Az új építésű lakások piacán egyre gyakoribb probléma, hogy a műszaki átadást vagy birtokátruházást követően olyan hibák, hiányosságok – beázás, repedések vagy rosszul kivitelezett gépészet – derülnek ki, amelyek miatt a vevő vitatja az eladó szerződésszerű teljesítését. Ilyen helyzetben rendszeresen felmerül a kérdés: mit tehet a vevő, ha a lakás hibás és az eladó nem hajlandó a kijavításra? Jogosult-e a vevő a vételár egy részének visszatartására a hibák kijavításáig? A kérdésekre dr. Ésik Julianna, a Jaczkovics Ügyvédi Iroda szakértője válaszol.
A rövid válasz: igen, de nem korlátlanul
Ingatlan adásvétel esetén az eladó szavatossággal tartozik a vevő felé hibás teljesítés esetén. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:157. § (1) bekezdése alapján a kötelezett hibásan teljesít, ha a szolgáltatás a teljesítés időpontjában nem felel meg a szerződésben vagy jogszabályban megállapított minőségi követelményeknek. A jogszabályi rendelkezést erősíti meg a 1/2012. (VI. 21.) PK vélemény is, mely szerint hibás teljesítés akkor áll fenn, ha a szolgáltatás nem felel meg a szerződéses vagy konkrét minőségi követelményeknek. A vélemény azt is kimondja, hogy a jogosultat a szerződéskötéskor főszabály szerint nem terheli általános megvizsgálási kötelezettség, de az általa ténylegesen ismert vagy felismerendő hiba tekintetében nem állapítható meg hibás teljesítés.
A visszatartási jog alapja
A Ptk. a kellékszavatossági jogokat kétszintű rendszerben szabályozza. A jogosult elsődlegesen kijavítást vagy kicserélést igényelhet, míg a törvényi feltételek fennállása esetén árleszállítást kérhet, a hibát a kötelezett költségére kijavíthatja vagy kijavíttathatja, illetve elállhat a szerződéstől. A második lépcsőbe tartozó jogok érvényesítésének ugyanakkor nem minden esetben szükségképpeni előfeltétele a kötelezett korábbi, eredménytelen kijavításra vagy kicserélésre történő felhívása; a konkrét körülmények és a választott szavatossági jog törvényi feltételei minden esetben egyedileg vizsgálandóak.
A Ptk. 6:139. § (1) bekezdése emellett külön biztosítékot ad a jogosult kezébe: a kijavítás vagy kicserélés teljesítéséig – a hiba súlyával és a várható kijavítási költséggel arányos mértékben – saját esedékes szolgáltatása arányos részének teljesítését a kötelezett teljesítéséig vagy megfelelő biztosíték nyújtásáig visszatarthatja.
A visszatartási jog célja nem a kötelezett „megbüntetése”, hanem annak biztosítása, hogy a kötelezett ténylegesen eleget tegyen hibajavítási kötelezettségének. A vevő tehát nem azért tart vissza pénzt, mert nem akar fizetni, hanem azért, mert a szerződésszerű teljesítés még nem valósult meg maradéktalanul.
A Kúria a Pfv.21020/2024/4. számú precedensképes határozatában is megerősítette: ha az eladó hibásan teljesít, a vevő jogosan tarthatja vissza a vételár arányos részét – még akkor is, ha a teljes vételár kifizetése a tulajdonjog bejegyzésének feltétele volt. Az ítélet egy tipikus új építésű lakás adásvételével kapcsolatos vitában született és fontos üzenetet hordoz mind vevőknek, mind ingatlanfejlesztőknek.
Mit mond a bírói gyakorlat?
