Ingatlan adásvétel: mikor tagadható meg a végleges szerződés megkötése?

2019. 05. 30., 12:33

Ingatlan adásvételi előszerződés esetén mikor tagadható meg a végleges szerződés megkötése? A kérdésre dr. Kocsis Ildikó ügyvéd válaszol.

Mi az előszerződés és az adásvétel közötti különbség? Ingatlan adásvételnél mikor mit érdemes kötni? Ezeket a kérdéseket vizsgáltuk az „Ingatlan adásvételi szerződés vagy előszerződés: mikor melyiket kössük?” című írásban. Felmerül azonban kérdés, hogy ingatlan adásvételi előszerződés esetén mikor tagadható meg a végleges szerződés megkötése? – kezdi az Érthető Jog friss bejegyzését dr. Kocsis Ildikó ügyvéd.

Mi az előszerződés?

Az említett cikkben azt néztük meg, hogy mit is jelent pontosan az előszerződés, mikor érdemes azt kötni és mikor nem.

Most csak röviden vegyük át ismét, hogy mi az előszerződés.

  • Előszerződésről akkor beszélünk, ha a felek abban állapodnak meg, hogy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek, és megállapítják e szerződés lényeges feltételeit.
  • Ingatlan adásvételére vonatkozó előszerződéssel a vevő még nem szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát. Az előszerződésben a felek arra vállalnak kötelezettséget, hogy meghatározott feltételekkel egy későbbi időpontban kötnek majd adásvételi szerződést.
  • Az előszerződés esetén a benne foglalt feltételek szerint a bíróság a szerződést bármelyik fél kérelmére létrehozhatja.

Mégis vannak olyan esetek, amikor utóbb bármelyik fél megtagadhatja a végleges szerződés megkötését. Mikor lehet jogszerű a szerződéskötés megtagadása?

Mikor tagadható meg a végleges szerződés megkötése?

A szerződés megkötésére vállalt kötelezettség utólagos megtagadására csak szűk körben van lehetőség.

A megtagadó félnek 4 együttesen érvényesülő feltétel bekövetkezését kell bizonyítani ahhoz, hogy jogszerű legyen a szerződés megkötésének megtagadása.

A szerződés megkötését bármelyik fél megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy

  1. az előszerződés megkötését követően előállott körülmény következtében az előszerződés változatlan feltételek melletti teljesítése lényeges jogi érdekét sértené, és
  2. a körülmények megváltozásának lehetősége az előszerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható, és
  3. a körülmények megváltozását nem ő idézte elő, és
  4. a körülmények változása nem tartozik rendes üzleti kockázata körébe.

Láthatjuk, hogy nem olyan egyszerű szabadulni az előszerződésben vállalt kötelezettség teljesítése alól, hiszen mind a négy feltétel fennállást bizonyítani kell hozzá.

Mi történt az örökösökkel az örökhagyó által kötött előszerződés után?

Még az új és szigorúbb fenti szabályozás előtt történt egy eset, amikor az örökhagyó ingatlan adásvételi előszerződést kötött a tulajdonában lévő ingatlanrészre. Később azonban az előszerződésben vállalt szerződéskötési kötelezettségét nem teljesítette.

A vevő az adásvételi szerződés létrehozását kérve indított pert. A perben az elhunyt ingatlantulajdonos gyerekei, mint örökösök vettek részt. Arra hivatkoztak, hogy miután ők az ingatlanban laknak megtagadhatják az adásvételi szerződés megkötését. A bíróság azonban másképp látta a dolgot. Végleges döntésében kimondta, hogy önmagában az a körülmény, hogy az örökösök az ingatlanban laknak még nem elég indok az ingatlan adásvételi szerződésének megtagadására, ha már az előszerződés megkötésekor is fennállt ez a helyzet és az örökhagyó ennek tudatában kötötte meg az előszerződést.

Bár a konkrét eset megtörténtekor még a korábbi Polgári Törvénykönyv szabályait kellett alkalmazni, ahol a szerződéskötés megtagadásának feltételei enyhébbek voltak a jelenlegi szabályozásnál, a fenti ítélet így is jól mutatja, hogy az előszerződésben vállalt szerződés megkötésének jogszerű megtagadása csak megfelelő alappal történhet. Egy előszerződés megkötése tehát soha nem tét nélküli, így fontos, hogy jól átgondolt legyen.

 

dr. Kocsis Ildikó
ügyvéd
Érthető Jog

Ha tetszett a cikk, kövesse az ÜZLETEMET
a Facebookon!

