Hogyan cserélhető el a lakásbérleti jog?

2025. 04. 16., 10:15

A lakásra vonatkozó bérleti jog jelentős értéket is képviselhet. Azonban a jogszabályok nem teszik lehetővé, hogy a bérlő a hagyományos értelemben eladja a lakásbérleti jogát. Lehetséges a lakásbérleti jog cseréje? Mire és milyen módon van lehetősége a bérlőnek? A kérdésekre dr. Szabó Gergely ügyvéd válaszol.

A lakásbérleti jog cseréje

Bérleti jog alatt azt a bérleti szerződésen alapuló jogosultságot értjük, amelynek alapján a bérlő jogosult a bérelt dolgot a bérleti szerződésben foglalt feltétekkel birtokolni és használni. Bár a lakásbérleti jognak pénzben is kifejezhető értéke lehet, azonban ez nem olyan, mint egy tulajdonjog. A bérleti jogot nem lehetséges közvetlenül pénzért másra átruházni (eladni). A lakásbérleti jog cseréjét viszont lehetővé teszik a jogszabályok.

Csere alatt olyan szerződést értünk, amelyben a felek kölcsönösen valamely ingó dolog vagy ingatlan tulajdonjogát, illetve valamely jogot vagy követelést ruháznak kölcsönösen egymásra. Valódi, tiszta értelemben vett csereszerződésről akkor beszélhetünk, ha a szerződés alapján pénz nem cserél gazdát. Tehát egyenértékű dolgok, jogok, követelések kölcsönös átruházására kerül sor. Ha a szerződő felek a különböző értékű elcserélt dolgok (jogok, követelések) közötti értékkiegyenlítést pénz megfizetésével végzik el, akkor már adásvétellel vegyes cseréről van szó.

Főszabály szerint a lakásbérleti jog elcserélhető másik dologra (ingóra vagy ingatlanra), másik jogosultságra (pl. másik bérleti jogra) vagy követelésre is. Tekintettel arra, hogy a bérleti jog szerződés alapján áll fenn, amelynek másik oldalán a bérbeadó áll, ezért a bérleti jog cseréjéhez a bérbeadó hozzájárulása szükséges.

Az önkormányzati lakás bérleti joga is elcserélhető. Ám ebben az esetben a törvény korlátozza, hogy az mire cserélhető. Önkormányzati lakás esetén a bérleti jog kizárólag másik lakás bérleti jogára vagy tulajdonjogára cserélhető.

A lakásbérleti jog cseréjének módja

A lakásbérleti jog cseréjére vonatkozó szerződést írásba kell foglalni és minden esetben szükséges a bérbeadó hozzájárulása. A bérbeadó a hozzájárulás megadásáról vagy megtagadásáról rendszerint szabadon dönthet. A hozzájárulás megtagadásával nem valósíthat meg joggal való visszaélést. Az önkormányzati bérlakások esetén a hozzájárulás megadására további részletszabályok is vonatkoznak

Fontos, hogy a bérleti jog cseréje nem jelenti a bérleti szerződés átruházását. Tehát a bérleti jogot a cserével megszerző személy nem válik a korábbi bérlő jogutódjává. A cserével nem lép az előző bérlő helyére a bérleti szerződésben. Erre utal az is, hogy a törvény szerint a bérleti szerződés megszűnik, ha a bérlő a lakást elcseréli.

Bérleti jog cseréje esetén a bérleti jogot megszerző a bérbeadóval új szerződést köt, nem pedig az előző bérlő bérleti jogát folytatva lép át az előző bérleti szerződésbe. Ennek azért is van jelentősége, mert a bérbeadó nem minden esetben kötelezhető arra, hogy a bérleti jog megszerzőjével azonos feltételekkel kössön szerződést. Ennek során a rendeltetésszerű joggyakorlás szabályait szintén figyelembe kell venni. Ha a bérbeadó a cseréhez való hozzájárulását a joggal való visszaélés tilalma folytán nem tagadhatja meg, akkor a csere következtében létrejövő új bérleti szerződés feltételeit sem állapíthatja meg terhesebben a cserével megszűnő bérleti szerződés feltételeinél. Kivétel ez alól, ha ehhez a csere folytán bérleti jogot szerző hozzájárul.

Önkormányzati lakásokra vonatkozó szabályok

Az önkormányzati lakások bérleti jogának cseréjére a törvény további részletszabályokat is tartalmaz.
– Önkormányzati lakások bérleti jogának cseréje esetén a bérbeadó a hozzájárulását megelőzően köteles a bérleti jogot szerző cserélő féltől kérni a lakásbérleti szerződésének benyújtását.
– Az is megfelelő, ha a cserélő fél a lakásbérleti jogviszonya fennállását tanúsító bérbeadói írásbeli nyilatkozatot nyújtja be.
– Ha az önkormányzati lakás bérleti jogát megszerző fél lakástulajdont ad a bérleti jogért cserébe, akkor a bérbeadó a lakóingatlanra vonatkozó tulajdoni lap 30 napnál nem régebbi hiteles másolatát kéri.