„A bírói gyakorlat következetesen abból indul ki, hogy a szavatossági jogok rendeltetése a szerződéses egyensúly helyreállítása, nem pedig a jogosult gazdagítása” – magyarázza dr. Ésik Julianna ügyvéd, a Jaczkovics Ügyvédi Iroda szakértője. A visszatartási jog alkalmazhatóságának előkérdése, hogy az eladó hibás teljesítése megállapítható-e. A BH2024.127. számú döntés alapjául szolgáló ingatlan adásvételi ügyben a vevők a vételár jelentős részét tartották vissza és kijavítási igényükre tekintettel visszatartási jogra is hivatkoztak. A Kúria az ügyben elvi éllel rögzítette, hogy nem állapítható meg hibás teljesítés, ha a jogosult a hibát a szerződéskötéskor ismerte, vagy azt a szolgáltatás jellege, természete, illetve a szerződéskötés körülményei alapján fel kellett ismernie. A vételár visszatartása ezért csak olyan hiba alapján lehet jogszerű, amelyért az eladó kellékszavatossági felelőssége ténylegesen fennáll.
Mikor válhat jogellenessé a vételár visszatartása?
A vételár visszatartása kapcsán kiemelendő, hogy a vevő könnyen jogsértő helyzetbe kerülhet, ha:
– nem igazolható a hiba fennállása;
– a hibák jelentéktelenek;
– a visszatartott összeg nyilvánvalóan aránytalan;
– a hiba kijavítását az eladó felajánlotta, de a vevő azt indokolatlanul akadályozza;
– a szerződésben a felek speciális elszámolási mechanizmust kötöttek ki.
Ilyenkor a vevő maga kerülhet késedelembe és akár késedelmi kamat, illetve egyéb szerződésszegési jogkövetkezmények is terhelhetik.
Mire érdemes figyelni a gyakorlatban?
A vevő számára célszerű:
– részletes hibajegyzéket készíteni,
– fényképes dokumentációt rögzíteni,
– írásban felszólítani a beruházót a javításra,
– a visszatartott összeg meghatározásához szükség esetén műszaki szakértő véleményét beszerezni,
– a visszatartás indokát és összegét írásban közölni.
Az eladó oldaláról pedig kiemelt jelentőségű a hibabejelentések dokumentálása és a javítások határidőben történő elvégzése, mert a jogszerűen gyakorolt visszatartási jog jelentősen késleltetheti a vételár teljes befolyását.
A bírói gyakorlat következetesen abból indul ki, hogy a visszatartási jog célja nem a beruházó szankcionálása vagy a vételár-fizetés tartós elkerülése, hanem a szerződésszerű teljesítés kikényszerítésének biztosítása. A bíróságok ezért minden esetben vizsgálják a hibák valós fennállását, azok súlyát, a kijavítás lehetőségét, továbbá a visszatartott összeg arányosságát. A vevő érdekeit a jog hatékonyan védi a hibás teljesítéssel szemben, ugyanakkor nem biztosít lehetőséget arra, hogy a vételár jelentős részének visszatartása önálló nyomásgyakorló eszközzé váljon.
Különös jelentősége van annak is, hogy a felek az adásvételi szerződésben milyen garanciális és biztosítéki rendszert alakítanak ki. A gyakorlat azt mutatja, hogy a részletes hibakezelési szabályok, a garanciális visszatartás, a bankgarancia vagy egyéb biztosítékok alkalmazása jelentősen csökkentheti a későbbi jogviták kockázatát, melyeket érdemes már az adásvételi szerződésben körültekintően rögzíteni.
„Az új építésű lakások piacán ezért a műszaki dokumentáció, az átadás-átvételi jegyzőkönyv és a szerződéses biztosítéki rendszer legalább olyan jelentőségű, mint maga a szavatossági szabályozás” – hívja fel a figyelmet dr. Ésik Julianna.
„A magyar beruházás nagyon előrehaladott, ugyanakkor rendkívül komplex. Sok mindent újra kell gondolnunk ebben a projektben, rengeteg megoldandó feladat van, hogy az előnyt, amire Magyarország szert tett, valódi hozzáadott értékké, profittá tudjuk kovácsolni.”