2025. május 13-án parlament elé került a helyi önazonosság védelméről szóló törvényjavaslat. A társadalmi egyeztetést követően az ingatlanszerzés kizárása, vagy feltételhez kötése ugyan kikerült a javaslatból, de úgy tűnik, hogy 2025. július 1-től az önkormányzatok elővásárlási joggal korlátozhatják az ingatlanvásárlást, a lakcím létesítését pedig megtilthatják vagy feltételhez köthetik. Továbbra is terítéken a betelepülési adó bevezetése. Az elővásárlási joggal kapcsolatos rendelkezések miatt továbbra is nehezített, illetve kockázatos marad az ingatlanszerzés – hívja fel a figyelmet az e-ingatlanügyvédek.hu mögött álló Illés és Szabó Ügyvédi Társulás.
A törvényjavaslat alapján a települési önkormányzatok – előzetes rendeletalkotást követően – úgynevezett „önvédelmi jogokat” gyakorolhatnak, már amennyiben a helyi lakosság száma meghaladja a kívánatosnak minősített mértéket. Az alkalmazható eszközök közé tartoznak a következők:
– elővásárlási jog,
– lakcím létesítésének feltételhez kötése vagy tiltása,
– betelepülők adója.
A szabályozás kifejezetten természetes személyekre vonatkozik, cégek és alapítványok nem minősülnek majd betelepülőnek. Mentesülnek a korlátozások alól továbbá azok, akiknek hozzátartozójuk él a településen, de azok is, akik lakáscélú állami támogatással (pl. CSOK) vásárolnak lakást, házat, vagy akiknek igazolhatóan helyi munkavállalási szándékuk van.
Kinek lehet elővásárlási joga?
Ingatlan eladása esetére önkormányzati rendeletben elővásárlási jog biztosítható a következők sorrendben:
1. Más jogszabály alapján elővásárlásra jogosultak részére.
2. Az önkormányzat – vagy az önkormányzat által az elővásárlási jog gyakorlására kijelölt gazdasági társasága – részére.
3. Az ingatlannal telekhatáros ingatlan tulajdonosa részére.
4. Az ingatlan fekvése szerinti településen ingatlantulajdonnal rendelkező személy részére.
„A jogszabály megfogalmazásából adódóan számos problémával kell majd szembenéznie a feleknek és az ügyvédeknek is: a Polgári Törvénykönyv értelmében ha a tulajdonos harmadik személytől olyan vételi ajánlatot kap, amelyet el kíván fogadni, az ajánlat elfogadása előtt köteles az ajánlatot teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal. A törvénytervezet alapján ezzel szemben a vevőnek kell »jogvédelmi eljárást«kezdeményeznie – ez egy hatósági eljárás lesz, az ügyintézési határidő 30 nap, ami további 30 nappal meghosszabbítható. Nem világos, hogy a hatósági szakaszban az önkormányzat hívja majd fel a potenciálisan 1000–2000 elővásárlásra jogosultat az elővásárlási jog gyakorlására, vagy a vevőnek kell igazolnia, hogy a felhívást az eladó előzetesen megtette. Az ingatlan-nyilvántartási szabályok alapján a felhívást végső soron tértivevényes levélben kellene megtenni. 1000 tértivevényes levelet feladni aktuálisan nagyjából 1,7 millió forintba kerül. További problémát jelent, hogy hogyan fogjuk megállapítani, hogy kik a telekhatáros ingatlan tulajdonosai, még inkább, hogy kik a helyben ingatlantulajdonnal rendelkező személyek? Egyetlen tulajdoni lap lekérése is 4800 Ft-ba kerül. Az sem tisztázott továbbá, hogy pontosan kik minősülnek majd az elővásárlási sorrendben előkelő helyet elfoglaló »önkormányzat gazdasági társaságának«. Akár 1 százalékos önkormányzati tulajdonrész is elegendő lehet a vevőkijelöléshez?” – vetette fel dr. Szabó Judit Anna, az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás vezető ügyvédje.
Miért kockázatos az elővásárlási jog?
Ha az elővásárlásra jogosult él e jogával, az ingatlan az ő tulajdonába kerül, még akkor is, ha a vevő és az eladó már megkötötték az adásvételi szerződést. Ilyenkor a vevő által fizetett ügyvéd munkadíját, a fentiekben ismertetett tetemes postai és tulajdoni lap lekérési költségeket azonban jellemzően senki sem téríti meg a vevőnek. További probléma, hogy ha az elővásárlásra jogosult él e jogával, az eladó a közhiedelemmel ellentétben nem köteles kétszeres összegben visszafizetni a foglalót, mivel az elővásárlási jog gyakorlása nem tartozik az eladó felelősségi körébe.
Milyen helyi problémák merülhetnek fel az elővásárlási jog kapcsán?
„A Velencei-tó környéki települések – Velence, Gárdony, Kápolnásnyék, Pákozd, Sukoró, Nadap, Lovasberény – esetén könnyen előfordulhat, hogy az önkormányzatok élnek majd a korlátozással. Ahol elővásárlási jogot vezetnek be, bizonyos mértékben csökkenni fog a megkötött adásvételi szerződések száma. A helyi lakosok véleménye megoszlik az ügyben. Nagyjából egyetértenek abban, hogy az infrastruktúra nem követte le a lakosságszám növekedést (vízhálózat, óvoda/iskola stb.), illetve a beköltözők mentalitása/életstílusa valóban látványosan eltér a helyi lakosokétól. Vendéglátásban érdekelt helyi ügyfelem ezzel szemben mindig örül a fizetőképes betelepülőknek” – mondta el dr. Kalocsa Dávid ügyvéd az e-ingatlanügyvédek.hu Lovasberényben praktizáló tagja.
„A törvényjavaslat álláspontom szerint példa nélküli beavatkozás az ingatlanpiacba – bár a valódi változás lassú lehet, hiszen először a »kívánatos lakosságszámot« kell meghaladni és csak ezt követően vethetőek be a jogvédelmi eszközök. Biatorbágy érintett lehet, bár egyelőre nem ismert az önkormányzat álláspontja az ügyben” – tette hozzá dr. Mosolygó Sára ügyvéd az e-ingatlanügyvédek.hu Biatorbágyon praktizáló tagja.
„A Roszatom Műszaki Akadémián képzett szakemberek már most olyan kompetenciákat sajátítottak el, amelyekre az erőművi blokkok üzembe helyezésének minden szakaszában szükség lesz.”