Beruházás bérelt ingatlanon: mi van az áfával?

2023. 06. 20., 12:22

Hogyan kezelendő az áfa rendszerében, ha egy áfaalany az általa bérelt, vagyis nem a saját tulajdonában álló, de a gazdasági tevékenysége körében használt, hasznosított ingatlanon a saját költségén beruházást hajt végre? A kérdésre a Pénzügyminisztérium és a NAV szakértői válaszoltak.

Ezeknek az eseteknek az áfa minősítéséhez elsődlegesen azt a kérdést szükséges megválaszolni, hogy az idegen ingatlanon végzett beruházás minősülhet-e tárgyi eszköznek.

Az Áfa tv. 259. § 21. pontja értelmében tárgyi eszköz az ingatlan, valamint az olyan ingó termék, amely vállalkozáson belüli rendeltetésszerű használatot feltételezve, legalább 1 évet meghaladó időtartamban szolgálja a gazdasági tevékenység folytatását.

Az uniós szinten harmonizált áfaszabályok által alkalmazott ingatlan fogalom értelmezésében a közös hozzáadottértékadó-rendszerről szóló 2006/112/EK irányelv végrehajtási intézkedéseinek megállapításáról szóló 282/2011/EU tanácsi végrehajtási rendelet (a továbbiakban: Vhr.) 13b. cikke nyújt iránymutatást. E cikk értelmében az alábbiak tekintendők ingatlannak:

a) a föld bármely meghatározott területe, akár a földfelszínen vagy a földfelszín alatt, amely tulajdonjog tárgyát képezheti és amely birtokba vehető;

b) bármely épület vagy építmény, amely tengerszint fölött vagy alatt a földhöz vagy a földbe rögzített, és amelyet nem lehet könnyen lebontani vagy elmozdítani;

c) az épület vagy építmény szerves részét alkotó bármely olyan alkotóelem, amelyet már beépítettek, és amely nélkül az épület vagy építmény nincs befejezve, mint például az ajtók, ablakok, tetők, lépcsők és liftek;

d) az épületbe vagy építménybe állandó jelleggel beépített bármely olyan alkotóelem, felszerelés vagy gép, amely az épület vagy építmény lerombolása vagy megváltoztatása nélkül nem távolítható el.

A definíció értelmében – az áfa rendszerében – az épületen, építményen túl az épület, építmény szerves részét alkotó, meghatározott alkotóelemek, illetve az épületbe, építménybe állandó jelleggel beépített, meghatározott alkotóelemek önmagukban is ingatlannak minősülnek. Ha az áfaalany a bérelt ingatlanon olyan értéknövelő beruházást hajt végre, mely önmagában megfelel a Vhr. 13b. cikke szerinti ingatlan fogalomnak, akkor e beruházás önmagában is ingatlannak, és ezáltal tárgyi eszköznek minősül az Áfa tv. alkalmazásában.

Az előzőekből az következik, hogy az adóalanyt a beruházás kapcsán terhelő előzetesen felszámított adó levonásának joga az Áfa tv. 135-136. §-aiban foglaltakra is figyelemmel gyakorolható.

Az Áfa tv. 135-136. §-ai értelmében, ha a tárgyi eszköz beszerzésének évéhez képest a figyelési időszakon belül (mely ingatlan tárgyi eszköz esetében a tárgyi eszköz rendeltetésszerű használatbavételének hónapjától kezdődő 240 hónap) változás következik be a levonható előzetesen felszámított adó összegét meghatározó tényezőkben, vagy a tárgyi eszköz értékesítésre kerül, az adóalany a tárgyi eszközre jutó előzetesen felszámított adó összegének meghatározott része tekintetében utólagos kiigazításra válhat kötelezetté.

Ennek megfelelően, ha a beszerzés évéhez képest a beruházás rendeltetésszerű használatbavételétől számított 240 hónapon belül változik a bérelt ingatlannak (és azzal együtt a beruházásnak) az adólevonásra jogosító gazdasági tevékenységhez történő felhasználási aránya, akkor minden olyan naptári év utolsó adómegállapítási időszakában, amely év teljes időtartamában az ingatlan az adóalany rendeltetésszerű használatában állt, a beruházással összefüggő beszerzéseket terhelő előzetesen felszámított adó 1/20-ad részére vonatkozóan utólagos kiigazítást kell végezni, feltéve, hogy a levonható adóban így adódó különbözet összege legalább 10 000 forint.

Továbbá, az az eset, ha az adóalany a bérelt ingatlant a tulajdonosának visszaszolgáltatja, és az ingatlanon végzett beruházás költségeit a tulajdonos egészben vagy részben megtéríti, az áfa rendszerében úgy minősül, hogy az adóalany a beruházás eredményeként létrehozott ingatlant értékesíti.

A tárgyi eszközökre vonatkozó különös szabályok úgy rendelkeznek, hogy ha az adóalany a tárgyi eszközt a figyelési időszakon belül értékesíti, akkor az értékesítés teljesítésének hónapjára és a hátralévő hónapokra együttesen időarányosan jutó előzetesen felszámított adó összegét az adóalany

  • véglegesen levonhatja, ha a tárgyi eszköz értékesítése adólevonásra jogosítaná,
  • véglegesen nem vonhatja le, ha a tárgyi eszköz értékesítése adólevonásra nem jogosítaná.

Annak vizsgálata során, hogy a bérlő által az idegen ingatlanon végzett beruházás értékesítése a bérlőt adólevonásra jogosítaná-e vagy sem, ismét utalni kell arra az előzőekben foglalt következtetésre, hogy ha az adott beruházás önmagában a Vhr. 13b. cikkének hatálya alá tartozik, akkor a beruházás önmagában is ingatlannak minősül az áfa rendszerében.

Azt, hogy az értékesítés adóköteles vagy adómentes, az ingatlan-értékesítésre vonatkozó áfaszabályok szerint kell megítélni, a bérelt ingatlanon végzett beruházást önmagában vizsgálva, vagyis függetlenül attól az ingatlantól, amelynek a beruházás a részét képezi.

A vizsgált esetkör értelemszerűen beépített ingatlanokat foglal magában. Beépített ingatlan értékesítése vonatkozásában az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pontja úgy rendelkezik, hogy mentes az adó alól a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése, kivéve annak a beépített ingatlannak (ingatlanrésznek) és az ehhez tartozó földrészletnek az értékesítését, amelynek

ja) első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg; vagy

jb) első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de a használatbavételi engedély véglegessé válása, vagy a használatbavétel tudomásulvétele, vagy az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentés alapján épített lakóingatlan felépítésének megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év; vagy

jc) első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de mint önálló rendeltetési egység rendeltetését vagy a rendeltetési egységeinek számát megváltoztatták, és az ezt igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év.

Az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja) alpontjában foglalt feltétel nem teljesül, mivel a beruházás rendeltetésszerű használatbavétele a vizsgált esetkörben értelemszerűen megtörtént.

Ha a bérelt ingatlanon végzett beruházás önmagában olyan, amelynek megvalósítása valamilyen, fent felsorolt engedélyhez, eljáráshoz, hatósági bizonyítvány kiállításához kötött, akkor az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont jb)-jc) alpontjai alapján a beruházás értékesítése – az ott meghatározott feltételek teljesülése esetén – adóköteles. Ilyen esetben az adóalany az Áfa tv. 136. § (1) bekezdés a) pontja alapján véglegesen levonhatja a beruházás értékesítésének teljesítése hónapjára és a figyelési időszakból hátralévő hónapokra együttesen időarányosan jutó előzetesen felszámított adó összegét.

Ha a bérelt ingatlanon végzett beruházás önmagában nem olyan beruházás, amelynek megvalósítása valamilyen, fent felsorolt engedélyhez, eljáráshoz, hatósági bizonyítvány kiállításához kötött, akkor az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont jb)-jc) alpontjaiban foglalt feltételek e beruházás vonatkozásában nem teljesülnek, így a beruházás értékesítése mentes az adó alól. Ilyen esetben az adóalany az Áfa tv. 136. § (1) bekezdés b) pontja alapján véglegesen nem vonhatja le a beruházás értékesítésének teljesítése hónapjára és a figyelési időszakból hátralévő hónapokra együttesen időarányosan jutó előzetesen felszámított adó összegét.

