„Lengyel, magyar – két jó barát”: ingatlanpiaci párhuzamok

Az Európai Unió lakosságának 69,8 százaléka él saját tulajdonú ingatlanban. Az Eurostat 2020-as statisztikája alapján Magyarországon ez az érték 91,3 százalék, Lengyelországban pedig 85,6 százalék. Amíg hazánkban a KSH tavalyi adatai szerint több mint 4,5 millió lakóingatlan található, addig a lengyeleknél a lakásállomány megközelíti a 15,2 milliót. Nem is meglepő, hiszen Lengyelország mind területileg, mind népességszám tekintetében közel négyszer nagyobb Magyarországnál. Ugyanez megfigyelhető a piaci forgalom tükrében is: a legfrissebb, véglegesített összesítések szerint hazánkban közel 134 ezer, a lengyeleknél pedig 564 ezer tranzakció realizálódott 2020-ban.

„Itthon szinte mindenki saját otthonra vágyik, beépült ez az ideál a magyar lakáskultúrába. Ragaszkodunk a magántulajdon és -vagyon megteremtéséhez, jelenleg a legnagyobb értéket az ingatlan képviseli. A fogyasztóbarát hitelek és az állami, otthonteremtési kedvezmények megjelenésével pedig ez a lehetőség még több ügyfél számára vált elérhetővé az elmúlt években” – mondta el Benedikt Károly, a Duna House PR és elemzési vezetője. Ezzel szemben Lengyelországban jelenleg semmilyen családi otthonteremtési program nem áll a potenciális vevők rendelkezésére. „Május végén várható azon állami támogatás bevezetése, amely lehetővé teszi, hogy az ügyfelek önrész nélkül vásárolhassanak lakást – tette hozzá Marcin Jańczuk, a Duna House lengyel leányvállalata, a Metrohouse marketingvezetője. – A programban az egyedülállóktól a gyermekes családokig mindenki részt vehet, függetlenül attól, hogy újépítésű vagy használtlakást szeretne vásárolni, esetleg építkezne. A lengyel kormány a tranzakció sikerességéhez garantálja a legfeljebb 20 százalékos önrészt, 100 000 zloty (közel 8 millió forint) összegig, legalább 15 éves időtartamra. A család növekedésével pedig az állam további segítséget nyújt a lakáshitel kifizetéséhez: a második gyermek születése után 20 000 zloty (több mint 1,5 millió forint), a harmadiknál pedig további 60 000 zloty (4,75 millió forint) hozzájárulással.”

A családi otthonteremtési támogatások, az alapanyag- és munkaerőhiány, valamint az infláció is hozzájárult ahhoz, hogy jelentős áremelkedés realizálódott tavaly a magyar ingatlanpiacon. Lokáció és lakástípus függvényében, átlagosan 5–15 százalékkal drágultak meg a használt lakások, de egyes térségekben közel 30 százalékkal nőttek meg az árak 2020-hoz viszonyítva. Lengyelországban, ebben a szegmensben átlagosan 15 százalékos drágulást tapasztaltak a szakemberek. A budapesti újépítésű otthonok átlagos négyzetméterára 2021 végére meghaladta az 1 millió forintot, de a lengyel fővárosban is 925 ezer forint körül mozgott. Így is, a magyarok mindössze 40 százaléka igényel hitelt lakásvásárláshoz, a lengyel vevőknek azonban fele él ezzel a pénzügyi segítséggel.

A két évvel ezelőtt megjelenő Covid-járvány is másképp hatott a piacra: míg itthon kissé megtorpant a forgalom, addig a lengyeleknél nagyon gyorsan megjelent a tömeges ingatlanbefektetés trendje, mert rájöttek, hogy a lakásvásárlás az értékmegőrzés legbiztonságosabb formája. Jelenleg mindkét piacon a befektetés a legfőbb vevői motiváció, az adásvételek 30-40 százalékát e célból kötötték. A járványügyi helyzet miatt megváltozott fogyasztói magatartás hatására a kereslet a kertkapcsolatos házak felé tolódott. A tranzakciók jelentős részét adták így az agglomerációba áttelepülők. A kiköltözési hullám azonban nem csak Budapestre és Varsóra jellemző, hanem szinte kivétel nélkül a két ország többi nagyvárosára is. Emellett a turisztikai szempontból is fontos települések, mint például a Balaton vagy a Velencei tó környéke, illetve Mazuria, a lengyel hegyvidéki és a Balti-tenger partmenti területei.

