Mennyit kapok, ha az állam kisajátítja az ingatlanomat?

Kisajátítás során az állam jogszerűen vehet el magántulajdonban lévő ingatlant, akkor is, ha a tulajdonos azt egyébként nem akarja eladni. Mivel a kisajátítás egy kivételesen erős jogi eszköz, ezért az állam csak szigorú feltételek betartása mellett alkalmazhatja. Ilyen feltétel, hogy kisajátítani csak kivételesen és közérdekű cél – például egy új autópálya vagy híd megépítése érdekében – lehet. Szintén fontos garancia, hogy az ingatlant csak „teljes, feltétlen és azonnali” kártalanítás mellett lehet elvenni.

Mekkora összeg jár a tulajdonosnak?

A gyakorlatban sokszor nem egyértelmű, hogy mennyi is pontosan az ingatlan valódi értéke, ami kisajátításkor kártalanításként jár a tulajdonosnak. A válasz elsőre nem tűnik bonyolultnak: a tulajdonos számára azt a vételárat kell megfizetni, amit piaci körülmények között az ingatlan eladásakor kapott volna. Így sem kár nem éri, sem hasznot nem húz a kisajátításból.

„Egy ingatlan esetében azonban nem olyan egyszerű meghatározni a piaci árat, mint mondjuk egy tőzsdén jegyzett részvény esetében, aminél mindig ismert az aktuális árfolyam. Ráadásul az ármeghatározás különösen nehéz feladat az elmúlt években tapasztalt inflációs környezetben, amikor az ingatlanárak napról napra dinamikusan növekedtek” – mondja Barta Péter, a Jalsovszky csoportvezető ügyvédje.

A kompenzáció összegének meghatározása a kisajátítási eljárásban

A kisajátítási eljárásban a kártalanítás összegét a hatóság – szakértő bevonásával – más, hasonló adottságú ingatlanok vételárának összehasonlításával állapítja meg. Ez a módszer azonban számos kérdést vet fel.

Problémát jelent például, hogy a valóságban nem léteznek ugyanolyan ingatlanok. Az ár meghatározásakor ezért el kell dönteni, hogy melyik ingatlan tekinthető „hasonlónak”, és melyik ingatlan különböző annyira, hogy nem lehet figyelembe venni. Ennek eldöntésében segíthet például az ingatlanok övezeti besorolása (például kertvárosias lakóterület vagy üdülőházas üdülőterület), közművesítettsége és a telek adottságai vagy az épület műszaki paraméterei.

Fontos az is, hogy az összehasonlításkor a hatóság mikori adatokat vesz figyelembe. A Kúria iránymutatása szerint a kártalanítási összeg meghatározáskor a kisajátítás időpontjában fennálló forgalmi érték az irányadó. Ezért mindig friss és aktuális adatokat kell alapul venni, nem lehet évekkel korábbi adatokból kiindulni.

A kártalanítási összeg meghatározása szakértői feladat, jellemzően igazságügyi értékbecslőt rendelnek ki az ingatlan forgalmi értékének meghatározására. Fontos azonban, hogy a szakértői véleményben szereplő összeget lehet (és néha kell is) vitatni, mert az ingatlan pontos paramétereire sokszor a szakértő sem lát rá.

Az ingatlan becsült forgalmi értéke tehát széles tartományban mozoghat. Mivel a kártalanítási összeg meghatározása nem egyértelmű, ritka, hogy a végső összeggel mind a tulajdonos, mind a kisajátítást kérő (az állam vagy az önkormányzat) elégedett. A hatóság kisajátításról szóló döntését mindkét fél megtámadhatja bíróság előtt.

Kisajátítási per

Ha a kompenzáció összegével a tulajdonos elégedetlen, közigazgatási pert indíthat a kisajátítási döntést meghozó hatósággal (a kormányhivatallal) szemben. Ilyenkor a tulajdonos perben felperesként vesz részt.

„Elképzelhető az is, hogy a tulajdonos számára elfogadható a megállapított összeg, de a kisajátítást kérő – állam vagy önkormányzat – szerint az ingatlan kevesebbet ér, mint amennyit a hatóság döntése alapján fizetnie kell a tulajdonos részére. Ilyenkor a pert a kisajátítást kérő a hatósággal szemben indítja meg, azaz a perben a tulajdonosnak nem kell részt vennie. A perbe azonban a tulajdonos ilyenkor is bekapcsolódhat, ezt alperesi érdekeltként teheti meg.Ebben a pozícióban támogatni tudja a hatóságot abban, hogy a kisajátítási döntésben megállapított kártalanítási összeget megvédje” – mondta el Fodor Dániel, a Jalsovszky ügyvédje.

Az utóbbi perek sajátossága, hogy a kisajátítással érintett ingatlan tulajdonosának jellemzően sokkal nagyobb érdeke fűződik a hatóság döntésének „megvédéséhez”, mint magának a hatóságnak. Kiemelt jelentősége lehet ezért annak, hogy a pert a tulajdonos ne csak külső szemlélőként kövesse, hanem abban aktívan részt is vegyen és hatékonyan képviselje érdekeit a bírói felülvizsgálat során. Csak így lehet esélye a kártalanítási összeg megvédésére.