A közös tulajdonú ingatlanoknál gyakran felmerül, hogy az ingatlannal járó terheket, az ingatlan fenntartásának, felújításának költségeit miként kötelesek viselni a tulajdonostársak. Mindent a tulajdoni hányad arányában kell viselni? Van olyan kiadás, amely nem hárítható át a tulajdonostársra? A kérdésekre dr. Szabó Gergely ügyvéd válaszol.
A közös tulajdonú ingatlan kiadásai
Közös tulajdonú ingatlanról beszélünk, ha az ingatlan tulajdonjoga meghatározott hányadrészek szerint több személyt illet meg. A tulajdoni hányadrészen eszmei hányadot kell érteni. Tehát a tulajdoni hányad nem jelent közvetlenül fizikailag is elkülönülő ingatlanrészt. A Polgári Törvénykönyv a közös tulajdonnal kapcsolatban általános szabályként kimondja, hogy a dologgal kapcsolatos kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában terhelik. A kiadások viselésének főszabálya a tulajdoni hányaddal azonos arányú költségviselés. Viszont nem kizárt, hogy a tulajdonostársak ettől eltérően állapodjanak meg.
Az ingatlannal kapcsolatos közösen viselendő kiadások közé elsősorban az olyan költségek tartoznak, amelyek a használattól függetlenül, tulajdonjogból eredően terhelik a tulajdonostársakat. Ilyenek például az ingatlannal kapcsolatos adóterhek, egyéb közterhek, társasházi ingatlan esetén a közös költség.
– A tulajdonostársak a tulajdoni hányaduk arányában viselik az ingatlan fenntartásával, állagmegóvásával kapcsolatos költségeket.
– Szintén ilyen arányban kell megosztaniuk főszabály szerint a használattal felmerülő költségeket (pl. közüzem díjak), feltéve, hogy közösen használják az ingatlant. A tulajdonostársak leggyakrabban a közüzemi díjak, szolgáltatások díjai körében térnek el a tulajdonjoggal arányos megosztástól. Például osztott használatú ingatlan esetén területarányosan vagy lakrészenként önálló mérőórákkal.
– Amennyiben nem az összes tulajdonostárs használja az ingatlant, akkor a használattal felmerülő kiadások (pl. rezsiköltségek) a tulajdonostársak egymás közötti viszonyában azt a tulajdonostársat terhelik, aki az ingatlant használja. Ennek oka, hogy ezek a kiadások általában nem automatikusan a tulajdonjogból erednek, hanem az adott szolgáltatásra vonatkozó szerződésből. Így azt a tulajdonostársat terhelik, aki a szolgáltatást igénybe veszi. Az ilyen kiadásokból azon összeg közös viselése merülhet fel, amely a használattól függetlenül is mindenképpen felmerült volna.
Állagmegóvási és fenntartási költségek
A tulajdonostársak szótöbbséggel határoznak a közös tulajdont érintő kérdésekben. A tulajdonostársakat a tulajdoni hányaduk arányában illeti meg szavazati jog. A közös tulajdonú ingatlannal kapcsolatos munkálatokhoz, állagmegóváshoz a tulajdonostársak tulajdoni hányadok szerinti többségi döntése szükséges. Ez alól a szabály alól a törvény egy kivételt ismer.
Az állag megóvásához és fenntartásához feltétlenül szükséges munkálatokat bármelyik tulajdonostárs jogosult elvégezni.Ez azt jelenti, hogy a feltétlenül szükséges fenntartási, állagmegóvási munkálatokhoz az egyik tulajdonostárs elhatározása is elegendő. Ehhez nem feltétel a többségi döntés a munkálatok elvégzéséről és a költségek viseléséről. Fontos, hogy itt nem minden állagmegóvási és fenntartási munkálatról van szó. Csak azokról, amelyeket feltétlenül szükséges elvégezni. Például, ha egy vihar megbontotta a lakóház tetőszerkezetét, akkor ennek helyreállítása tekinthető feltétlenül szükséges munkálatnak. Elmaradása esetén ugyanis az ingatlan állagában jelentős károk keletkeznének. Viszont, ha a helyreállításhoz nem szükségszerű a teljes tető cseréje, akkor a tetőcsere elvégzése már nem tartozik a feltétlenül szükséges fenntartási és állagmegóvási munkálatokhoz. Ha a tulajdonostársak között vitás, hogy a tervezett munkálat feltétlenül szükséges-e az állag megóvásához és fenntartásához, akkor bírósághoz fordulhatnak.
Az állag megóvásához és fenntartásához feltétlenül szükséges munkálatokkal járó kiadásokat mindegyik tulajdonostárs köteles tulajdoni hányadával arányosan viselni. Ha a munkálatokat az egyik tulajdonostárs végezte el a saját költségén, akkor követelheti a többiektől, hogy térítsék meg a rájuk eső részt.
Az állagmegóváshoz, fenntartáshoz feltétlenül szükséges kiadások előtt a tulajdonostársakat lehetőség szerint értesíteni kell. Az előzetes értesítés mellőzhető, ha például a munkálat elvégzése nem tűr halasztást. Mellőzhető akkor is, ha nem várható, hogy a tulajdonostárs válasza megfelelő időben megérkezik. Ha az előzetes értesítés elmarad, az nem jelenti, hogy a kiadásokat fedező tulajdonostárs nem követelheti a többiektől a rájuk eső részt. Viszont a többi tulajdonostárs vitathatja a kiadásokat, ha például a munkálatokat olcsóbban is el lehetett volna végeztetni.
Rendkívüli kiadások, felújítások közös tulajdonú ingatlan esetén
A közös tulajdonnal kapcsolatos többségi döntés szabálya alól van kivétel. Ilyen kivétel, hogy a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz.Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak számíthat egy kiadás például az elvégzendő munkálat jellege, magas összege miatt. Rendszerint rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás az ingatlan értékét jelentősen növelő beruházás, felújítás (fűtési rendszer, nyílászárók korszerűsítése, épület szigetelése), az ingatlan átépítése, bővítése.
A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokat csak akkor kell közösen viselni, ha azzal minden tulajdonostárs egyetért. Ez nem zárja ki, hogy az egyik tulajdonostárs a saját költségén elvégezze azt. A többiek egyetértése nélkül viszont a költségei megtérítését nem követelheti majd tőlük. Fontos azonban, hogy amennyiben a munkálatok az ingatlan értékét növelték, akkor a gazdagodás megtérítését már kérheti a tulajdonostársaktól. A gazdagodással való elszámolásnak főszabály szerint nem azonnal, hanem akkor van helye, amikor a felek közötti közös tulajdon megszűnik, mert például eladják az ingatlant.
dr. Szabó Gergely
ügyvéd, irodavezető partner
Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda
Zajlik az 5. blokki nukleáris sziget betonozása, a 6. blokki munkagödör földmennyiségének negyedét kiemelték.