Amennyiben a cserepartner az okiratok benyújtására vonatkozó kötelezettségét nem teljesíti, a bérbeadó megtagadhatja a cseréhez történő hozzájárulását. Az önkormányzati lakás bérbeadója megtagadhatja a hozzájárulását akkor is, ha a benyújtott okiratok, ill. a cserelakás helyszínen történő megtekintése alapján kétség merül fel a cserepartner bérleti jogának vagy tulajdonjogának fennállása tekintetében. Sok esetben az önkormányzat egyéb nyilatkozatok megtételét is kéri a cserepartnertől. Ilyen lehet például a jövedelmi és vagyoni helyzetére vonatkozó nyilatkozat.

Az önkormányzati lakás bérleti jogának cseréjéhez történő hozzájárulás nem tagadható meg bizonyos esetekben.
– Ez a helyzet, ha bármelyik cserélő fél egészségügyi ok, munkahely megváltozása, lényeges személyi körülményeinek megváltozása miatt cseréli el a lakást és egyébként a hozzájárulás megtagadásának okai nem állnak fenn.
– A hozzájárulás nem tagadható meg akkor sem, ha az egészségügyi ok vagy a munkahely megváltozása a bérlővel állandó jelleggel jogszerűen együtt lakó személyeknél merül fel.

Önkormányzati lakás cseréjekor a bérbeadó önkormányzat az új bérleti szerződés feltételeit nem állapíthatja meg terhesebben a cserével megszűnő bérleti szerződés feltételeinél, ha a szerződéshez való hozzájárulását a fenti okok miatt vagy a joggal való visszaélés tilalma folytán nem tagadhatja meg. Kivételt képez, ha a bérleti jogot szerző hozzájárult a számára terhesebb feltételekhez. Nem szükséges a bérleti jogot megszerző fél hozzájárulása a magasabb lakbér megállapításához, ha az önkormányzati rendelet alapján a korábbi bérlőhöz képest eltérő lakbérbesorolásba tartozik.

dr. Szabó Gergely
ügyvéd, irodavezető partner
Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda

Ha tetszett a cikk, kövesse az ÜZLETEMET
a Facebookon!

Még több friss hír

2025-05-16 16:25:00
Heteken belül elindul a BYD európai üzleti és kutatás-fejlesztési központja Budapesten, és a kínai társaság már az idén több száz magasan képzett munkatárs felvételét tervezi – mondta Joó István kormánybiztos, a HIPA Nemzeti Befektetési Ügynökség vezérigazgatója.
2025-05-15 17:05:00
A tartósan élénk kereslet miatt az eladók kerültek helyzetbe a lakáspiacon, és egyre kisebb árengedményre hajlandóak az ingatlan értékesítésekor. Az Otthon Centrum első negyedéves összegzése szerint a panelek árából engedik a legkevesebbet a tulajdonosok.

  Rovathírek: HIPA

Heteken belül elindul a BYD európai üzleti és kutatás-fejlesztési központja Budapesten, és a kínai társaság már az idén több száz magasan képzett munkatárs felvételét tervezi – mondta Joó István kormánybiztos, a HIPA Nemzeti Befektetési Ügynökség vezérigazgatója.

  BIZNISZPLUSZ PODCAST

2025. 05. 04., 10:25
epizód: 2025 / 9   |   hossz: 29:18
A cégvezetői és értékesítői tréningeken, illetve mentorprogramokon túl azt az összetett feladatot is vállalni kell, hogy fejlesszük, ne csak a gazdasági szereplők, hanem az egész társadalom fizikai és mentális egészségét – vallja Turcsán Emese, az Einstein Akadémia (érdekes módon kriminálpedagógiára szakosodott szociálpedagógus) alapítója és vezetője. Beszélgetésünk apropóját az akadémia mellett életre hívott Einstein Alapítvány, illetve a kibontakozóban lévő Kék Zóna Projekt adta. Előbbi fiatal tehetségek felkarolására és díjazására jött létre, míg utóbbi hazánkban akarja kialakítani a hosszú, kiegyensúlyozott életet élő emberek közösségét – egészen átfogó kutatásokkal és gyakorlatokkal.
2025. 04. 21., 20:15
epizód: 2025 / 8   |   hossz: 27:33
Bár a dolgozók nem kizárólag a bér miatt állnak tovább a munkahelyükről, kár lenne tagadni, hogy a nem versenyképes fizetés a legfőbb oka annak, ha új állás után néznek. Sinka Judit, a Jobtain Munkaerő-kölcsönző HR vezetője ebben az epizódban elárulja, hogy a felméréseik szerint hazánkban mennyivel nő a bérigény, és hogy van-e realitása a fizetések emelkedésének a 2025-re várható gazdasági körülmények, illetve a várható infláció mellett. A szakértő arra is választ ad, hogy a magasabb béren kívül még milyen módszerekkel lehet megtartani a tehetséges dolgozókat.
Nem sokkal a lakásbiztosítási kampány után máris látszanak a legfontosabb piaci változások. Az ügyfelek jobb szolgáltatásokat és akár jelentősen alacsonyabb díjakat érhetnek el, ha legalább annyira figyelnek a lakásbiztosításukra, mint a kgfb-re. Erre Besnyő Márton, a Netrisk ügyvezető igazgatója szerint óriási szükség is van, hiszen sokan akár 10 évig érintetlenül hagyják a meglévő biztosításukat, ami idővel alkalmatlanná válik arra, hogy fedezze a károk mai helyreállítási költségeit. További tanulság, hogy évi pár ezer forinttal többért milyen remek kiegészítő szolgáltatásokhoz lehet hozzáférni.

  Rovathírek: ATOMBUSINESS