Az új építésű lakások piacán régóta ismert helyzet, hogy a vevők gyakran már az építkezés korai szakaszában szerződést kötnek, és a vételár jelentős részét is kifizetik, miközben maga a lakás az ingatlan-nyilvántartásban nem, hanem csak tervrajzokon létezik. Ilyenkor a vevő jogi pozíciója sokszor kiszolgáltatott: ha a beruházás elakad, a fejlesztő ellen végrehajtás indul vagy akár felszámolás történik, a már kifizetett összegek visszaszerzése időigényes és kétséges kimenetelű. Erre a problémára reagál a jogalkotó a társasházi építményjog bevezetésével, amely egy speciális, kifejezetten az ingatlanfejlesztésekhez igazított jogintézmény.
A társasházi építményjogra vonatkozó szabályok március 1-jén léptek hatályba. A jogintézmény részletes szabályait a Társasházi Törvény tartalmazza, de kisegítő jelleggel vonatkoznak rá a Polgári Törvénykönyv építményi jogra vonatkozó rendelkezései is.
A jogintézmény lényege, hogy a még fel nem épült társasházi lakásokra a vevő javára – az adásvételi szerződésben vagy ahhoz kapcsolódó külön megállapodásban – társasházi építményi jog alapítható, amely az ingatlan-nyilvántartásba is bejegyezhető. Ez az újítás a gyakorlatban jelentős jogi védelmet teremt, ugyanis hatása azonos a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalomhoz. Másképp fogalmazva, ha a vevő javára társasházi építményjog kerül bejegyzésre az ingatlanra, olyan arányban, amely arányban az őt az alapító okiratban meghatározott tulajdonjoga szerint megilletné, az ingatlan a vevő hozzájárulása nélkül nem idegeníthető el és nem terhelhető meg. Ezen túl, a társasházi építményjog a vevő számára a jelzálogjogosult jogi védelméhez hasonló pozíciót biztosít a már kifizetett vételárrész erejéig, azaz a vevő mintegy biztosított hitelezőként jelenhet meg a beruházóval szembeni eljárásban.
A jogintézmény alkalmazásának azonban vannak előfeltételei. Az egyik ilyen, hogy az ingatlan-nyilvántartásban már szerepeljen a társasház előzetes alapításának ténye. Ez biztosítja, hogy a beruházás jogi struktúrája már az építkezés korai szakaszában átlátható legyen. A szabályozás a jogosultak körét is pontosítja. Amennyiben a vevő házastársi vagyonközösségben él, a jogszabály előírja, hogy a házastársat is fel kell tüntetni a társasházi építményjog jogosultjaként az ingatlan-nyilvántartásban. Ha az ingatlan-nyilvántartásban pedig már szerepel társasházi építményjog, akkor a társasház alapítására irányuló kérelem a beruházó által nem vonható vissza. Ez megakadályozza, hogy a beruházó a projekt jogi struktúráját a vevők kárára módosítsa. A vevő számára további rugalmasságot jelent, hogy a társasházi építményi jog átruházható, azonban az átruházáshoz a beruházó jóváhagyása is szükséges, így az ügylet megvalósulása három fél – vevő, új jogosult és beruházó – egyetértésén múlik.
Érdekes újdonság a módosításban, hogy a társasházi építményjog megterhelhetővé válik, összhangban az építményi jog szabályozásával. Ennek köszönhetően a vevő hitelt vehet fel és a társasházi építményjogot jelzálogjoggal terhelheti meg a finanszírozó bank javára. A társasház bejegyzésével e biztosítékok automatikusan átvezetésre kerülnek a jövőben bejegyzendő lakástulajdoni lapjára.
Felmerül a kérdés: miért volt szükség erre az új jogintézményre? A jogalkotó célja elsősorban a lakásfejlesztési beruházások jogbiztonságának növelése. A szabályozás nemcsak a lakásvásárlók számára jelent előnyt, hanem a finanszírozó bankok és az ingatlanfejlesztők számára is kiszámíthatóbb kereteket teremt. A vevők számára a bejegyzett építményjog egyfajta biztosítékként működik a már kifizetett összegekre, a bankok számára pedig átláthatóbbá válik a projektek finanszírozási struktúrája. Mindez végső soron az ingatlanpiac stabilitását erősítheti.
A társasházi építményjog tehát a magyar ingatlanjog egyik érdekes és jelentős újítása. Bár a jogintézmény első látásra technikai jellegűnek tűnhet, a gyakorlatban komoly hatása lehet arra, hogy egy új építésű lakás vásárlója mennyire érzi biztonságban a befektetését. Ha a szabályozás beváltja a hozzá fűzött reményeket, hosszabb távon nemcsak a vevői bizalom erősödhet, hanem a lakásfejlesztési projektek finanszírozása is stabilabb alapokra kerülhet.
Dr. Magyar Viktória ügyvéd
Schönherr Hetényi Ügyvédi Iroda
A HIPA támogatásával megvalósuló 1,9 millió eurós beruházás révén az amerikai NI egyebek mellett új generációs tesztelési megoldásokat fejleszt.
Pályakezdők és évtizedes tapasztalattal rendelkezők is csatlakozhatnak a Paks II. szakembergárdájához. Az aktuális lehetőségeket a tavaszi állásbörzéken is meg lehet ismerni.