A közösködés, a közös tulajdon járhat előnyökkel, ám sokszor láthatjuk, hogy előbb-utóbb problémát okoz. A tulajdonostársak szándékai, érdekei nem mindig egyeztethetők össze zökkenőmentesen. A közös tulajdon körüli leggyakoribb tévhiteket dr. Kocsis Ildikó ügyvéd oszlatja el.
Mint minden téma esetén, itt is kezdjük az alapokkal. Mi is a közös tulajdon?
Közös tulajdonról akkor beszélünk, mikor egy dolgon fennálló tulajdonjog meghatározott hányadok szerint több személyt is megillet – kezdi az Érthető Jog friss bejegyzését dr. Kocsis Ildikó ügyvéd.
Például van egy lakás, ami a házastársak közös tulajdonában van. Öröklés esetén is gyakran jön létre közös tulajdon, amikor egy vagyontárgyat például több testvér örököl.
A közös tulajdonnál természetes, hogy felmerülnek a használattal kapcsolatos kérdések. Ám van egy makacs tévhit, ami ezt a területet érinti. Téves az az elképzelés, hogy a közös tulajdont mindenki csak a saját tulajdoni arányának megfelelő mértékben használhatja. Ezzel szemben az igazság a következő:
A tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog használatára. Ezt a jogot azonban egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja úgy, hogy a többiek jogait és a dologhoz fűződő lényeges jogi érdekeit sértse.
Ha tehát egy ingatlannak egyenlő arányban két tulajdonosa van, ez nem azt jelenti, hogy mindkét tulajdonos csak az ingatlan felét használhatja. Mindketten jogosultak akár az egész ingatlant is használni. Arra azonban figyelni kell, hogy a másikat nem lehet teljesen kizárni a használatból, hiszen azzal az ő jogait sértenék.
A viták elkerülése érdekében a tulajdonostársak egymás közt megállapodhatnak a használat részleteiről. Akár arra is van lehetőség, hogy megállapodásuk alapján az ingatlan egy részét az egyik, másik részét a másik tulajdonos használja.
Az egyik gyakran előforduló tévhit a pénz körül forog. Pontosabban a közös tulajdonnal kapcsolatos költségek körül. Kit terhelnek ezek a költségek? Kinek kell a zsebébe nyúlni?
A probléma általában akkor lát napvilágot, mikor a közös tulajdonba tartozó dolgot nem használja minden tulajdonos. Vegyünk példaként egy lakást, amit ketten örököltek (akár végrendelettel, akár a törvény alapján), ám csak az egyik örökös használja, ő lakik benne. Ilyen esetben találkozhatunk azzal a téves elképzeléssel, hogy az ingatlan minden felmerülő költségét annak az örökösnek kell fizetni, aki ott lakik. Ám ez nem egészen így van.
Az igazság, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatban vannak olyan költségek, kiadások, ami minden tulajdonostársat érint. Az állagmegóváshoz, fenntartáshoz feltétlenül szükséges költségek, az adók és más közterhek, továbbá a közös tulajdonnal járó egyéb kiadások a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában terhelik. Ebben az esetben nem a tényleges használat, hanem a tulajdoni arányok döntik el, hogy kinek mennyit kell fizetni.
Természetesen a használattal felmerülő költségek, mint például a víz, villany, gáz díja az ingatlant használó tulajdonostársat terheli majd. Ugyanakkor egy lakás közös költsége már nem feltétlenül csak a használó tulajdonosra hárul. Ez ugyanis olyan kiadásokat is magában foglalhat, ami a használattól függetlenül is fennáll. Ilyen például a társasház felújítási alapja, a közös képviselet díja stb.
A közös tulajdon használatával kapcsolatos megállapodásnál tehát erre is érdemes figyelni.
A 3. tévhit az elővásárlási joggal kapcsolatos.
A Polgári Törvénykönyv alapján a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg. Az elővásárlásra jogosult mást megelőzve szerezheti meg a dolog tulajdonjogát.
Az elővásárlási joggal kapcsolatban vannak félreértések, most ezek közül egyre szeretném felhívni a figyelmet.
Tévhit, hogy a törvényi elővásárlási jog a tulajdonostársakat egymással szemben is megilletné.
Az igazság, hogy a törvényi elővásárlási jog csak kifelé él. Ezt jelenti a szabályban a „harmadik személlyel szemben” rész. A tulajdonostársak egymás közti adásvétele esetén nincs ilyen törvényen alapuló jogosultság. Ha például 3 tulajdonosa van az ingatlannak, és ebből az egyikük szeretné eladni a tulajdonrészét egy másik tulajdonostársnak, akkor szabadon köthetnek szerződést egymással. A hoppon maradt tulajdonostárs nem hivatkozhat a fenti, törvényen alapuló elővásárlási jogra.
A cikkben még közel sem érintettünk minden szabályt, ami a közös tulajdonra vonatkozik. A fentiekben a leggyakoribb tévhiteket igyekeztem eloszlatni. A jövőben azonba még biztosan lesz folytatása a témának. Ha nem szeretnél lemaradni, érdemes feliratkoznod az ÉRTHETŐ JOG hírleveleire.
dr. Kocsis Ildikó
ügyvéd
Érthető Jog
A HIPA támogatásával megvalósuló 1,9 millió eurós beruházás révén az amerikai NI egyebek mellett új generációs tesztelési megoldásokat fejleszt.
Elkezdődött a 6. blokki munkagödör tervezési szintig történő kiemelése, a munkakezdésre harminc egységből álló géppark vonult fel.