Ingatlan adásvételi szerződés vagy előszerződés: mikor melyiket kössük?

2019. 05. 24., 14:15

Ingatlan adásvétel előtt állsz? Szerződni szeretnél, de valami gond van az ingatlannal? Mi a különbség az adásvételi szerződés és előszerződés között? Mikor melyiket kössük? A kérdésekre dr. Kocsis Ildikó ügyvéd válaszol.

Mi az előszerződés?

Előszerződésről akkor beszélünk, ha a felek abban állapodnak meg, hogy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek, és megállapítják e szerződés lényeges feltételeit.

Az előszerződés tehát arról szól, hogy egy későbbi meghatározott időpontban, illetve meghatározott feltétel bekövetkezése esetén milyen szerződést kötnek meg a felek – írja dr. Kocsis Ildikó ügyvéd az Érthető Jog friss bejegyzésében.

Az előszerződés esetén a benne foglalt feltételek szerint a bíróság a szerződést bármelyik fél kérelmére létrehozhatja. Ez a lehetőség nyilván akkor merül fel, ha valamelyik fél utóbb mégis meggondolná magát és nem kötné meg a végleges szerződést. Meghatározott feltételek esetén arra is van lehetőség, hogy utóbb bármelyik fél megtagadja a végleges szerződés megkötését. Erről következő cikkünkben részletesen olvashatsz.

Mi a különbség az ingatlan adásvételi szerződés és előszerződés között?

A kettő között lényeges különbség van.

Az ingatlan adásvételi szerződésben az eladó eladja, a vevő megveszi az adott ingatlant. A jogszabályi előírásoknak megfelelő adásvételi szerződés alapján a vevő tulajdonjoga a tulajdoni lapon is bejegyezhető. Csak az adásvételi szerződés alapján kerülhet sor a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésére, az előszerződés erre nem alkalmas.

Ingatlan adásvételére vonatkozó előszerződés esetén még szó sincs arról, hogy az előszerződéssel a vevő tulajdonjogot szerezhetne az adott ingatlanon. Az előszerződésben a felek arra vállalnak kötelezettséget, hogy meghatározott feltételekkel egy későbbi időpontban megkötik egymással az adásvételi szerződést. Előszerződés alapján hiába fordulna a vevő a földhivatalhoz, hogy jegyezzék be a tulajdonjogát, az adásvételi előszerződésnek nem tárgya az ingatlan tulajdonjogának az átruházása.

Mikor érdemes előszerződést kötni?

Bár láthatjuk, hogy az előszerződéssel még nem az ingatlant vásárolja meg a vevő, mégis vannak olyan esetek, amikor az adásvételi szerződést megelőzően jól jöhet egy előszerződés. Sőt van olyan eset is, amikor csak az előszerződés jöhet szóba.

  • Amikor a kiszemelt ingatlan jogi helyzete rendezetlen, nem érdemes, illetve nem minden esetben lehetséges adásvételi szerződést kötni.
  • Ha például egy telekhatár miatti vita van folyamatban. Ekkor nem biztos, hogy érdemes adásvételi szerződést kötni, hiszen ezzel a vevő az egész problémát magára húzza. Persze nem kizárt, de fontos, hogy ezzel pontosan tisztában legyen, mielőtt mégis az adásvétel mellett dönt. Tudnia kell, hogy bármi is lesz a per vége, szeretné az ingatlant. A gyakorlatban ritka az olyan vevőjelölt, aki ilyen probléma esetén is ragaszkodna az adásvételi szerződés megkötéséhez.
  • Nem csak természetben lehet rendezetlen egy ingatlan, előfordulhat az is, hogy a jogi helyzet kíván további lépéseket mielőtt az adásvétel létrejöhetne. Ha például éppen folyamatban van egy örökösödési ügy, és az új tulajdonos még nincs az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezve. Ilyen esetben az előszerződés lehet a megoldás. Az előszerződésben a később bejegyzésre kerülő tulajdonos és a vevő megállapodhatnak abban, hogy az örökös tulajdonjogának bejegyzését követően egymással adásvételi szerződést kötnek.
  • Szintén lehetséges megoldás lehet az előszerződés, ha az ingatlan bejegyzett tulajdonosa kiskorú. A bíróság ugyanis kimondta, hogy „kiskorú törvényes képviselője gyámhatósági jóváhagyás nélkül érvényesen köthet ingatlan adásvételére vonatkozó előszerződést. A gyámhatóság jóváhagyása ugyanis csak a kiskorú ingatlan-tulajdonának átruházására vagy bármely módon történő megterhelésére vonatkozó jognyilatkozatainak érvényességéhez szükséges.” Természetesen egy ilyen helyzetben több mindent is mérlegelni kell. Amennyiben a gyámhatósági jóváhagyás beszerzése nem ütközik akadályba, nem feltétlenül indokolt az adásvételi szerződést megelőzően előszerződést kötni.

A fentieken kívül még számtalan helyzet lehetséges, ahol a jó választás az előszerződés. Ezért is fontos, hogy mindig szakember segítségét kérjük, hogy a lehető legjobb döntés szülessen.

Mikor nem az előszerződés a jó választás?

