A Polgári Törvénykönyv 2023-ban vezette be az építményi jog létesítésének lehetőségét az ingatlanokon. Mit jelent az építményi jog? Milyen előnyei lehetnek az építményi jog alapításának? A legfontosabb tudnivalókat dr. Szabó Gergely ügyvéd foglalta össze.
Mi az építményi jog lényege?
Az építményi jog ingatlanon alapítható, vagyoni értékkel bíró jog, amely a használati jogok körébe tartozik. A jog jogosultja az ingatlanon vagy annak felszíne alatt épületet létesíthet, illetve hasznosíthat.
A jogosult igénybe veheti az adott ingatlant annak érdekében, hogy az ingatlanon épületet építsen vagy építtessen. Jogai nemcsak magára az épület létesítésére terjednek ki, hanem jogosulttá válik a felépült vagy az ingatlanon már fennálló épület birtoklására, használatára és hasznainak szedésére is.
Az építményi jogot tartalmát tekintve erősebb jogosultságnak tekinthetjük még a haszonélvezeti jognál is. Nemcsak az épület használatára, hasznosítására jogosít, hanem magának az épületnek a létesítésére is, amelyre egy ingatlan haszonélvezője alapesetben nem lenne jogosult. Szemben a haszonélvezettel, az építményi jog forgalomképes, tehát átruházható és örökölhető.
Építményi jog akkor is alapítható a telekingatlanon, ha azon épület még nem áll. Így a felépítendő épület kapcsán az építményi joggal rendelkező jogosult már az épület létesítése előtt szerezhet jogokat az ingatlanra és a létesítendő épületre.
Az építményi jog alapítása és megszűnése
Építményi jog határozott időre, írásbeli szerződéssel alapítható és az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel jön létre.Arra is van lehetőség, hogy az ingatlan tulajdonosa saját javára alapítson építményi jogot. Ebben az esetben az alapítás nem szerződéssel, hanem a tulajdonos egyoldalú nyilatkozatával történik. Ezt a jogot több személy javára is lehet alapítani, tehát több jogosultja is lehet. Ha azonban az ingatlan közös tulajdonban van, akkor az ingatlanon csak úgy lehet építményi jogot alapítani, ha ez valamennyi tulajdonostárs tulajdoni hányadát együttesen terheli.
Fogyasztónak minősülő személy a tulajdonát képező ingatlanon nem alapíthat építményi jogot és ilyen jogot fogyasztó nem is szerezhet, kivéve az öröklés esetét. Az építményi jog alapvetően a vállalkozások részére jelent lehetőséget és a beruházások elősegítésére szolgál.
Az építményi jog maximális időtartama 50 év. Ha 50 évnél hosszabb időre alapították, akkor a jog a megalapításától számított 50 év elteltével megszűnik.Ez azonban nem zárja ki, hogy a határozott idő letelte után ismételten új jogot alapítsanak. Határozatlan időre nem lehet építményi jogot létesíteni, az ilyen szerződés érvénytelen.
– Az építményi jog megszűnik, ha a jogosult azt 15 éven át nem gyakorolja.
– Megszűnik abban az esetben is, ha arról a jogosult írásban lemond és a jogot az ingatlan-nyilvántartásból törlik.
A tulajdonos a jogot létesítő szerződést főszabály szerint nem mondhatja fel. Azonban kérheti a bíróságtól az építményi jog megszüntetését, ha bizonyítja, hogy a jogosult az őt megillető jogok gyakorlására vonatkozó szabályokat súlyosan megsértette vagy az őt terhelő kötelezettségeket súlyosan megszegte.
A jog forgalomképessége, megterhelhetősége
Az építményi jog fontos jellemzője, hogy átruházható, tehát forgalomképes jog. Jogutódlás tárgya is lehet. Tehát például vállalkozások közötti jogutódlás (pl. átalakulás, egyesülés, szétválás) során átszállhat és örökölhető is.
Az építményi jogot alapító szerződésben kiköthető, hogy a jogot a jogosult csak az ingatlan tulajdonosának hozzájárulásával idegenítheti el vagy terhelheti meg.
Ha az építményi jogot az ingatlan tulajdonosa szerzi meg, illetve, ha az ingatlan tulajdonjogát az építményi jog jogosultja szerzi meg, akkor az továbbra is fennmarad.
A jog biztosítékként is használható, mert zálogjoggal terhelhető meg. Ehhez zálogszerződés és a zálogjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése szükséges. Ily módon magát az építményi jogot is lehet biztosítékként használni a beruházás finanszírozása érdekében.
A tulajdonos és a jogosult jogai, kötelezettségei
Az ingatlan tulajdonosának és az építményi jog jogosultjának viszonyát az építményi jogot létesítő szerződésben szabályozhatják a felek. A szerződésben a feleknek a rendes gazdálkodás követelményére és az építésügyi szabályokra is figyelemmel kell lenniük. Ha a felek másként nem állapodnak meg, az ingatlannal, illetve az azon létesített épülettel kapcsolatos terheket, ideértve az épülettel kapcsolatos kárveszélyt is, az építményi joggal rendelkező jogosult viseli. A jogosultat terhelik az ingatlan és az azon létesített vagy fennálló épület használatával és hasznosításával kapcsolatos kötelezettségek is.
A felek a szerződésben szabályozhatják, hogy az építményi jogért a jogosult milyen ellenszolgáltatást köteles teljesíteni, például egyösszegű fizetést vagy időszakonként visszatérő építménybért.
A felek megállapodhatnak abban, hogy a jog megszűnése esetén az épület önálló ingatlanként a jogosult tulajdonába kerül. Ilyen megállapodás hiányában az ingatlannal tartósan egyesített épület az ingatlan alkotórésze és így a telektulajdonosé marad. Erre az esetre a felek megállapodhatnak a szerződésben, hogy a jogosult milyen térítésre tarthat igényt. Ha nem kötnek ilyen megállapodást, akkor a tulajdonos nem köteles az épület értékét megtéríteni. Ha az épület nem minősül önálló ingatlannak és eltávolítható, akkor az építményi jog jogosultja e jogának megszűnésekor élhet az elvitel jogával.
A szerződésben a felek számos további kikötést tehetnek. Például a jogról való lemondás jogának gyakorlását a tulajdonos hozzájárulásához is köthetik.
dr. Szabó Gergely
ügyvéd, irodavezető partner
Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda
Normalizálódott a magyarországi villamosenergia-rendszer erőművi teljesítménye, ezért a MAVIR Magyar Villamosenergia-ipari Átviteli Rendszerirányító Zrt. visszavonta a krízishelyzet besorolást.