Még több friss hír

2022. 06. 28., 09:27
A KSH–ingatlan.com-lakbérindex legissebb adatai szerint 2022 májusában az előző hónaphoz képest országosan 2,6, Budapesten 2,5 százalékkal nőttek a lakbérek; a kínálati díjak országosan és Budapesten egyaránt 21 százalékkal haladták meg az előző év azonos időszakának szintjét.
2022. 06. 29., 11:27
Előrehozott keresletet generált az mkkv-szektor finanszírozásában a rendkívül kedvező feltételekkel kínált Széchenyi GO konstrukciók kivezetése. Az első félévben tapasztalt roham miatt átmenetileg csökkenhet a kereslet a hitelek iránt. Az Erste Bank várakozása szerint azonban a júliusban induló Széchényi MAX program kedvező alternatívát nyújt a vállalkozások számára, így a negyedik negyedévtől már visszarendeződésre lehet számítani.
2022-06-29 17:40:43
Az idei fő újdonság, hogy külön díjazzák a bisztró és a büfé kategóriát, így különlegesebb alapanyagokból, komolyabb konyhatechnológiával készített ételekkel is lehet indulni, mivel ebben a kategóriában is egyre erősebb a balatoni kínálat.
2022-06-29 16:27:00
A tartós kánikula okozta szárazság és az ebből adódó, fokozott tűzkockázat miatt 2022. június 30-tól Pest és Veszprém megyében is életbe lép a fokozottan tűzveszélyes időszak. A tűzgyújtási tilalom érvényben marad Bács-Kiskun, Békés, Csongrád-Csanád, Hajdú-Bihar, Jász-Nagykun-Szolnok, valamint Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében is.
2022-06-29 14:27:00
Negyedik pályázati felhívását nyitja meg a pályázatonként maximum 60 ezer eurós támogatást nyújtó Városokkal városokért nemzetközi projekt azoknak az önkormányzatoknak és önkormányzati társulásoknak, akik beruházási koncepciót dolgoznak ki településük fenntartható energetikai programjaira. A pályázat összesen 4 alkalommal nyújtható be, az utolsó kör szeptember 30-ával zárul.

  BIZNISZPLUSZ PODCAST

2022. 06. 26., 09:15
epizód: 2022 / 7   |   hossz: 21:02
Milyen volt a Hannoveri Technológiai Kiállítás és Vásár a Covid után, de háborús időben? Hol tart az ipar 4.0 napjainkban, melyek a digitalizáció legfontosabb új irányai? Mit jelent a virtuális üzembe helyezés? Hogyan hat az automatizálás a munkaerőpiacra? Hogyan szimulálható a Marsra szállás? Mit jelent Európa egyik legnagyobb ipavállalatának, hogy kivonul az orosz piacról, ahol 1851 óta jelen volt? A kérdésekre Jeránek Tamás, a Siemens Magyarország Zrt. elnök-vezérigazgatója válaszol.
2022. 06. 13., 06:35
epizód: 2022 / 6   |   hossz: 19:01
A kamerás megfigyelés csak „célhoz kötött” lehet, de a célok meghatározásakor is körültekintően kell eljárni – hívja fel a figyelmet dr. Szabó Gergely ügyvéd. A Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda irodavezető partnerét a munkavállalók megfigyelésére, a kamerák elhelyezésére vonatkozó szabályokról, az élőképekre vonatkozó speciális előírásokról és a technika fejlődés nyújtotta lehetőségek jogi korlátairól kérdeztük.
2022. 05. 30., 12:00
epizód: 2022 / 5   |   hossz: 21:41
Mi vár a vendéglátóiparra a Covid-járvány végén és az ukrajnai háború közben? Miként lesznek a konkurensekből partnerek? Miért a 3. év a legkritikusabb az ágazatban? Hogyan lehet visszacsábítani a pályaelhagyókat? Hány főnök tud kiszabadulni a napi rutinból a hetenkénti feladatmegbeszélésre a csapattal? Bánhalmi Kata, a több ezer tagot számláló Piqniq Budapest szakmai szervezet társalapítója válaszol a kérdésekre.

  NÉPSZERŰ HÍREK

  Rovathírek: GUSTO

Az idei fő újdonság, hogy külön díjazzák a bisztró és a büfé kategóriát, így különlegesebb alapanyagokból, komolyabb konyhatechnológiával készített ételekkel is lehet indulni, mivel ebben a kategóriában is egyre erősebb a balatoni kínálat.

  Rovathírek: ATOMBUSINESS