Milyen feltételek minősülhetnek tisztességtelennek az ingatlanközvetítő irodákkal kötött szerződésekben?

Mind az ingatlanvásárlás mind az ingatlan eladás az egyik legfontosabb fogyasztói döntés. Ezért különösen gondos körültekintést igényel az, hogy milyen szerződéses feltételek mellett adunk megbízást az ingatlanunk értékesítésére. Az ingatlanközvetítői szerződés jellemzően úgynevezett sikerdíjas szerződés, vagyis a díj a közvetítőnek csak akkor jár, ha a szerződés a vevő és az előadó között a közvetítő tevékenysége eredményeként jön létre. Ez a feltétel nem minden esetben szerepel megfelelően a megbízási szerződésekben, ezért az ügyészség rendszeresen, és teljes körűen ellenőrzi a látókörébe kerülő ingatlanközvetítő cégek általános szerződési feltételeit – olvasható a Pest Vármegyei Főügyészség közleményében.

A Pest Vármegyei Főügyészség e tevékenysége körében az elmúlt évben kilenc ingatlanközvetítő irodát működtető vállalkozással szemben indított keresetet, annak érdekében, hogy a kifogásolható szerződési kikötéseket a bíróság nyilvánítsa érvénytelenné. A bírósági döntés következménye az, hogy a tisztességtelennek nyilvánított kikötéseket a fogyasztókkal szemben a közvetítők nem alkalmazhatják. Az ügyészség a kereseteiben részletesen megindokolta, hogy miért kifogásol bizonyos szerződési rendelkezéseket.

– Az ügyészi álláspont szerint például tisztességtelen szerződési feltételnek minősültek azok a kikötések, amelyek értelmében a megbízó (tulajdonos) az ingatlant a közvetítő közreműködése nélkül nem adhatja el, önállóan nem hirdetheti, a közvetlenül nála érdeklődő ajánlattevőket pedig köteles az ingatlanközvetítőhöz irányítani.
– A szerződésblanketták egy része tartalmazta azt is, hogy a tulajdonos az ingatlanközvetítői szerződést, azaz a megbízást meghatározott ideig nem szüntetheti meg. A felmondási jog feltételhez kötése akadályozza a fogyasztót abban, hogy gyakorolhassa a törvény alapján őt egyébként megillető egyoldalú megszüntetési jogát, a kikötés ezért jogszabályba ütközik.
– Tisztességtelennek minősült az ügyészség szerint az is, hogy a megbízó kötbér megfizetésére köteles, ha az előre meghatározott vevői ajánlatot bármilyen okból nem fogadja el. A tisztességtelenség indoka az, hogy a közvetítői szerződés megkötésekor nem látható előre minden olyan körülmény, amely az adásvételi szerződés megkötésének akadálya lehet. Ilyen például, ha a vevő a kért hitelt nem kapja meg, vagy ha például a vevő az átadás időpontja vagy a fizetés határideje vonatkozásában olyan feltételeket támaszt, amely miatt az eladó a szerződést nem tudja megkötni.
–Több szerződés is tartalmazta azt a kikötést, amely kizárta, hogy a megbízó kizárólagos megbízás mellett bármilyen jogcímen maga is szerződést köthessen az ingatlanra. Ez az ügyészség álláspontja szerint azért tisztességtelen, mert a tulajdonost megfosztja attól, hogy ingatlanát saját maga értékesíthesse.

Az ilyen, ügyészség által indítható közérdekű perek jogkövetkezménye az, hogy a bíróság jogerős ítéletében – amennyiben osztja az ügyészi keresetben foglaltakat – megállapítja a tisztességtelen általános szerződési feltételek érvénytelenségét. A közérdekű perben hozott ítélet hatálya – az érintettek minden egyéb jogcselekménye nélkül – a törvény erejénél fogva kihat minden, a vállalkozással szerződő magánfélre, tehát minden olyan egyedi szerződésre, amelyben a tisztességtelen kikötés megtalálható. A törvény szerint az ilyen szerződési rendelkezésre jogosultságot alapítani és annak alapján teljesítését követelni nem lehet.

Az ismertetett perek még folyamatban vannak, a Pest Vármegyei Főügyészség kereseteiről – első fokon – a Budapest Környéki Törvényszék hoz döntést.