Az ingatlanpiac egyes szegmenseiben lassú javulás várható, miközben az ESG szempontok egyre hangsúlyosabbak – derül ki a DLA Piper Hungary Real Estate Intelligence Report 2024 kiadványából.
Tavaly az irodafejlesztések a korábbi évekhez képest kevésbé voltak jelentősek, a fejlesztők főként a már megkezdett és folyamatban lévő fejlesztéseket, illetve a „built-to-suit” projekteket fejezték be. Bár az üres ingatlanok aránya továbbra is magas és a gazdasági bizonytalanságok sem támogatják az irodafejlesztések jelentős fellendülését, ennek ellenére egyes szakértők szerint 2024-ben lassú javulás várható.
2024-ben – a világjárvány alatti és az azt követő megnövekedett kereslet után – a logisztikai- és ipari piac növekedési trendjei stabilizálódni látszanak. Az elmúlt év egyértelmű piaci trendje az ázsiai országokból érkező jelentős beruházási volumen ebben a szegmensben: a beruházók 67,5 százaléka EU-n kívüli székhellyel rendelkezett a DLA Piper Hungary által kezelt ügyek tekintetében. Ezzel ellentétben a kiskereskedelmi piacon az ingatlanügyletek túlnyomó többségét hazai beruházók bonyolították le. A várakozások szerint 2024-ben a vásárlók növekvő jövedelme és az inflációs nyomás csökkenése a kiskereskedelmi ágazat látogatottságának és forgalmának javulását eredményezheti, ami hozzájárulhat egy lassú, de folyamatos fellendüléshez.
Bérlői igények térnyerése az irodapiacon
A DLA Piper Hungary részvételével megkötött, az irodák hasznosítására irányuló tranzakciók mintegy 70 százaléka meglévő bérleti szerződések meghosszabbítására irányult, amelyek keretében számos bérlő egyúttal az általa korábban bérelt terület csökkentését is kérte. Ez összhangban áll azzal a trenddel, hogy nő a bérlők igénye a részükre nagyobb rugalmasságot biztosító bérleti szerződések iránt. Jellemző továbbá, hogy a bérlők által támasztott fenntarthatósági és energiahatékonysági követelmények a fejlesztés és a használat során is egyre hangsúlyosabbá válnak.
Az ipari- és logisztikai piacon a 2023-as megújítások és előbérleti szerződések dominanciáját követően mérséklődik a nyomás. A fejlesztők 2024-től a piac stabilizálódására és az új bérbeadható területek iránti mérsékeltebb igényekre számítanak, amely során a kereslet elsődleges mozgatói a feldolgozóipari és a zöld átálláshoz kapcsolódó gyártók lehetnek. Az integrált logisztikai parkok fejlesztése ugyanakkor különösen előnyös lehetőséget nyújthat a beruházók számára: segíti a változó igényekhez és bérlőtípusokhoz való minél könnyebb alkalmazkodást, továbbá a fejlesztések tényleges és jövőbeli kereslethez igazítását.
„A bevásárlóközpontok várhatóan növekvő pályára álló forgalma növeli a kiskereskedelmi helyiségek iránti keresletet, amely a bérleti díjak fokozatos emelkedéséhez vezet. E tendencia kihasználása érdekében a kereskedők elsődlegesen a több vásárlót vonzó kiemelt helyszínekre összpontosítanak. A szállodai szegmens az egyetlen, ahol a fejlődési trendekben 2023 és 2024 folyamán nem csak stabilitás, hanem egyértelmű növekedés tapasztalható, amely tendencia várhatóan tovább folytatódik. A szállodák kihasználtsága folyamatosan nő. A turisztikai ágazat fellendülésének és az országszerte megrendezésre kerülő rendezvényeknek köszönhetően a növekedési tendencia várhatóan 2024-ben is folytatódik. Tanácsadóként megfigyeltük, hogy a korábban a bérbeadók által dominált piac olyan piaccá alakul át, ahol a bérlők jóval előnyösebb pozícióval rendelkeznek a bérleti szerződések tárgyalása során a múltban megszokotthoz képest” – mondta Balogh Tamás vezető ügyvéd, a DLA Piper Hungary Real Estate Service Stream Leadere.
A külső finanszírozás általánosan elérhető és versenyképes maradt. Ugyanakkor a finanszírozás tükrözi a piaci érdeklődést a különböző eszközosztályokba tartozó ingatlanok és befektetési volumenek tekintetében. A hagyományos kereskedelmi bankok megőrizték az ingatlanfinanszírozás elsődleges forrásaként betöltött pozíciójukat az alternatív finanszírozókkal szemben.
2023 biztosan nem az új fejlesztések és az ingatlantranzakciók éve volt, ami az ezek számát általában tükröző projektfinanszírozás arányában is látható. A kereskedelmi ingatlanok projekthiteleinek volumenében az irodaházak leginkább a visszaesést mutató ingatlantípusok közé tartoznak jelenleg, ugyanakkor a logisztikai ingatlanoknál is érezhető némi óvatosság.
„A finanszírozók nagyban követik a szektorbeli folyamatokat és az eszköztípus preferenciákat. A kereskedelmi ingatlanfinanszírozás fundamentumai adottak maradtak, továbbra is fókuszban van az egészéges cash-flow, ugyanakkor a finanszírozók is igyekeznek rugalmasságot tanúsítani ott, ahol a szegmens trendjei, illetve bérlői és fejlesztői elvárásai meginkább igénylik, a finanszírozási költségek alakulása kritikus tényező lesz az elkövetkezendő hónapokban” – foglalta össze Borbély Gábor partner, a DLA Piper Hungary finanszírozási és ingatlanjogi csoportvezetője.
Az ESG szempontok egyre hangsúlyosabbak az ingatlanpiac minden szektorában, befolyásolják a döntéseket az eszközök teljes életciklusa alatt. Jelentős változást idéznek elő a szektorban az EU ambiciózus célkitűzései: a 2024 áprilisában elfogadott, az épületek energiateljesítményéről szóló irányelv 2030-ig kibocsátásmentes épületeket, 2050-ig pedig az EU épületállományának teljes átalakítását írja elő.
A szigorú követelményeknek való megfelelés felelősséget ró a beruházókra, a fejlesztőkre és a bérlőkre is. Ugyanakkor az ambiciózus célok elérésének érdekében több mint 100 milliárd eurós uniós forrás segíti a tagállamokat 2023. és 2030. között a felújításra irányuló törekvések támogatására. Ezenkívül az európai zöld megállapodás keretében létrehozott új Szociális Klímaalap 86,7 milliárd eurót fog mozgósítani a 2026-2032. közötti időszakban. Ezek eredményeképpen az energiahatékonyság növelését célzó fejlesztési és felújítási projektek megugrása várható.
A megújuló energiaforrások piacán az elmúlt években jelentős növekedés volt tapasztalható, a piacot a napelemparkok dominanciája jellemezte. A közcélú hálózati infrastruktúra kapacitásainak szűkössége miatt a hálózati csatlakozási idő azonban 7-10 évig is tarthat. A tetőre szerelt napelemes rendszerek térnyerését az építményi jog 2023. júniusi bevezetése is elősegíti. Ez az új jogi eszköz nagyobb biztonságot nyújt a harmadik felek tulajdonában lévő épületekben történő beruházások számára, mivel az építményi jogokat be lehet jegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba, és azt át lehet ruházni vagy meg lehet terhelni. Ugyanakkor kihívások merülnek fel az építményi jogok létrehozásával kapcsolatban, különösen a mezőgazdasági ingatlanok esetében, amelyeken az esetek többségében a napelemparkok létesítésére sor kerül.
A jövőben a szélerőműparkok létesítésére vonatkozó korlátozás szabályozási keretének év végi változása és a kiegészítő jelleg miatt a szélerőműparkok iránti fokozott érdeklődés várható.
A következő két évben több üzemegységet is épít, illetve bővít a Gyermelyi Zrt. A beruházási program egy új, teljesen automatizált magasraktárt, tésztagyári kapacitásbővítést és csomagolásfejlesztést foglal magában.
A Paks II. Zrt. elnök-vezérigazgatója a TelePaks Kistérségi Televízió stúdiójában értékelte az elmúlt időszakot.