Az ingatlanokon vagy más dolgokon fennálló elővásárlási jog sokak által ismert. Azonban egy dolog elidegenítésével kapcsolatosan más jogok is fennállhatnak, amelyekről érdemes tudni. Ezek közé a jogok közé tartozik a vételi jog és eladási jog, amelyről a legfontosabb tudnivalókat dr. Szabó Gergely ügyvéd foglalta össze.
Vételi vagy eladási jogot mind ingóságra, mind ingatlanra lehet alapítani. Ilyen jog alapítható gazdasági társaságban fennálló vagyoni részesedésre, például üzletrészre is.
A vételi jog lényege, hogy annak alapján a jog jogosultja a tulajdonoshoz intézett nyilatkozattal a vételi joggal terhelt dolgot megvásárolja a szerződésben foglalt vételáron.
Az eladási jognál az eladási jog jogosultja a dolgot nem megveheti, hanem egyoldalú nyilatkozatával eladhatja. Tehát az eladási joggal terhelt dolgot a jogosult a szerződésben meghatározott vételáron eladhatja az eladási jog kötelezettjének. Értelemszerűen ez a jog is csak más személy tulajdonában álló dolgon állhat fenn, az eladási jog jogosultjának saját dolgán nem. Az eladási jog kötelezettje – azaz a vevő - egy harmadik személy lehet, aki nem az eladási jog jogosultja, ha ugyanis a jogosult vehetné meg a dolgot, akkor vételi jogról beszélnénk.
Mind a vételi jogot, mind az eladási jogot csak írásbeli szerződésben lehet alapítani. Az írásbeli szerződés akkor is előírás, ha a jog nem ingatlanra vonatkozik.
A szerződésben a feleknek meg kell határozniuk azokat az alapvető feltételeket, amelyek a jog gyakorlása esetén az adásvételhez szükségesek. Értelemszerűen a szerződésnek pontosan meg kell jelölni a dolgot, amelyre a vételi/eladási jogot alapítják. A szerződésben meg kell állapodni arról, hogy a vételi jog gyakorlása esetén a dolog tulajdonjoga a jogosultra átruházásra kerül. Az eladási jognál pedig arról, hogy az eladási jog gyakorlása esetén a tulajdonjogot a kötelezettre ruházzák.
A szerződésnek tartalmaznia kell a dolog vételárát. A vételár nem csak összegszerűen határozható meg. A felek rögzíthetik a szerződésben azt a módszert is, amelynek alkalmazásával a vételár meghatározható lesz akkor, amikor a jogosult a vételi vagy eladási jogát gyakorolja. A vételár ilyen módon való megállapítása különösen akkor célszerű, ha a vételi/eladási jog hosszú időre szól. A hosszú idő alatt ugyanis a dolog értéke is módosulhat.
Mindkét jogot egyoldalú nyilatkozattal lehet gyakorolni. Elegendő a jog gyakorlásáról szóló nyilatkozatot a kötelezettekkel közölni. A nyilatkozat közlésével az adásvételi szerződés a vételi/eladási jogot alapító szerződésnek megfelelő tartalommal létrejön. Nem szükséges a kötelezettek elfogadó nyilatkozata.
Ha a vételi jog vagy eladási jog olyan dolgot érint, amelyről közhiteles nyilvántartást vezetnek (pl. ingatlan, gépjármű), akkor e jog a nyilvántartásba is bejegyeztethető. A közhiteles nyilvántartásba való bejegyzés azért fontos, mert ebben az esetben ezek a jogok mindenkire vonatkoznak, nem csak arra a tulajdonosra, aki a jog alapításakor tulajdonos volt. Ebben az esetben tehát a dolog új tulajdonosát (pl. vevő, örökös) is kötelezik ezek a jogok. Ha viszont ezek a jogok nem szerepelnek közhiteles nyilvántartásban, és a tulajdonjogot harmadik személy szerzi meg, a jogok csak akkor maradnak fenn, ha azokról e harmadik személy tudott vagy tudnia kellett volna.
Mindkét jog határozott vagy határozatlan időre is alapítható. A határozatlan idejű vételi vagy eladási jog sokszor nagy hátránnyal jár a kötelezettek számára. Ezért gyakran időbeli korlátozással kötnek ki ilyen jogot. A megszűnés ideje nem csak naptári nap szerint vagy a fennállás időtartamának rögzítésével határozható meg. A felek megállapodhatnak úgy is, hogy a jog bizonyos feltételek teljesítése esetén megszűnik. Például a biztosíték céljából alapított vételi jog esetén a felek megállapodhatnak, hogy a jog megszűnik, ha a kötelezett teljesíti a tartozását.
A vételi és az eladási jog korlátja lehet a dolgon harmadik személy javára fennálló elővásárlási jog is. Ebben az esetben az elővásárlási jog jogosultja azonos feltételekkel, de a vételi jog jogosultját, illetve az eladási jog kötelezettjét megelőzően vásárolhatja meg a dolgot, amennyiben a jogosult a vételi/eladási jogát gyakorolja.
dr. Szabó Gergely
ügyvéd, irodavezető partner
Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda
Ruprecht Lászlóval, a Stílusos Vidéki Éttermiség elnökével beszélgettünk egyebek között arról, miért érdemes ellátogatni szeptember 14-15-én Tatára, a SVÉT legnagyobb rendezvényére.
Instabilnak minősítette a zaporizzsjai atomerőműnél kialakult helyzetet Rafael Grossi, a Nemzetközi Atomenergia Ügynökség főigazgatója, miután szeptember 4-én felkereste a létesítményt, ugyanakkor kifejezte reményét, hogy előrelépés történik az erőmű biztonságának szavatolása terén.