Hitellel terhelt ingatlanok megvásárlása: megoldódik a probléma

2025. 03. 18., 13:05

A januárban hatályba lépett új ingatlan-nyilvántartási törvény átalakította a több részletben megvásárolt vagy feltételhez kötött ingatlanok bejegyzésének a rendszerét, és létrehozta az úgynevezett vevői jogot. Január óta azonban nagy vita övezte annak a kérdését, hogy a vevői jog bejegyezhető-e banki finanszírozással érintett – és ezáltal elidegenítési és terhelési tilalom alatt álló – ingatlanokra. Egy napokban hatályba lépett törvénymódosítás azonban megoldja a kérdést – ezt mutatja be a Jalsovszky Ügyvédi Iroda szakértője.

Mi volt korábban?

A régi és januárig hatályos ingatlan-nyilvántartási törvény (Inytv.) alapján, ha valaki ingatlan-adásvételi szerződést kötött, akkor a teljes vételár kifizetéséig, ún. „függőben tartást” lehetett kérni. Az adott vevő bekerült a megvásárolni kívánt ingatlanra széljegyként, és egészen addig, amíg a vevőtől újabb kérelem (így a teljes vételár kifizetését követő bejegyzési kérelem) nem jött, a földhivatal az adott ingatlanra érkező egyéb kérelmeket nem bírálta el. A függőben tartás hat hónapig tartott - ez alatt a vevő lényegében védve volt, és ez idő alatt kellett a földhivatalba benyújtania valamennyi, a tulajdonváltozáshoz szükséges egyéb okiratot (így különösen a bejegyzési engedélyt).

Mi változott az új Inytv.-vel?

2025. január 15-én az ingatlannyilvántartás teljesen új rendszere látott napvilágot. Az új Inytv. többek között megszüntette a fenti, függőben tartás rendszerét, és ehelyett bevezette a tulajdonfenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot. Mostantól az, aki ingatlant vásárol, de a szerződés aláírásával egyidejűleg nem fizeti meg a teljes vételárat, már egy önálló, az ingatlan tulajdoni lapján feltüntethető jogot, ún. vevői jogot kap. Ezáltal az adott ingatlan eladó általi, esetleges ismételt elidegenítését nem csak egy széljegyen levő függőben tartási kérelem, hanem egy kimunkált, bejegyzett, és mindenkivel szemben érvényesíthető vevői jog akadályozza meg.

Hol merült fel az értelmezési kérdés?

„Amennyiben az ingatlant annak eladója korábban banki finanszírozásból vette meg, úgy az adott ingatlanon a finanszírozó bank javára feltehetően, jelzálogjog és az azt biztosító elidegenítési- és terhelési tilalom került bejegyzésre” – magyarázza Kovács Éva, a Jalsovszky ingatlanjogi csoportjának vezető ügyvéde. Ilyen esetekben a szokványos megoldás az, hogy a hitel visszafizetése, és ezáltal az ingatlan tehermentesítése a vételár második részéből történik (az első részlet általában a foglaló, amelyet az eladó kap meg közvetlenül). Azaz, amikor megnyílik a lehetőség a vevői jog bejegyzésére (a szerződéskötést és a foglaló kifizetését követően), akkor az ingatlan általában még a bank elidegenítési- és terhelési tilalmával terhelt.

Az új Inytv. hatályba lépését követően kérdésként merült fel, hogy a vevői jog bejegyzéséhez kell-e az adott ingatlanra már korábban bejegyzett elidegenítési- és terhelési tilalom jogosultjának a hozzájárulása. Az új jogszabály ebből a szempontból egyértelműen fogalmazott, mikor rögzítette: szerződésen alapuló további jogokat csak a tilalom jogosultjának a hozzájárulásával lehet bejegyezni. Ez viszont ellehetetlenítette ilyen esetekben a vevői jog alkalmazását, hiszen a finanszírozó bank hozzájárulására már az adásvételi korábbi szakaszában szükség lett volna, amikor a bank még nincs abban a helyzetben, hogy arról érdemben nyilatkozzon.

A jogalkalmazó szervek nem is tudtak mit kezdeni a jogszabály célja és szövege közötti ellentmondással, az új Inytv hatályba lépését követő időszakban egymásnak ellentmondó írásbeli állásfoglalások születtek a kérdésben. A minisztériumnak a jogalkotói célra hivatkozást tartalmazó állásfoglalása szerint pl. az elidegenítési- és terhelési tilalom nem akadálya a vevői jog bejegyzésének. Ezzel szemben a budapesti földhivatal ennek az ellenkezője mellett foglalt állást, szerintük a jogszabály egyértelműen fogalmaz, és a jogosult hozzájárulása elengedhetetlen. Nem csoda, hogy ezen időszakban a gyakorló jogászok mind-mind egyedileg egyeztettek a konkrét földhivatalnál, hogy mi is szerintük a követendő eljárás.

A probléma megoldódik

Valószínűsíthetően a jogalkotóhoz is eljutott ez az értelmezési huzavona, és nem váratott sokáig a helyzet rendezése. Az Inytv. végrehajtási rendeletének egy, a napokban közzétett módosítása kifejezetten kimondja: az elidegenítési- és terhelési jog jogosultjának nem szükséges a hozzájárulása a vevői jog bejegyzéséhez. Az új módosítás az elmúlt hétvégétől, azaz március 14-étől hatályos.

