – az előzőeken túl – minden olyan már meglévő, rendeltetésszerűen használatba vett ingatlan is új ingatlannak minősül egy átalakítást/átépítést követően 2 évig,

• amelynek az átalakítás/átépítés következtében megváltozik a rendeltetése, vagy az önálló rendeltetési egységeinek (albetéteinek) száma, és
• amely rendeltetésének változásáról, illetve rendeltetési egységeinek száma változásáról hatósági bizonyítványt állítanak ki.

A 2 évet ezen átalakított ingatlanoknál a hatósági bizonyítvány kiállításától kell számolni. Ha ilyen dokumentum nem kerül kiállításra, az ingatlan új ingatlannak nem minősülhet, illetve akkor minősülhet, ha az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont jb) alpontjának esetlegesen megfelel.

Így például, ha egy ipari ingatlanban alakítanak ki lakásokat, mely építési munka építési engedélyhez, egyszerű bejelentéshez nem, csupán településképi bejelentési eljáráshoz kötött, a létrehozott új lakások új ingatlannak fognak minősülni, ha a rendeltetésváltozásról (illetve ez esetben egyben az önálló rendeltetési egységek számának a változásáról is) hatósági bizonyítványt állít ki az illetékes hatóság.

Ha 2023-ban olyan átalakított lakóingatlant értékesítenek, amely a 2023. évi értékesítés időpontjában új ingatlannak minősül, de a 2022-ben hatályos rendelkezések értelmében még nem minősült volna annak, és ezen értékesítéshez 2022-ben az ellenértékbe beszámító előleget vesznek kézhez, írnak jóvá, vagy részteljesítés történik, akkor figyelemmel az Áfa tv. 84. § (1) bekezdésére, illetve (2) bekezdés b) pontjára a 2022. évi előlegre és részteljesítésre a 2022-ben hatályos szabályok szerint kell az adókötelezettséget megállapítani. Így, ha az értékesítést végző adóalany az ingatlanértékesítésre adókötelezettséget választott az Áfa tv. 88. §-a alapján,  akkor a 2022. évi előleg és a részteljesítés után 27 százalékos adókulccsal kell megállapítani az adókötelezettséget. Ha az adóalany az ingatlanértékesítésre nem választott adókötelezettséget, az esetben a 2022. évi előleg és a részteljesítés adómentes.

A 2022. december 31-ét követően átvett előlegek adózása azonban másképpen alakul. Ugyan az átalakított ingatlanok csak attól az időponttól minősülnek új ingatlannak, amikor a rendeltetésváltozásról, illetve a rendeltetési egységek számának változásáról a hatósági bizonyítványt kiállították, a hatósági bizonyítvány kiállítását megelőzően az értékesítő által átvett előlegek után keletkező adókötelezettséget az értékesítésre kerülő ingatlan minőségére (azaz az értékesítés teljesítési időpontjában meghatározott minőségére) tekintettel kell megállapítani, figyelemmel arra, hogy az Áfa tv. 59. § (2) bekezdése alapján a jóváírt, kézhez vett, megszerzett előleget úgy kell tekinteni, mint amely a fizetendő adó arányos összegét is tartalmazza. Így, ha a lakóingatlan értékesítésére a hatósági bizonyítványt kiállítását követően kerül sor, mely esetben elmondható, hogy új lakóingatlant értékesítenek, az arra 2022. december 31-ét követően átvett előleg után is 5 százalékos adókulccsal kell megállapítani az adókötelezettséget.

További részletek a NAV tájékoztatójában.