Az orosz-ukrán háború mindkét ország tekintetében kisebb bizonytalanságot teremtett az ingatlanpiaci előrejelzésekben. „Lengyelországban a keleti határokon túli katonai műveletek jelentős hatással vannak a helyi ingatlanpiacra.  Csaknem 2 millió ukrán menekült talált már itt menedéket, közülük 300 ezren Varsóban. Ők elsősorban a családjaiknál találtak menedéket, de jelentős részük jelenik meg a bérlakáspiacon potenciális bérlőként. A lehetőségek azonban egyre szűkülnek, így sokan fordulnak az Airbnb-modellt tükröző, rövidtávú rendszer felé, ami így kevésbé gazdaságos számukra” – mondta el a Metrohouse szakembere. Magyarországra is folyamatosan, nagyon sok ukrán állampolgár érkezik. Többségük fizetőképes, átmeneti albérletkeresőként jelenik meg a hazai ingatlanpiacon. Jellemzően 2-3 hónappal terveznek, és elsődleges céljuk, hogy ha véget ér a háború, akkor hazamennek, de rosszabb esetben sem tervezik, hogy véglegesen, vagy akárcsak huzamosabb időre is letelepednek hazánkban. A Duna House szakemberei szerint ennek a hirtelen megnövekedett bérleménykeresletnek nem lenne szabad gazdasági gondot okoznia, mindössze egy egészséges piaci mozgást idézhet elő. Lakásvásárlás tekintetében azonban egyik országban sem jelentkezett még fokozott kereslet az ukránok részéről, habár korábban is jelentős részét tették ki a külföldi vevőcsoportnak – Magyarországon például 5 százalék volt arányuk 2020-ban.

Mi várható 2022-ben? „Az ingatlanpiaci előrejelzése soha nem volt olyan nehéz, mint manapság. A háborús helyzet, a menekülthullám vagy a jelenleg uralkodó világgazdasági zavarok csak néhány azok közül, amelyek a következő hónapokban jelentősen alakíthatják a lengyel lakáspiacot. A jegybank kamatdöntései komoly veszélyt jelentenek a lakáskereslet fenntartására, hiszen az átlagos potenciális lakásvásárlók hitelképessége csökken. Mindez pedig átcsaphat az elmúlt hónapokban tapasztalt, rekordszintű lakásárak alakulásába is, ugyanis egyre szűkül azoknak a köre, akik megengedhetik maguknak a lakásvásárlást. Több, különféle forgatókönyvre kell tehát felkészülniük a piaci szereplőknek” – elemezte a helyzetet Marcin Jańczuk.

Magyarországon is – az aktív piac mellett – hasonló trendre számít a Duna House vezetősége. „Nem érdemes kivárni a lakásvásárlással, hiszen a kamatemelés és a gazdasági helyzet nehezítheti az ingatlanszerzést. A lejáró és határidős kedvezmények, mint a falusi CSOK, a zöldotthon program vagy a Babaváró nem csak tovább élénkíthetik a forgalmat, de általánosságban 5–10 százalékos áremelkedést is eredményezhetnek. Ebben a környezetben várhatóan el fognak távolodni egymástól az újépítésű és a használt ingatlanpiac árszintjei, a piacon így még erősebben fognak a másodpiaci tranzakciók dominálni, amely a kereslet átrendeződéséhez is vezethet. Várhatóan a befektetések szerepe is erősödni fog, az emelkedő inflációs környezetben ugyanis a reáleszközök felértékelődnek – hangsúlyozta Benedikt Károly. – A határidős és kifutó otthonteremtési támogatások növelhetik a hitelvolument, de kérdéses, hogy a bizonytalanabb gazdasági helyzet, az emelkedő kamatkörnyezet és az országgyűlési választások utáni időszak milyen hatással lesz a keresletre. Az alacsonyabb jövedelműek hitelképessége a januártól magasabb minimálbér és garantált bérminimum miatt javulhat, de ez jelentősen nem fogja befolyásolni a kihelyezett hitelek volumenét. Ráadásul a magyar lakosság hitelkitettsége, kamat- és árfolyamkockázata sokkal egészségesebb szinten van jelenleg, mint korábban, válságok idején.”