Mire érdemes figyelni foglaló esetén?

2023. 08. 14., 09:52

A szerződés megerősítésére szolgáló jogi biztosítékok közül az egyik legismertebb a foglaló. Ezt a szerződő felek gyakran alkalmazzák adásvételi szerződések – különösen ingatlan-adásvétel – esetén. A legfontosabb tudnivalókat dr. Szabó Gergely ügyvéd foglalta össze.

Szerződéses kötelezettségvállalás megerősítése

A foglalóval kapcsolatban fontos tudni, hogy soha nem állhat önmagában. Mindig valamely szerződéses kötelezettségvállalás megerősítésére szolgál. Amennyiben nincs a felek között szerződés, akkor foglalóról sem beszélhetünk.

Ha a felek szerződés nélkül állapodnak meg foglalóról, akkor az ilyen módon átadott pénzösszeghez még akkor sem kapcsolódnak a foglaló jogi hatásai, ha a fél kifejezetten ilyen címén adta át az összeget.

Ha például ingatlan-adásvétel esetén a felek írásban nem állapodtak meg az adásvételi szerződés lényeges feltételeiről, vagy nem kötnek írásbeli előszerződést, akkor az átadott összeg nem minősül foglalónak. Még akkor sem, ha az átvételi elismervényen szerepel, hogy az eladó foglalóként vette át az összeget. Ennek oka, hogy az ingatlan adásvételi szerződés csak írásban érvényes. Ezért mindaddig, amíg a felek nem kötnek írásbeli szerződést (vagy előszerződést), addig nincs olyan érvényes szerződéses kötelezettségvállalás, amelynek biztosítására az átadott összeg foglalóként szolgálhatna.

A foglaló formája, összege, átadásának ideje

Foglalóként csak pénz adható át, más vagyontárgy vagy jog nem minősülhet annak. Ha pénzen kívül más vagyontárgy kerül átadásra, az minősülhet a szerződés valamely más biztosítékának (pl. zálogtárgy), de a foglaló joghatásai nem kötődhetnek hozzá.

Korábban foglalónak csak olyan pénzösszeg minősülhetett, amelyet a szerződéskötéssel egyidejűleg fizetett ki a szerződő fél. Jelenleg azonban az új Polgári Törvénykönyv lehetővé teszi, hogy a foglalót a szerződéskötést követően adják át. Például a vevő a szerződéskötést követő napon is átutalhatja a foglalót. Annak sincs akadálya, hogy a felek a szerződéskötést megelőzően átadott pénzösszeget utólag, a szerződésben foglalónak minősítsék.

A foglalóként átadott pénzösszeg rendeltetésének a szerződésből egyértelműen ki kell tűnnie. Ha nem egyértelmű, hogy a kifizetett összeg foglalóként szolgál, akkor az összeg előlegnek vagy vételár-részletnek minősülhet.

A foglaló összege alapvetően a felek megegyezésének függvénye. A gyakorlatban széles körben elterjedt a szerződésben foglalt pénzösszeg 10 százaléka. A bíróság jogosult arra, hogy a túlzott mértékű foglalót a fél kérelmére mérsékelje. Abban a kérdésben, hogy mikor minősül a foglaló eltúlzottnak, mindig az adott szerződés jellege, értéke, a szerződésben vállalt szolgáltatások, és az ügy összes körülménye alapján tud dönteni a bíróság. Például egy átlagos ingatlan adásvételi szerződés esetén a vételár 20%-át meghaladó mértékű foglaló már eltúlzottnak minősülhet. 

A foglaló következményei

Amennyiben a foglalóval érintett szerződést teljesítik, akkor a szerződés alapján fennálló tartozás a foglaló összegével csökken. Ez azt jelenti, hogy a kifizetett foglaló összege rendszerint a szerződésben foglalt pénztartozásba beleszámít. Például az adásvételi szerződés esetén a vevő által adott foglaló a vételárba beleszámít.

Viszonylag széles körben ismert a foglaló működése abban az esetben, ha a szerződés teljesítése meghiúsul. A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. Például, ha az adásvételi szerződés meghiúsulásáért a vevő felelős, akkor az általa átadott foglalót elveszíti. Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglalóként adott összeg visszajár.

Az egyik fél szerződésszegése esetén mindig a másik fél jogosult döntetni arról, hogy a szerződésszegésnek milyen jogi következményét kívánja érvényesíteni. Ez igaz a foglalóra is. Ráadásul a törvény kimondja, hogy a foglaló elvesztése vagy kétszeres visszatérítése a szerződésszegés következményei alól nem mentesít. Tehát a másik fél akár a szerződés teljesítését is követelheti.

