Otthon Centrum: óvatos derűlátás az ingatlanpiacon

Hullámhegyek és -völgyek követték egymást az elmúlt húsz év lakáspiacán, a visszaesést pedig rendre kisebb mértékű felívelés jellemezte – összegezte a legutóbbi két évtized ingatlanpiaci trendjeit Soóki-Tóth Gábor, aki szerint ez az ív a jelenlegi időszakra is érvényes.

Az Otthon Centrum (OC) elemzési vezetője elmondta: 2023-ban a korábbinál jóval kevesebb, 100–110 ezer tranzakció köttetett. A visszaesés elsősorban az infláció megfékezése érdekében megemelt alapkamattal magyarázható, ami jelentősen megdrágította a lakáshitelezést.

Noha vevők sokasága reménykedett árcsökkenésben (a 2008-as évvel ellentétben most nem omlott össze a piac) az eladók inkább kivártak, az árkorrekció minimális mértékű volt, ugyanakkor a drágulás üteme lassult vagy megállt. A saját célú vásárlások számát növelték az otthonteremtési támogatások, de a nagyvárosok agglomerációs településeinek megfizethetőbb ingatlanárai is lendítettek a piacon. Ugyanakkor a korábbi évekhez képest csökkent a befektetési célú vásárlás: a lakóingatlanoknál sokkal likvidebb és magasabb hozammal kecsegtető állampapírok csábították el a vevőket.

A szakember elmondta: 2021-ben 160 ezer, addig 2022-ben már csak 138 ezer adásvétel történt, a tavalyi évre pedig 110 ezer körül várható. Az adásvételek száma mellett a földrajzi megoszlás is érzékelhetően változott: 2014–15-ben még Budapesten volt a legtöbb adásvétel, ezután a városokban, majd – különösen a falusi CSOK bevezetése után – a községekben, elsősorban a nagyvárosok körüli agglomerációs településeken növekedett erőteljesen a vásárlások száma. Ezzel szemben a 2023-as esztendő majdnem összes negyedévében már a legtöbb lakóingatlan-adásvétel olyan községekben történt, ahol igényelni lehetett ezt a támogatást, kevéssel megelőzve a városi tranzakciók számát.

Az Otthon Centrum hálózatában értékesített használt lakások abszolút átlagára az egy évvel korábbihoz képest a régióközpontokban és a községekben enyhén csökkent, a megyei jogú városokban stagnált. Az átlagos négyzetméterárat vizsgálva már egyáltalán nem volt érezhető árcsökkenés, sőt, a korábbi évek árnövekedési dinamikája sem csökkent érdemben. A családi házak tekintetében 13,3 százalékkal nőtt az átlagos négyzetméterár, míg a téglalakások esetében 10,5, a panellakások esetében 8,7 százalékos árnövekedést mért az OC egy év alatt. A fajlagos ár a korábbi éveknél kisebb, de továbbra is emelkedő tendenciát mutatott.

„Mindez úgy, hogy a kevesebb tranzakció a megszokottnál jóval nagyobb áralku mellett történt” – árnyalta az adatokat Soóki-Tóth Gábor. A házak esetében újra 10 százalék feletti alkura nyílt lehetőség (13,6 százalék), miközben a tégla és panellakások egyaránt 8,8 százalékkal megközelítették ezt a szintet. Mindhárom szegmensben legalább másfélszeresére nőtt az áralku mértéke 2022-höz képest.

Hasonló mondható el a forgásról is, különösen a panellakások esetében, ahol egy hónappal hosszabb időt tölt az ingatlan a piacon.

Az abszolút és a fajlagos árak összevetése azt mutatta, hogy jellemzően a kisebb alapterületű ingatlanok iránt nőtt a kereslet tavaly.

„Az idei év biztató kilátásai már 2023 végén érzékelhetőek voltak, az infláció csökkenésével a hitelkamatok megindultak lefelé, és új támogatási rendszer is érkezik 2024-ben. Vannak kedvező jelek a gazdaságban, és már a tavalyi utolsó negyedévben nőtt az aktivitás a lakáspiacon” – ismertette várakozásait a szakember, aki megjegyezte: noha az infláció érdemben csökkentette a reálbéreket, a feszes munkaerőpiac további bérnövekedéssel járhat, ami a csökkenő kamatszint mellett hozzájárulhat a kereslet élénküléséhez.

A CSOK+ megjelenésével nagyjából 15 ezerrel nőhet az adásvételek száma. Ahogy 2023-ban sem volt érdemi árcsökkenés, erre az idén sem lát reális esélyt az OC szakembere. Sőt: azokban a városokban, városkörnyéki településeken, amelyek a legkedveltebbek a vásárlók körében, inkább további árnövekedésre lehet számítani – hangsúlyozta Soóki-Tóth Gábor.