Ettől eltérően, ha a bérlő adóalany az Áfa tv. 88. § (1) bekezdés a) pontja alapján az ingatlanok értékesítésére adókötelezettséget választott, akkor a bérelt ingatlanon végzett beruházás értékesítése is adóköteles. Ilyen esetben az adóalany az Áfa tv. 136. § (1) bekezdés a) pontja alapján véglegesen levonhatja a beruházás értékesítésének teljesítése hónapjára és a figyelési időszakból hátralévő hónapokra együttesen időarányosan jutó előzetesen felszámított adó összegét

A megítélést nem befolyásolja, hogy az az ingatlan, amelynek a beruházás a részét képezi, az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pontja szerinti kivételszabályban foglalt feltételek alapján új ingatlannak minősül-e vagy sem.

Pénzügyminisztérium Fogyasztási és Forgalmi Adók Főosztály
NAV Ügyfélkapcsolati és Tájékoztatási Főosztály

Ha tetszett a cikk, kövesse az ÜZLETEMET
a Facebookon!

Még több friss hír

2024. 04. 16., 09:10
Kötelezővé teheti a munkáltató a túlórát? Van beleszólása a munkavállalónak a kötelező túlóra elrendelésébe? Megtagadhatja a munkavállaló a túlórázást vagy minden esetben köteles eleget tenni a munkáltató ilyen irányú utasításának? A kérdésekre dr. Kocsis Gergely ügyvéd válaszol.

  BIZNISZPLUSZ PODCAST

Újabb különleges hazai vállalkozás, az Ország Söre szavazást alapító Beerselection mutatkozik be a csatornán. A budapesti sörszaküzletbe hetente több tucatnyi újdonság érkezik, köztük akár olyan különlegességekkel, amelyekből egyszerre csak pár darab érhető el az egész országban. A sörkultúra hazai terjesztése fontos küldetés a tulajdonosoknak, hiszen akár 800-féle sörstílus létezik, miközben a legtöbb ember egyedül a lágert ismeri fel. A magyar sörrajongók által idén összeállított recept sorsáról, a kissé elhasznált „kézműves” kifejezés mögötti igazságról, illetve arról, hogy miért érdemes szaküzletben venni a sört a nagy áruházak helyett, Bárkai Péter mesél a BeerSelectiontől. Az ügyvezető persze igazságot tesz az örök, csapolt, palackozott, vagy dobozos kérdésben is...
Az egészségpénztári befizetések ugyan nem a legelsők a fontossági sorrendben, amire félre akarunk tenni, de előkelő helyre kúsztak fel az utóbbi években Magyarországon. Annak ellenére, hogy milyen kedvező – és a közhiedelemmel ellentétben elérhető – megoldásokat nyújtanak a magáncélú megtakarítások, a magyar társadalom iszonyatos összeget fizet ki zsebből a magánegészségügyben. Dr. Kravalik Gábor, az Önkéntes Pénztárak Országos Szövetségének elnöke az ÖPOSZ legutóbbi közvélemény-kutatási eredményei nyomán vázolja honfitársaink hozzáállását a kérdéshez és egyértelmű választ ad rá, hogy hogyan járhatnánk jobban, ha tudatosabban tennénk félre. Fontos: akár havi párezer forintnak is van értelme, sőt!
A digitális technológiák kapcsán jelenleg két uniós rendelet is fontos: az egyik a digitális szolgáltatásokról, a másik a mesterséges intelligencia felhasználásának korlátozásáról szól. Sokáig azt hittük, az óriási tech vállalatok túl nagyra nőttek ahhoz, hogy meg lehessen regulázni a működésüket, Európában azonban – úgy tűnik – mégis sikerül rendeleti keretek közé szorítani, hogy mit tehet vagy épp' nem tehet meg a Facebook, a Snapchat, a TikTok és például a Google kereső. Dr. Baracsi Katalin internetjogász ebben az epizódban átfogó képed ad mind a digitális piacokat, mind pedig a mesterséges intelligencia felhasználását szabályozó uniós rendeletről.

  NÉPSZERŰ HÍREK

  Rovathírek: GUSTO

  Rovathírek: ATOMBUSINESS

Az Országos Atomenergia Hivatal elindította Instagram oldalát, amelynek célja az ismeretterjesztés: rövid, szórakoztató posztok formájában mutatja be az atomenergia és annak békés célú alkalmazásához kapcsolódó érdekességeket elsősorban a diákoknak, illetve mindenkinek, aki az atomenergia iránt érdeklődik.