A lakásra vonatkozó bérleti jog jelentős értéket is képviselhet. Azonban a jogszabályok nem teszik lehetővé, hogy a bérlő a hagyományos értelemben eladja a lakásbérleti jogát. Lehetséges a lakásbérleti jog cseréje? Mire és milyen módon van lehetősége a bérlőnek? A kérdésekre dr. Szabó Gergely ügyvéd válaszol.
Bérleti jog alatt azt a bérleti szerződésen alapuló jogosultságot értjük, amelynek alapján a bérlő jogosult a bérelt dolgot a bérleti szerződésben foglalt feltétekkel birtokolni és használni. Bár a lakásbérleti jognak pénzben is kifejezhető értéke lehet, azonban ez nem olyan, mint egy tulajdonjog. A bérleti jogot nem lehetséges közvetlenül pénzért másra átruházni (eladni). A lakásbérleti jog cseréjét viszont lehetővé teszik a jogszabályok.
Csere alatt olyan szerződést értünk, amelyben a felek kölcsönösen valamely ingó dolog vagy ingatlan tulajdonjogát, illetve valamely jogot vagy követelést ruháznak kölcsönösen egymásra. Valódi, tiszta értelemben vett csereszerződésről akkor beszélhetünk, ha a szerződés alapján pénz nem cserél gazdát. Tehát egyenértékű dolgok, jogok, követelések kölcsönös átruházására kerül sor. Ha a szerződő felek a különböző értékű elcserélt dolgok (jogok, követelések) közötti értékkiegyenlítést pénz megfizetésével végzik el, akkor már adásvétellel vegyes cseréről van szó.
Főszabály szerint a lakásbérleti jog elcserélhető másik dologra (ingóra vagy ingatlanra), másik jogosultságra (pl. másik bérleti jogra) vagy követelésre is. Tekintettel arra, hogy a bérleti jog szerződés alapján áll fenn, amelynek másik oldalán a bérbeadó áll, ezért a bérleti jog cseréjéhez a bérbeadó hozzájárulása szükséges.
Az önkormányzati lakás bérleti joga is elcserélhető. Ám ebben az esetben a törvény korlátozza, hogy az mire cserélhető. Önkormányzati lakás esetén a bérleti jog kizárólag másik lakás bérleti jogára vagy tulajdonjogára cserélhető.
A lakásbérleti jog cseréjére vonatkozó szerződést írásba kell foglalni és minden esetben szükséges a bérbeadó hozzájárulása. A bérbeadó a hozzájárulás megadásáról vagy megtagadásáról rendszerint szabadon dönthet. A hozzájárulás megtagadásával nem valósíthat meg joggal való visszaélést. Az önkormányzati bérlakások esetén a hozzájárulás megadására további részletszabályok is vonatkoznak
Fontos, hogy a bérleti jog cseréje nem jelenti a bérleti szerződés átruházását. Tehát a bérleti jogot a cserével megszerző személy nem válik a korábbi bérlő jogutódjává. A cserével nem lép az előző bérlő helyére a bérleti szerződésben. Erre utal az is, hogy a törvény szerint a bérleti szerződés megszűnik, ha a bérlő a lakást elcseréli.
Bérleti jog cseréje esetén a bérleti jogot megszerző a bérbeadóval új szerződést köt, nem pedig az előző bérlő bérleti jogát folytatva lép át az előző bérleti szerződésbe. Ennek azért is van jelentősége, mert a bérbeadó nem minden esetben kötelezhető arra, hogy a bérleti jog megszerzőjével azonos feltételekkel kössön szerződést. Ennek során a rendeltetésszerű joggyakorlás szabályait szintén figyelembe kell venni. Ha a bérbeadó a cseréhez való hozzájárulását a joggal való visszaélés tilalma folytán nem tagadhatja meg, akkor a csere következtében létrejövő új bérleti szerződés feltételeit sem állapíthatja meg terhesebben a cserével megszűnő bérleti szerződés feltételeinél. Kivétel ez alól, ha ehhez a csere folytán bérleti jogot szerző hozzájárul.