Vannak olyan esetek is, amikor nem az a legjobb döntés, ha előszerződést kötünk az adásvételi szerződés helyett. Például önmagában az a körülmény, hogy az ingatlanon jelzálogjog van bejegyezve, nem indokolja az előszerződést. Egy adásvételi szerződésben is lehet rendelkezni arról, hogy az eladó az ingatlant milyen módon, milyen határidővel köteles tehermentesíteni.

Mindig fontos mérlegelni, amit a bíróság kimondott: „Előszerződés alapján nincs helye ingatlan-nyilvántartási bejegyzésnek. A beadott előszerződés nem fog ranghelyet.”

 

dr. Kocsis Ildikó
ügyvéd
Érthető Jog

Ha tetszett a cikk, kövesse az ÜZLETEMET
a Facebookon!

Még több friss hír

2022. 06. 28., 09:27
A KSH–ingatlan.com-lakbérindex legissebb adatai szerint 2022 májusában az előző hónaphoz képest országosan 2,6, Budapesten 2,5 százalékkal nőttek a lakbérek; a kínálati díjak országosan és Budapesten egyaránt 21 százalékkal haladták meg az előző év azonos időszakának szintjét.
2022. 06. 29., 11:27
Előrehozott keresletet generált az mkkv-szektor finanszírozásában a rendkívül kedvező feltételekkel kínált Széchenyi GO konstrukciók kivezetése. Az első félévben tapasztalt roham miatt átmenetileg csökkenhet a kereslet a hitelek iránt. Az Erste Bank várakozása szerint azonban a júliusban induló Széchényi MAX program kedvező alternatívát nyújt a vállalkozások számára, így a negyedik negyedévtől már visszarendeződésre lehet számítani.
2022-06-29 17:40:43
Az idei fő újdonság, hogy külön díjazzák a bisztró és a büfé kategóriát, így különlegesebb alapanyagokból, komolyabb konyhatechnológiával készített ételekkel is lehet indulni, mivel ebben a kategóriában is egyre erősebb a balatoni kínálat.
2022-06-29 16:27:00
A tartós kánikula okozta szárazság és az ebből adódó, fokozott tűzkockázat miatt 2022. június 30-tól Pest és Veszprém megyében is életbe lép a fokozottan tűzveszélyes időszak. A tűzgyújtási tilalom érvényben marad Bács-Kiskun, Békés, Csongrád-Csanád, Hajdú-Bihar, Jász-Nagykun-Szolnok, valamint Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében is.
2022-06-29 14:27:00
Negyedik pályázati felhívását nyitja meg a pályázatonként maximum 60 ezer eurós támogatást nyújtó Városokkal városokért nemzetközi projekt azoknak az önkormányzatoknak és önkormányzati társulásoknak, akik beruházási koncepciót dolgoznak ki településük fenntartható energetikai programjaira. A pályázat összesen 4 alkalommal nyújtható be, az utolsó kör szeptember 30-ával zárul.
2022-06-29 13:27:00
A parlament előtt lévő törvényjavaslat értelmében a pénzügyi szolgáltató – a számlatulajdonos eredménytelen felhívását követően történhet meg két hónapos felmondási határidővel – felmondhatja a szerződést.

  BIZNISZPLUSZ PODCAST

2022. 06. 26., 09:15
epizód: 2022 / 7   |   hossz: 21:02
Milyen volt a Hannoveri Technológiai Kiállítás és Vásár a Covid után, de háborús időben? Hol tart az ipar 4.0 napjainkban, melyek a digitalizáció legfontosabb új irányai? Mit jelent a virtuális üzembe helyezés? Hogyan hat az automatizálás a munkaerőpiacra? Hogyan szimulálható a Marsra szállás? Mit jelent Európa egyik legnagyobb ipavállalatának, hogy kivonul az orosz piacról, ahol 1851 óta jelen volt? A kérdésekre Jeránek Tamás, a Siemens Magyarország Zrt. elnök-vezérigazgatója válaszol.
2022. 06. 13., 06:35
epizód: 2022 / 6   |   hossz: 19:01
A kamerás megfigyelés csak „célhoz kötött” lehet, de a célok meghatározásakor is körültekintően kell eljárni – hívja fel a figyelmet dr. Szabó Gergely ügyvéd. A Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda irodavezető partnerét a munkavállalók megfigyelésére, a kamerák elhelyezésére vonatkozó szabályokról, az élőképekre vonatkozó speciális előírásokról és a technika fejlődés nyújtotta lehetőségek jogi korlátairól kérdeztük.
2022. 05. 30., 12:00
epizód: 2022 / 5   |   hossz: 21:41
Mi vár a vendéglátóiparra a Covid-járvány végén és az ukrajnai háború közben? Miként lesznek a konkurensekből partnerek? Miért a 3. év a legkritikusabb az ágazatban? Hogyan lehet visszacsábítani a pályaelhagyókat? Hány főnök tud kiszabadulni a napi rutinból a hetenkénti feladatmegbeszélésre a csapattal? Bánhalmi Kata, a több ezer tagot számláló Piqniq Budapest szakmai szervezet társalapítója válaszol a kérdésekre.

  NÉPSZERŰ HÍREK

  Rovathírek: GUSTO

Az idei fő újdonság, hogy külön díjazzák a bisztró és a büfé kategóriát, így különlegesebb alapanyagokból, komolyabb konyhatechnológiával készített ételekkel is lehet indulni, mivel ebben a kategóriában is egyre erősebb a balatoni kínálat.

  Rovathírek: ATOMBUSINESS