Mi történik a bérleti szerződéssel az ingatlan árverése esetén?

2022. 11. 14., 15:14

A bírósági végrehajtási eljárás során nem kizárt, hogy olyan ingatlan kerül árverezésre, amelyben bérlő lakik. Ilyen esetekben felmerül, hogy az ingatlant lakottan kell-e árverezni? Mi lesz a bérleti szerződés sorsa az ingatlan árverése után? A kérdésekre dr. Szabó Gergely ügyvéd válaszol.

Lakottan árverezett ingatlan

Amennyiben a végrehajtási eljárás során ingatlanárverésre kerül sor, akkor az ingatlant rendszerint beköltözhető állapotban árverezik. A beköltözhető állapot nem arra vonatkozik, hogy ténylegesen lakik-e valaki az ingatlanban vagy sem. Ez azt jelenti, hogy az eredményes árverés esetén az árverési vevő az ingatlant birtokba veheti. Ingatlant akkor is lehet beköltözhető állapotban árverezni, ha egyébként van lakója (pl. a tulajdonos).

A bírósági végrehajtásról szóló törvény kifejezetten meghatározza, hogy melyek azok az esetek, amikor az ingatlan lakottan kerülhet árverezésre. A lakottság ebben az esetben sem arra utal, hogy ténylegesen lakja-e valaki az ingatant. Ehelyett arra utal, hogy van-e olyan személy, aki a sikeres árverést követően is jogosult az ingatlanban maradni. Például, amennyiben az ingatlan közös tulajdonban van, és csak az egyik tulajdonostárs tulajdonrészét árverezik, akkor a nem adós tulajdonostárs továbbra is jogosult az ingatlant használni. Ekkor a tulajdonrészt lakottan kell árverezni.

Bérleti szerződés az árverezett ingatlanon

Lakottan kell árverezni az ingatlant, ha abban a végrehajtási eljárás megindulását megelőzően kötött, érvényes bérleti szerződés alapján bérlő lakik.

A végrehajtó feladata, hogy az ingatlan árverése esetén a hirdetményben tájékoztatást adjon arról, ha a lakottan történő árverezésre érvényes bérleti szerződés miatt kerül sor. A bérleti szerződés ténye az ingatlan tulajdoni lapján nem kerülhet feltüntetésre. Így tehát az ingatlan-nyilvántartásból nem lehet tudomást szerezni arról, ha bérlő lakja az ingatlant. A végrehajtó a bérleti szerződésről az érintettek bejelentése alapján értesülhet, például az adóstól, a végrehajtást kérőtől, a bérlőtől.

A végrehajtási törvény szerint beköltözhetően kell árverezni az ingatlant, ha az adós és a zálogjogosult korábban az ingatlan beköltözhető állapotban történő értékesítésében állapodott meg, és a bérleti szerződés megkötésére e megállapodás ellenére került sor. Általában a bankhitelre vonatkozó szerződések, zálogszerződések mindig tartalmazzák azt a kitételt, hogy a fedezetül szolgáló ingatlan beköltözhető állapotban kerül értékesítésre. Ilyen esetben akkor is beköltözhető állapotban kell árverezni az ingatlant, ha a bérlő már a végrehajtást megelőzően érvényes bérleti szerződést kötött az ingatlanra.

Nincs kizárva, hogy a bérlő a végrehajtási eljárás megindulását követően kössön bérleti szerződést az ingatlan tulajdonosával. A végrehajtás ugyanis nem akadályozza a tulajdonost abban, hogy az ingatlant hasznosítsa és az ingatlan használatát bérlőnek engedje át. Viszont ebben az esetben az ingatlan beköltözhetően kerül árverezésre. A bérbeadónak és a bérlőnek pedig tekintettel kell lenni arra is, hogy a törvény szerint a végrehajtás során lefoglalt ingatlanra vonatkozólag jogot csak azzal a feltétellel lehet szerezni, hogy az a végrehajtást kérő végrehajtási jogát nem sérti, és a végrehajtás célját nem hiúsítja meg.

A bérleti szerződés sorsa ingatlan árverése esetén

Az ingatlanra vezetett végrehajtás és az ingatlan sikeres árverezése nem jár automatikusan azzal a következménnyel, hogy az ingatlanra kötött bérleti szerződés megszűnik.