Az önkormányzati lakások bérleti jogának cseréjére a törvény további részletszabályokat is tartalmaz.
– Önkormányzati lakások bérleti jogának cseréje esetén a bérbeadó a hozzájárulását megelőzően köteles a bérleti jogot szerző cserélő féltől kérni a lakásbérleti szerződésének benyújtását.
– Az is megfelelő, ha a cserélő fél a lakásbérleti jogviszonya fennállását tanúsító bérbeadói írásbeli nyilatkozatot nyújtja be.
– Ha az önkormányzati lakás bérleti jogát megszerző fél lakástulajdont ad a bérleti jogért cserébe, akkor a bérbeadó a lakóingatlanra vonatkozó tulajdoni lap 30 napnál nem régebbi hiteles másolatát kéri.
Amennyiben a cserepartner az okiratok benyújtására vonatkozó kötelezettségét nem teljesíti, a bérbeadó megtagadhatja a cseréhez történő hozzájárulását. Az önkormányzati lakás bérbeadója megtagadhatja a hozzájárulását akkor is, ha a benyújtott okiratok, ill. a cserelakás helyszínen történő megtekintése alapján kétség merül fel a cserepartner bérleti jogának vagy tulajdonjogának fennállása tekintetében. Sok esetben az önkormányzat egyéb nyilatkozatok megtételét is kéri a cserepartnertől. Ilyen lehet például a jövedelmi és vagyoni helyzetére vonatkozó nyilatkozat.
Az önkormányzati lakás bérleti jogának cseréjéhez történő hozzájárulás nem tagadható meg bizonyos esetekben.
– Ez a helyzet, ha bármelyik cserélő fél egészségügyi ok, munkahely megváltozása, lényeges személyi körülményeinek megváltozása miatt cseréli el a lakást és egyébként a hozzájárulás megtagadásának okai nem állnak fenn.
– A hozzájárulás nem tagadható meg akkor sem, ha az egészségügyi ok vagy a munkahely megváltozása a bérlővel állandó jelleggel jogszerűen együtt lakó személyeknél merül fel.
Önkormányzati lakás cseréjekor a bérbeadó önkormányzat az új bérleti szerződés feltételeit nem állapíthatja meg terhesebben a cserével megszűnő bérleti szerződés feltételeinél, ha a szerződéshez való hozzájárulását a fenti okok miatt vagy a joggal való visszaélés tilalma folytán nem tagadhatja meg. Kivételt képez, ha a bérleti jogot szerző hozzájárult a számára terhesebb feltételekhez. Nem szükséges a bérleti jogot megszerző fél hozzájárulása a magasabb lakbér megállapításához, ha az önkormányzati rendelet alapján a korábbi bérlőhöz képest eltérő lakbérbesorolásba tartozik.
dr. Szabó Gergely
ügyvéd, irodavezető partner
Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda
Megjelent az egyik legfontosabb hazai gazdaságfejlesztési eszköz, az egyedi kormánydöntéssel nyújtható támogatások módosított feltételrendszere, amely ismét számos könnyítéssel segíti a vállalkozásokat, és minden korábbinál több lehetőséget biztosít a hagyományos magyar újító szellemnek és az ötletből értéket teremtő kutatás-fejlesztési tevékenység kibontakozásának – hívja fel a figyelmet a HIPA Nemzeti Befektetési Ügynökség.
A paksi atomerőmű bővítésének keretében megkezdődött a hatodik blokkhoz szükséges reaktortartály gyártása Oroszországban, és ezzel párhuzamosan az ötödik blokk turbinájának első elemeit is gyártani kezdték Franciaországban – jelentette be Szijjártó Péter külgazdasági és külügyminiszter.