A társasház működését meghatározó szabályrendszer egyik legfontosabb eleme a szervezeti-működési szabályzat, amelynek megalkotása főszabály szerint kötelező. Mi a társasházi szervezeti-működési szabályzat célja és tartalma? Miként viszonyul a társasházra vonatkozó más előírásokhoz? A kérdésekre dr. Szabó Gergely ügyvéd válaszol.
A szervezeti-működési szabályzat szerepe
A társasház szervezeti-működési szabályzata (röviden: SZMSZ) a társasház belső működését, a tulajdonostársak egymás közötti viszonyát szabályozó szervezeti jellegű társasházi irat. A szervezeti-működési szabályzat megállapítása a társasház közgyűlésének hatáskörébe tartozik. A közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbséggel dönt az SZMSZ elfogadásáról, illetve módosításáról.
Az SZMSZ nem minősül a társasházi tulajdonosok közötti szerződésnek, így az elfogadásához nem szükséges az összes tulajdonostárs hozzájárulása.
Újonnan alakult társasház esetén az SZMSZ-t az alakuló közgyűlésen, de legkésőbb az azt követő 60 napos határidőn belül megtartott közgyűlésen kell megállapítani. Főszabály szerint tehát kötelező, hogy a társasház rendelkezzen szervezeti-működési szabályzattal. Ez alól a kötelezettség alól a törvény legfeljebb hatlakásos társasház esetén ismer kivételt. A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére a Társasházi Törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza vagy ehelyett a Polgári Törvénykönyv közös tulajdonra vonatkozó szabályai szerint kíván működni.
Az SZMSZ kötelező tartalma
A törvény előírja, hogy a társasházközösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait az SZMSZ-ben kell meghatározni. A Társasházi Törvény szerint az SZMSZ-nek kötelezően tartalmaznia kell az alábbiakat:
– A tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére vonatkozó szabályokat.
– A közös tulajdon fenntartására vonatkozó részletszabályokat. Ezen belül a közös költség viselésére és a költséghátralékok megfizetésére, illetve a felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására vonatkozó részletes szabályokat.
– Részletes szabályokat a társasházi lakóépület házirendjére.
– A közgyűlés, illetve a részközgyűlés hatáskörének és eljárásának részletszabályait.
– Részletes szabályokat a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és feladataira vonatkozóan.
– A számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira vonatkozó részletszabályokat.
Az SZMSZ viszonya a jogszabályokhoz, alapító okirathoz
Hogyan viszonyul a szervezeti-működési szabályzat a törvényekhez? Eltérhet a törvényi előírásoktól? Főszabály szerint az SZMSZ nem lehet ellentétes a törvényekkel, különösen a Társasházi Törvény és a Polgári Törvénykönyv rendelkezéseivel. A Társasházi Törvény szabályai általában nem engednek meg eltérést, ezért az SZMSZ-ben a törvény rendelkezéseitől csak akkor lehet eltérni, ha a törvény ezt kifejezetten lehetővé teszi, illetve az SZMSZ-ben való szabályozási lehetőséget ad az adott kérdésben. A Polgári Törvénykönyv előírásai ugyan főszabály szerint megengedik, hogy szerződésben a felek eltérjenek a törvénytől, azonban az SZMSZ nem minősül szerződésnek. Így az eltérés az SZMSZ-ben nem lehetséges.
Néhány példa arra, hogy milyen módon nem lehet eltérni a törvénytől.
– Az SZMSZ nem írhat elő a törvénytől eltérő szigorúbb vagy enyhébb szavazati arányokat a határozathozatalnál.
– Nem lehet a tulajdonostársakra pénzbeli szankciókat (bírságot, kötbért stb.) kiszabni a törvényi előírások, alapító okirat, SZMSZ megsértése esetére.
– A Polgári Törvénykönyv felelősségi szabályaitól nem lehet eltérni az SZMSZ-ben. Például nem írható elő, hogy a bérlő vagy a vendég által a közös tulajdonban okozott károkért a tulajdonostárs felel.
Az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat viszonya kettős. Azokat a kérdéseket nem lehet az alapító okiratban rendezni, amelyek a törvény szerint az SZMSZ-ben szabályozandók. Ugyanakkor az alapító okiratba tartozó tartalom tekintetében az SZMSZ szabályozása nem lehet ellentétes az alapító okirattal.
A szervezeti-működési szabályzat lehetséges tartalma
A Társasházi Törvény lehetőséget ad arra, hogy a társasházközösség bizonyos területeket a szervezeti-működési szabályzatban rendezzen. Ezekben az esetekben nem kötelező élni az SZMSZ-ben való szabályozás lehetőségével.
Néhány példa az SZMSZ-ben való szabályozási lehetőségekre.
– Az SZMSZ előírhatja a tulajdonostárs bejelentési kötelezettségét a külön tulajdonát bérlő, használó személy bizonyos adataira, a külön tulajdonában lakó személyek számára vonatkozóan.
– A közös költség viselése a tulajdonostársakat a tulajdoni hányaduk szerint terheli, de az SZMSZ-ben ettől el lehet térni. Eltérés esetén az érintett költségnemeket és a számítás módját az SZMSZ határozza meg.
– Felhatalmazás adható a közös képviselőnek, hogy közgyűlés összehívása nélkül elrendelje a hátralékos tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzáloggal való megterhelését.
– Ha a társasházközösség írásban kíván közgyűlési határozatot hozni, akkor az írásbeli szavazásnak és az eredmény megállapításának részletes szabályait az SZMSZ-ben kell meghatározni.
Dr. Szabó Gergely
ügyvéd, irodavezető partner
Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda
Normalizálódott a magyarországi villamosenergia-rendszer erőművi teljesítménye, ezért a MAVIR Magyar Villamosenergia-ipari Átviteli Rendszerirányító Zrt. visszavonta a krízishelyzet besorolást.