Nehézségekbe ütközhet, ha a lakást jogtalanul elfoglaló személy, volt bérlő vagy más használó nem kívánja elhagyni az ingatlant. Ekkor jogi úton kell őt kiköltöztetni. Bizonyos esetekben ez valóban hosszabb pereskedést jelenhet a bíróságon. Ám vannak olyan esetek, amikor peres eljárás mellőzésével is kiüríthető a lakás. Akár még akkor is van erre lehetőség, ha a használó közjegyzői okiratban nem vállalta a kiköltözést. Hogyan történhet az önkényesen elfoglalt lakás visszaszerzése? A kérdésekre dr. Szabó Gergely ügyvéd válaszol.
Amennyiben önkényesen elfoglalt lakás kiürítése válik szükségessé, akkor az ingatlan tulajdonosának lehetősége van arra, hogy az önkényes lakásfoglalót bírósági per nélkül, a pernél jóval gyorsabb eljárásban kötelezzék a kiköltözésre. Önkényesen elfoglalt lakás esetén akkor is jogosult erre a tulajdonos, ha az ingatlanban tartózkodó személy korábban nem vállalt kiköltözési kötelezettséget közjegyzői okiratban.
– Önkényes lakásfoglalásról beszélünk abban a nyilvánvaló esetben, ha valaki úgy vesz birtokba (foglal el) egy lakást, hogy arra nincs jogalapja. Például nem tulajdonosa, nem bérlője a lakásnak.
– Bizonyos feltételekkel a volt bérlő is minősülhet önkényes lakásfoglalónak. Az önkényesen elfoglalt lakás kiürítésére vonatkozó szabályokat lehet alkalmazni akkor is, ha a lakás vagy más, nem lakás céljára szolgáló helyiségbérleti szerződés határozott időre szólt, és a határozott idő letelt. Ekkor is jogosult a bérbeadó az ingatlan kiürítését kérni, ha a volt bérlő nem költözik ki.
Ugyanakkor nem lehet e szabályokat alkalmazni akkor, ha a bérleti szerződés határozatlan idejű volt és valamely fél felmondásával szűnt meg. Nem tartozik az önkényes lakásfoglalás körébe az sem, ha a bérleti szerződés határozott időre szólt ugyan, de a szerződés nem a határozott idő leteltével, hanem például a bérbeadó rendkívüli felmondásával szűnt meg.
– A törvény a fenti eseteken túl is lehetővé teszi az önkényesen elfoglalt lakás kiürítésére vonatkozó szabályok alkalmazását. Ilyen például a fizető-vendéglátás keretében használatba adott és más kereskedelmi szálláshely (szálloda, turistaház stb.) kiürítése.
Az önkényesen elfoglalt lakás kiürítésére irányuló kérelmet a kiürítendő ingatlan fekvése szerinti járásbírósághoz, illetve Budapesten a kerületi bírósághoz kell benyújtani. Az eljárás nemperes eljárás. Tehát a bíróság tárgyaláson kívül, a peres eljáráshoz képest gyorsabban hoz döntést.
Határozott idejű bérleti szerződés esetén a határozott idő leteltét követő 60 napon belül lehet kezdeményezni az önkényesen elfoglalt lakás kiürítésére irányuló nemperes eljárást. Ha ezt a határidőt a kérelmező elmulasztja, akkor a kiürítésre irányuló egyszerűbb eljárással már nem élhet.
Ha a kérelem tartalmilag megfelelő, akkor a bíróság a kérelem beérkezésétől számított 5 munkanapon belül végzést hoz a lakás kiürítéséről. A végzés ellen van lehetőség fellebbezésre. A kiürítésről szóló végzés végrehajtását azonban a fellebbezés nem halasztja el.
A bíróság a kiürítést elrendelő végzést a kérelmezőnek és az illetékes bírósági végrehajtónak küldi meg. A végrehajtó a kiürítés foganatosítását akkor kezdi meg, amikor a végrehajtást kérő a végrehajtási költségeket előlegként megfizette. A végrehajtó a költség beérkezését követő 3 munkanapon belül foganatosítja a lakás kiürítését.
A kiürítéséről szóló végzést nem a bíróság, hanem rendőr vagy tanú jelenlétében közvetlenül a végrehajtó kézbesíti a helyszínen a lakásban tartózkodó nagykorú személynek. Ekkor felhívja a személyt, hogy a lakásban tartózkodó valamennyi személlyel együtt a lakást az ingóságoktól kiürítve 2 napon belül hagyja el.
Ha a végrehajtó helyszíni eljárásakor senki nem tartózkodik a lakásban, vagy csak kiskorú személy van jelen, akkor a végrehajtó a bíróság végzését és a helyszíni eljárásáról készített jegyzőkönyvet kifüggeszti a lakás ajtajára.
Ha az önkényes lakásfoglaló az ingatlant 2 napon belül nem hagyja el, akkor a végrehajtó szükség esetén a rendőrség közreműködésével foganatosítja a lakás kiürítését. Kiskorú személy érintettsége esetén a gyámhatóság is közreműködik.
Ha a lakásban a második helyszíni eljárás idején sem tartózkodik senki, a végrehajtó a lakásban lévő ingóságokat elszállíttatja a kérelmező által megjelölt raktárba. Ilyen esetben a végrehajtó a lakás ajtajára kifüggeszti a helyszíni eljárásáról készített jegyzőkönyvet. Ez az ingóságok átvételének helyét is tartalmazza.
Az önkényesen elfoglalt lakásra főszabály szerint a november 15-től április 30-ig terjedő kilakoltatási moratórium nem vonatkozik. Kivétel ez alól a határozott idejű bérleti szerződés bérlője, akire érvényes a moratórium.
dr. Szabó Gergely
ügyvéd, irodavezető partner
Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda
A fenntartható életmód fontosságára hívja fel a figyelmet a világ első ültethető ceruzája, amiből bazsalikom, zsálya, koriander növényt nevelhetünk, paradicsomot termeszthetünk.
Fontos, hogy az atomenergia semmilyen módon ne váljon áldozatává az ukrajnai háború miatt kialakult politikai válságnak és vitáknak, e nélkül ugyanis lehetetlen lenne az energiaellátási krízis megoldása – szögezte le Szijjártó Péter külgazdasági és külügyminiszter New Yorkban.