A lakottan árverezett ingatlan elárverezését követően a bérleti szerződés fennmarad. A bérlőnek nem kell kötelezően elhagynia a bérleményt. Az árverési vevő a bérbeadó (tulajdonos) helyébe lép a bérleti szerződés tekintetében. Így az árverési vevő tulajdonszerzését követően már az ő részére kell fizetni a bérleti díjat. Ő gyakorolhatja a bérbeadó többi jogosultságát is, illetve ő köteles a bérbeadó kötelezettségeit teljesíteni. Ha az árverési vevő a bérleti szerződést meg kívánja szüntetni, akkor ezt a szerződésben és a törvényben foglalt módon teheti meg. Például a határozatlan idejű bérlet felmondásával, közös megegyezéssel.

 

dr. Szabó Gergely
ügyvéd, irodavezető partner
Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda

Ha tetszett a cikk, kövesse az ÜZLETEMET
a Facebookon!

Még több friss hír

2024. 05. 24., 11:10
Az Európai Parlament 2024. április 24-én elfogadta a platformalapú munkavégzés munkakörülményeinek javításáról szóló irányelvét. A legfontosabb tudnivalókat dr. Szemán Péter, a Bán, S. Szabó, Rausch & Partners munkajogi csoportjának vezetője foglalta össze.
2024-05-27 18:10:16
A menedzserszövetség Év Menedzsere Díj 2023. évi kitüntetettje Jelasity Radován, az Erste Bank elnök-vezérigazgatója lett. A szövetség 29. alkalommal rendezte meg az Év Menedzsere Díjátadót.

  BIZNISZPLUSZ PODCAST

Női pék, cukrász, kaviárszakértő is helyet kapott a rendezvény nagyszínpadán, hogy a fő téma, a „női energiák” mentén bemutassák a művészi szintre emelt szakmájukat. Nemes Richárd főszervező elárulja, hogy hogyan lehet még fenntarthatóbban működtetni egy műfajából adódóan sok hulladékkal járó gasztronómiai rendezvényt vagy milyen egyszerű ételekkel tudnak nagyot alkotni a Gourmet Fesztiválon bemutatkozó konyhák mesterei. Ha mindez nem lenne elég, kifejti, hogy a fine dining milyen vonásokkal ruházta fel a magyar vendéglátást az utóbbi pár évben és például hogyan lehet „veganizálni” megszokott fogásokat, amelyek ettől csak még jobbak lesznek! Vigyázat, étvágygerjesztő epizód!
Miközben a világ e-személyautó gyártói egyre élesedő versenyt vívnak a vásárlók kegyeiért, nem szabad elfelejteni, hogy a közlekedés károsanyag-kibocsátásának jelentős részéért a teherfuvarozás felel. Egyre több középtávú áruszállítást és utolsó mérföldes kézbesítést kiszolgáló depó elektrifikálja a járműflottáját és alakít ki hozzá megfelelő infrastruktúrát, ám nagyon nem mindegy, hogy az üzemeltetés mennyire tud hatékony és gazdaságos lenni – mutat rá ebben az epizódban Négyesi Szilárd, a Siemens Zrt. szakértője.
Újabb különleges hazai vállalkozás, az Ország Söre szavazást alapító Beerselection mutatkozik be a csatornán. A budapesti sörszaküzletbe hetente több tucatnyi újdonság érkezik, köztük akár olyan különlegességekkel, amelyekből egyszerre csak pár darab érhető el az egész országban. A sörkultúra hazai terjesztése fontos küldetés a tulajdonosoknak, hiszen akár 800-féle sörstílus létezik, miközben a legtöbb ember egyedül a lágert ismeri fel. A magyar sörrajongók által idén összeállított recept sorsáról, a kissé elhasznált „kézműves” kifejezés mögötti igazságról, illetve arról, hogy miért érdemes szaküzletben venni a sört a nagy áruházak helyett, Bárkai Péter mesél a BeerSelectiontől. Az ügyvezető persze igazságot tesz az örök, csapolt, palackozott, vagy dobozos kérdésben is...

  NÉPSZERŰ HÍREK

  Rovathírek: GUSTO

Izgalmas fejlesztések a Budapesti Gazdasági Egyetem Kereskedelmi, Vendéglátóipari és Idegenforgalmi Karán: elektronikus szem, elektronikus orr és többféle szemkamera is helyet kapott az újonnan kialakított laboratóriumban.

  Rovathírek: ATOMBUSINESS