Ideális befektetés a belvárosban ingatlant vásárolni

2023. 11. 26., 16:10

Hosszú távon Budapesten is eljuthatunk oda, ami Prágára már ma jellemző: a történelmi belvárosból egyszerűen kikopnak az eladó ingatlanok.

Sokak fejében a 2008-as válság is olyan eseménysorozatként maradt meg, amely a mélybe vitte a lakásárakat, ehhez képest a magyar főváros használt lakóingatlanjainál mindössze 5-6 százalékos volt a visszaesés. Az új építésűeknél pedig egyáltalán nem beszélhetünk törésről, dacára annak, hogy a pénz-, a tőke- és hitelpiacokon óriási volt a turbulencia. Ezért is hibás analógia most 2008-ra hivatkozva a budapesti lakásárak mérséklődésére számítani – hívta fel a figyelmet egy szakmai háttérbeszélgetésen Csuhay Attila, az ingatlanprojektek menedzselésével foglalkozó GPM Kft. ügyvezető igazgatója.

A szakember pillanatnyilag nem lát olyan meghatározó folyamatot, amely önmagában képes lenne valamilyen irányba eltolni a piacot. Így semmi nem utal érdemi csökkenésre a használt és az új lakások árában, sőt: a KSH legfrissebb, harmadik negyedéves adatai 4,9 százalékos emelkedésről tanúskodnak. Az utóbbi kategória különösen rugalmatlan, hiszen a forgalom 80 vagy akár 90 százaléka a minőségi cserékből jön össze. Ez azt a vevőkört fedi le, amelynek tagjai nem túl rossz használt lakásban laknak, és szeretnének annál kicsit jobbat, egy szobával, egy terasszal, esetleg egy garázzsal nagyobbat.

Csuhay Attila szerint az új lakások piacán jelenleg tapasztalható pangás oka a minőségi cserék visszaesésében keresendő, ami a magas hitelkamatra vezethető vissza.

„Amíg 10-12 százalék a kamat, addig ez nem fog változni, addig a többség kivár, hozzávetőlegesen a 6 százalék körüli értékig, ahol már ismét érdemes ingatlanhitelt fölvenni” – mondta a szakember. A megtorpanást ugyanakkor átmenetinek tartja, bár a jelentősége meghatározó a minőségi használt lakások kínálatának kimerülésében.

Szintén a helyzet átmeneti jellegét emelte ki Müller István, a Pannónia Nyugdíjpénztár üzletfejlesztésért felelős vezetője, aki szerint ennek kialakulásában a reálbércsökkenés is közrejátszott.

„A fordulóponton már túljutottunk, a trend lelassult, elindultunk fölfelé, és az előrejelzések szerint 2024 végén, 2025 elején ismét visszatérhet a reálbérek növekedésének időszaka” – jelentette ki.

Csuhay Attila szerint a jelenség a pandémia alatti autómizériához hasonlít: az ellátási problémák miatt új autók nem vagy csak akadozva érkeztek, ami rákényszerítette az embereket arra, hogy megtartsák a használt kocsikat.

„Most a drága hitel gátolja meg őket abban, hogy lecseréljék a lakásukat, ezért nem fogják pénzzé tenni az aktuális otthonukat” – szögezte le, komoly fejfájást okozva a minőségi cserés – jellemzően nagy lakásszámú – projekteket futtató fejlesztőknek. Nekik nem marad más választásuk, mint befejezni a beruházás már megkezdett ütemeit, a következőket pedig leállítani.

Számukra a legrosszabb, ami történhet, hogy a fejlesztők kénytelenek megtartani és bérbeadni a megmaradt lakásokat – persze csak addig, amíg pár év múlva újra beindul piac, ők pedig 10-15 százalékkal drágábban találnak majd rájuk vevőt. Ez egyértelműen az árak mérséklődése ellen hat egy olyan piacon, amelyen 2009. és 2023. között 15 százalékos volt éves átlagban az áremelkedés.

„Ez nyilván extrán magas, aligha fenntartható az elkövetkező 14 évben, de még megfelezve is elég tisztességes hozam” – mondta Csuhay Attila, aki szerint ehhez érdemes hozzáadni a megvett lakás hozamtermelő képességét az esetleges kiadásból, ami a hagyományos bérbeadás esetében 4-5 százalék évente, az Airbnb-s megoldásnál pedig 8-10 százalék körül alakul. Azaz egy újépítésű belvárosi lakással a 15-20 százalékos éves átlagos hozamot is meg lehet közelíteni.

Ennek a lakásbefektetésekhez hasonló kockázati szintű eszközök között nincs alternatívája, ezen kívül azonban van egy hosszú távú komponens is. Ez az a jelenség, amely Nyugat-Európa fővárosaiban és számos nagyvárosban is lejátszódott: a történelmi városmagokban megszűnik a lakások hivatalos adásvétele, mert – főleg a rövidtávú bérbeadás térnyerése és ennek előnyei miatt – eltűnnek az eladók.

Manapság már Prága belvárosában sincsenek eladó lakások, ha valaki értékesítésre szánja rá magát, családon belül adja el az ingatlant, vagy azonnal lecsap rá egy tulajdonostárs a házból. Csuhay Attila prognózisa szerint ez a folyamat Budapesten is le fog játszódni, ami hosszútávon még inkább felértékeli és ideális befektetési célponttá teszi a régiós összevetésben is olcsónak számító lakásokat Budapest belvárosában.

Ha tetszett a cikk, kövesse az ÜZLETEMET
a Facebookon!

Még több friss hír

2024. 02. 14., 13:10
Ha esetleg megtorpanunk egy-egy projekt kapcsán, általában humorral próbálunk felülemelkedni a problémákon, a jó hangulat mindig átlendít a nehézségeken – mondta az Üzletemnek Rázga-Ilyés Noémi, a CheckINN innovációs programigazgatója.
2024-02-27 19:10:00
A Gazdasági Versenyhivatal kiemelt figyelmet fordít a jelentős számú fogyasztó és vállalkozás érdekeit és piaci helyzetét befolyásoló, nagy technológiai vállalkozások és online platformok piaci magatartásainak vizsgálatára.

  BIZNISZPLUSZ PODCAST

A globális kutatás eredményeinek év eleji kihirdetése után a PwC nemrég bemutatta a hazai Vezérigazgatói Felmérés adatait is. A számok alapján a magyar cégvezetők optimistábbak a gazdasági kilátásokat illetően, mint külföldi kollégáik, ám árnyalja a képet, hogy saját cégük árbevételére már nem feltétlenül jósolnak növekedést 2024-re. Az olyan kitettségek kapcsán, mint az infláció, a szakképzett munkaerő hiánya vagy akár a klímaváltozás, szintén derűlátóbbnak tűnnek a hazai cégvezetők, igaz, vannak aggodalmak, de izgalmas jóslatok is, például az új technológiai vívmányok bevezetése kapcsán, amelyek mellett nem lehet szó nélkül elmenni. Nem is tesszük: a BizniszPluszban a PwC Hungary szakértőjével, Mezei Szabolccsal elemezzük a legtanulságosabb számokat.
2024. 02. 03., 21:30
epizód: 2024 / 3   |   hossz: 19:22
A Magyar Munkaerő-kölcsönzők Országos Szövetségének elnökével azt elemezzük a BizniszPlusz aktuális epizódjában, hogy hogyan alakíthatja át a toborzási folyamatokat és általában a HR munka világát a mesterséges intelligencia. A szakemberrel megnéztük azt is, milyen szakmai készségek ívelnek fel az AI korszakban, és ennek milyen lenyomatai lesznek érzékelhetők a következő években, sőt, már 2024-ben is. A magyar gazdaságban megjelent külföldi munkavállalók által elindított munkaerőpiaci trendek, valamint a változó minimálbér és bérminimum hatásai szintén szóba kerültek a beszélgetésben. Utóbbiakról kiderült mekkora terhet rónak a magyar vállalkozásokra, és ennek milyen mögöttes okai vannak, a munkaerő termelékenységének alakulásától a tapasztalt kollégák megtartásáért indult küzdelemig.
Soha még ilyen magas összeggel – egy kártyára vetítve több, mint 130 ezer forinttal – nem tartoztak a hazai hitelkártya-tulajdonosok, mint 2023-ban. Úgyhogy erről beszélni kell – pláne az elmúlt 10 év tapasztalataival összehasonlítva. A BiztosDöntés.hu alapítója szerint a tartozások átlagos összege túl magas, ami leginkább annak tudható be, hogy nem egészséges irányba tolódtak el az adósságaink. Mire jó valójában egy hitelkártya, és milyen kisebb szemléletváltással kerülhető el, hogy túl magas tartozásokat halmozzunk fel? Tudd meg a válaszokat a tudatosabb gazdálkodáshoz Gergely Péter pénzügyi szakértőtől!

  Rovathírek: GUSTO

  Rovathírek: ATOMBUSINESS