Ha például az eladó miatt hiúsul meg az adásvételi szerződés teljesítése, akkor a vevő dönthet arról, hogy eláll-e a szerződéstől és emellett él-e a foglaló kétszeres visszakövetelésének jogával, vagy inkább a foglaló kétszeres összegének visszatérítése mellett a szerződés teljesítését is kikényszeríti az eladótól Természetesen utóbbi esetben a vevő továbbra is köteles a vételárat kifizetni.

A fentiek miatt téves például az eladó gondolatmenete, ha azt gondolja, hogy a foglaló kétszeres visszafizetése esetén mindenképpen szabadul a szerződésből, és eladhatja az ingatlant az időközben többet ígérő érdeklődőnek. Ilyenkor ugyanis nem az eladó, hanem a vevő dönthet arról, hogy az eladó szerződésszegése miatt eláll-e a szerződéstől és visszaköveteli-e a foglaló kétszeres összegét. A vevő úgy is dönthet, hogy szükség esetén bírósági úton is keresztülviszi az adásvételi szerződés eladó általi teljesítését és a foglaló kétszeres összegének megfizetését.

dr. Szabó Gergely
ügyvéd, irodavezető partner
Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda

Ha tetszett a cikk, kövesse az ÜZLETEMET
a Facebookon!

Még több friss hír

2024-06-17 19:40:21
A Vállalkozók és Munkáltatók Országos Szövetsége (VOSZ) ismételten kiállítóként vett részt a már harmadik alkalommal megrendezett üzleti eseményen, ahol olyan égető kérdésekre igyekeztek vállalkozások vezetői számára válaszokkal adni, mint a fenntarthatóság, finanszírozás, munkaerő-kölcsönzés és atipikus foglalkoztatási formák.

  BIZNISZPLUSZ PODCAST

2024. 06. 17., 22:50
epizód: 2024 / 12   |   hossz: 24:28
Minden nyári szünetben diákok tízezrei jelennek meg a munkaerőpiacon, hogy pénzt gyűjtsenek és szakmai tapasztalatokat szerezzenek. A 25 év alattiak számára elérhető szja-kedvezmény révén sokan mentesülnek az adófizetés alól, ám a foglalkoztatás jogviszonya eltérő adózási kötelezettségeket róhat rájuk, amiből baj lehet, ha nem figyelnek rá. Horváthné Szabó Beáta, a Moore Hungary adótanácsadó szakértője nemcsak ezeket a szabályokat veszi sorra, de bemutatja az iskolaszövetkezeten keresztüli foglalkoztatás, valamint a külföldön tanuló vagy külföldi diákok hazai munkavégzésének kritériumait is.
A hazai utasbiztosítási piac egyik legalapvetőbb problémáinak egyike az, hogy az ügyfelek még mindig túl sokat akarnak spórolni rajta, holott a nyaralás költségének csak elhanyagolható töredékét teszi ki – hívta fel a figyelmet a PBA Insura Zrt. vezérigazgatója. Dr. Kozma Gábor jelezte: a legolcsóbb és az 1–2 ezer forinttal többért kötött prémium biztosítás szolgáltatásai között óriási különbség tátong, és erre az utolsó pillanatban – mert bizony akkor kötjük – már nem biztos, hogy felfigyelünk.
Női pék, cukrász, kaviárszakértő is helyet kapott a rendezvény nagyszínpadán, hogy a fő téma, a „női energiák” mentén bemutassák a művészi szintre emelt szakmájukat. Nemes Richárd főszervező elárulja, hogy hogyan lehet még fenntarthatóbban működtetni egy műfajából adódóan sok hulladékkal járó gasztronómiai rendezvényt vagy milyen egyszerű ételekkel tudnak nagyot alkotni a Gourmet Fesztiválon bemutatkozó konyhák mesterei. Ha mindez nem lenne elég, kifejti, hogy a fine dining milyen vonásokkal ruházta fel a magyar vendéglátást az utóbbi pár évben és például hogyan lehet „veganizálni” megszokott fogásokat, amelyek ettől csak még jobbak lesznek! Vigyázat, étvágygerjesztő epizód!

  NÉPSZERŰ HÍREK

  Rovathírek: GUSTO

  Rovathírek: ATOMBUSINESS