Milyen ügyekben járhat el önállóan a társasház?

Hogyan lehet társasházat alapítani?

A társasház alapító okirat elfogadásával és a társasház ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésével jön létre. Az alapításához azonban nem szükségszerű, hogy az épületnek több tulajdonosa legyen. Társasházat egy tulajdonos is alapíthat.

Olyan épületen lehet társasházat alapítani, amelyben legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van vagy alakítható ki. A társasház alapításával sajátos tulajdonközösség jön létre, mivel a társasházban kétfajta tulajdon alakul ki. Az alapító okiratban meghatározott egyes épületrészek osztatlan közös tulajdonba kerülnek (pl. tartószerkezetek, tetőszerkezet, lépcsőház stb.). Más épületrészek az ingatlan-nyilvántartásba önálló ingatlanként (régiesebb elnevezéssel: albetétként), külön tulajdonként kerülnek bejegyzésre. Utóbbi önálló ingatlanok a tulajdoni lapon külön helyrajzi számon bejegyzett lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek (pl. tároló, garázs).

Mit jelent, hogy a társasház korlátozottan jogképes?

A jogképesség alatt a jogi szaknyelv azt érti, hogy egy személynek jogai és kötelezettségei lehetnek, és eljárhat a bíróság és más hatóságok előtt. Nem csak ember lehet jogképes, hanem szervezetek is, például cégek, civil szervezetek, és az állam is rendelkezik jogképességgel.

A jogképesség általában minden ügyre kiterjed. Rendszerint nem esik korlátozás alá, hogy valakit milyen jogok illethetnek, és milyen kötelezettségeket vállalhat. A társasház ebben a tekintetben különleges, mivel a törvény korlátozott jogalanyisággal ruházza fel.

A társasházközösség az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan indíthat bírósági pert és perelhető.

A társasház csak az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése körében szerezhet jogokat és vállalhat kötelezettségeket a saját neve alatt. A társasházközösség saját neve alatt gyakorolja a társasházi közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat és viseli a közös tulajdon terheit is.

Milyen ügyekben járhat el önállóan a társasház?

A társasház minden olyan ügyben önállóan eljárhat, amely az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése körébe tartozik.

Ezekben az ügyekben a saját neve alatt szerződést is köthet. Például köthet szerződést a társasházi közös tulajdonba tartozó épületrészek felújítására, karbantartására, vagy a közös tulajdonú részek takarítására. Ugyancsak köthet szerződést a közös tulajdonú épületrészek hasznosítására. Például a társasházi tulajdonban álló házmesteri lakást bérbe adhatja vagy kiadhatja a társasház közös udvarán található parkolóhelyet. Arra azonban már nincs joga, hogy például a saját neve alatt ingatlant vásároljon, haszonélvezeti jogot szerezzen vagy örököljön.

Amennyiben a társasház a saját neve alatt köthet szerződést, akkor nem szükséges, hogy az adott szerződést minden tulajdonostárs aláírja. Az ilyen ügyekben a társasházközösséget a közös képviselő képviseli.

Az épület fenntartását és a közös tulajdont érintő ügyekben arra is jogosult a társasház, hogy önállóan perben álljon vagy más eljárásban részt vegyen. Ennek tipikus esete a társasházi közös költség tartozás behajtására irányuló eljárások. A társasház a saját neve alatt érvényesítheti a szavatossági vagy jótállási igényét a közös tulajdonú épületrészeket kivitelező vállalkozóval szemben. Szintén önállóan járhat el az olyan birtokvédelmi ügyben, amely a közös tulajdoni épületrész háborítatlan birtoklásával kapcsolatos.

dr. Szabó Gergely
ügyvéd, irodavezető partner
Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda