Ingatlan adásvétel: mikor tagadható meg a végleges szerződés megkötése?

Mi az előszerződés és az adásvétel közötti különbség? Ingatlan adásvételnél mikor mit érdemes kötni? Ezeket a kérdéseket vizsgáltuk az „Ingatlan adásvételi szerződés vagy előszerződés: mikor melyiket kössük?” című írásban. Felmerül azonban kérdés, hogy ingatlan adásvételi előszerződés esetén mikor tagadható meg a végleges szerződés megkötése? – kezdi az Érthető Jog friss bejegyzését dr. Kocsis Ildikó ügyvéd.

Mi az előszerződés?

Az említett cikkben azt néztük meg, hogy mit is jelent pontosan az előszerződés, mikor érdemes azt kötni és mikor nem.

Most csak röviden vegyük át ismét, hogy mi az előszerződés.

• Előszerződésről akkor beszélünk, ha a felek abban állapodnak meg, hogy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek, és megállapítják e szerződés lényeges feltételeit.
• Ingatlan adásvételére vonatkozó előszerződéssel a vevő még nem szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát. Az előszerződésben a felek arra vállalnak kötelezettséget, hogy meghatározott feltételekkel egy későbbi időpontban kötnek majd adásvételi szerződést.
• Az előszerződés esetén a benne foglalt feltételek szerint a bíróság a szerződést bármelyik fél kérelmére létrehozhatja.

Mégis vannak olyan esetek, amikor utóbb bármelyik fél megtagadhatja a végleges szerződés megkötését. Mikor lehet jogszerű a szerződéskötés megtagadása?

Mikor tagadható meg a végleges szerződés megkötése?

A szerződés megkötésére vállalt kötelezettség utólagos megtagadására csak szűk körben van lehetőség.

A megtagadó félnek 4 együttesen érvényesülő feltétel bekövetkezését kell bizonyítani ahhoz, hogy jogszerű legyen a szerződés megkötésének megtagadása.

A szerződés megkötését bármelyik fél megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy

1. az előszerződés megkötését követően előállott körülmény következtében az előszerződés változatlan feltételek melletti teljesítése lényeges jogi érdekét sértené, és
2. a körülmények megváltozásának lehetősége az előszerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható, és
3. a körülmények megváltozását nem ő idézte elő, és
4. a körülmények változása nem tartozik rendes üzleti kockázata körébe.

Láthatjuk, hogy nem olyan egyszerű szabadulni az előszerződésben vállalt kötelezettség teljesítése alól, hiszen mind a négy feltétel fennállást bizonyítani kell hozzá.

Mi történt az örökösökkel az örökhagyó által kötött előszerződés után?

Még az új és szigorúbb fenti szabályozás előtt történt egy eset, amikor az örökhagyó ingatlan adásvételi előszerződést kötött a tulajdonában lévő ingatlanrészre. Később azonban az előszerződésben vállalt szerződéskötési kötelezettségét nem teljesítette.

A vevő az adásvételi szerződés létrehozását kérve indított pert. A perben az elhunyt ingatlantulajdonos gyerekei, mint örökösök vettek részt. Arra hivatkoztak, hogy miután ők az ingatlanban laknak megtagadhatják az adásvételi szerződés megkötését. A bíróság azonban másképp látta a dolgot. Végleges döntésében kimondta, hogy önmagában az a körülmény, hogy az örökösök az ingatlanban laknak még nem elég indok az ingatlan adásvételi szerződésének megtagadására, ha már az előszerződés megkötésekor is fennállt ez a helyzet és az örökhagyó ennek tudatában kötötte meg az előszerződést.

Bár a konkrét eset megtörténtekor még a korábbi Polgári Törvénykönyv szabályait kellett alkalmazni, ahol a szerződéskötés megtagadásának feltételei enyhébbek voltak a jelenlegi szabályozásnál, a fenti ítélet így is jól mutatja, hogy az előszerződésben vállalt szerződés megkötésének jogszerű megtagadása csak megfelelő alappal történhet. Egy előszerződés megkötése tehát soha nem tét nélküli, így fontos, hogy jól átgondolt legyen.

dr. Kocsis Ildikó
ügyvéd
Érthető Jog