„Ez azt jelenti, hogy a vevői jog, az eredeti rendeltetésének megfelelően tud már működni olyan ingatlanok esetében is, amelyeken banki finanszírozás miatt elidegenítési- és terhelési tilalommal terheltek. Azaz a felek megköthetik az adásvételi szerződést, a vevő bejegyezheti vevői jogát az ingatlanra (ahhoz nem kell az elidegenítési és terhelési tilalom jogosultjának hozzájárulása), és majd a teljes vételár kiegyenlítésekor, és a banki hitel megfizetésekor kerülhet le az elidegenítési és terhelési tilalom az ingatlanról – ami által a vevő tulajdonszerzése bejegyezhető lehet” – zárja a Jalsovszky szakértője.

Ha tetszett a cikk, kövesse az ÜZLETEMET
a Facebookon!

Még több friss hír

2025. 04. 23., 15:05
Az elmúlt évekhez képest felélénkült a kereslet az új építésű ingatlanok iránt, ez is az oka annak, hogy idén rendkívüli mértékben drágultak a lakóparki ingatlanok. A zenga.hu adatai szerint Budapesten átlagosan 1,9 millió forintért hirdetik az új építésű ingatlanok négyzetméterét, ám az exkluzív budai ingatlanok esetében ennek többszörösét kérik el.
2025. 04. 23., 18:25
Azok a magánszemélyek, akik nem tudják a gépjárműadót egy összegben rendezni, június 30-ig kérhetik az automatikus 5 havi pótlékmentes részletfizetést – emlékeztet az adóhivatal. Aki papíralapon várja a NAV határozatát, és emiatt még nem fizetett, még nem késett, mert az átvételtől számított 30 napja van a befizetésre.
2025. 04. 22., 20:10
A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma – amelynek tagjai a CBRE, a Colliers, a Cushman & Wakefield, az Eston International, az iO Partners és a Robertson Hungary – közzétette 2025 első negyedévére vonatkozó irodapiaci jelentését.
2025. 04. 23., 17:15
Járai Márk (Halott Pénz), Co Lee és Lovasi András is fellép május 11-én az idei Európa-napon, ahol az Európai Unió gondolatának megszületését jelentő Schuman-nyilatkozat 75. évfordulóját is ünnepeljük. A rendezvényhez kapcsolódva 11. alkalommal állnak rajthoz a budapesti Szabadság térről induló EU-s futás versenyzői, akik egyéniben és váltóban is teljesíthetik az immár 21 kilométeres távot.
2025-04-23 17:55:00
Megjelent az egyik legfontosabb hazai gazdaságfejlesztési eszköz, az egyedi kormánydöntéssel nyújtható támogatások módosított feltételrendszere, amely ismét számos könnyítéssel segíti a vállalkozásokat, és minden korábbinál több lehetőséget biztosít a hagyományos magyar újító szellemnek és az ötletből értéket teremtő kutatás-fejlesztési tevékenység kibontakozásának – hívja fel a figyelmet a HIPA Nemzeti Befektetési Ügynökség.
2025-04-22 23:05:00
Tájékoztató kampányt indított a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara Erdészeti Szakértői Hálózata. Az „Erdőgazdálkodás változó környezetben: eszmecsere a lehetőségekről és a kihívásokról” című rendezvénysorozat célja, hogy segítse az EU Közös Agrárpolitika erdészeti támogatásainak hatékony felhasználását, valamint fórumot teremt a klímaváltozás erdőkre és az erdészeti ágazatra gyakorolt hatásainak megvitatására.

  Rovathírek: HIPA

Megjelent az egyik legfontosabb hazai gazdaságfejlesztési eszköz, az egyedi kormánydöntéssel nyújtható támogatások módosított feltételrendszere, amely ismét számos könnyítéssel segíti a vállalkozásokat, és minden korábbinál több lehetőséget biztosít a hagyományos magyar újító szellemnek és az ötletből értéket teremtő kutatás-fejlesztési tevékenység kibontakozásának – hívja fel a figyelmet a HIPA Nemzeti Befektetési Ügynökség.

  BIZNISZPLUSZ PODCAST

2025. 04. 21., 20:15
epizód: 2025 / 8   |   hossz: 27:33
Bár a dolgozók nem kizárólag a bér miatt állnak tovább a munkahelyükről, kár lenne tagadni, hogy a nem versenyképes fizetés a legfőbb oka annak, ha új állás után néznek. Sinka Judit, a Jobtain Munkaerő-kölcsönző HR vezetője ebben az epizódban elárulja, hogy a felméréseik szerint hazánkban mennyivel nő a bérigény, és hogy van-e realitása a fizetések emelkedésének a 2025-re várható gazdasági körülmények, illetve a várható infláció mellett. A szakértő arra is választ ad, hogy a magasabb béren kívül még milyen módszerekkel lehet megtartani a tehetséges dolgozókat.
Nem sokkal a lakásbiztosítási kampány után máris látszanak a legfontosabb piaci változások. Az ügyfelek jobb szolgáltatásokat és akár jelentősen alacsonyabb díjakat érhetnek el, ha legalább annyira figyelnek a lakásbiztosításukra, mint a kgfb-re. Erre Besnyő Márton, a Netrisk ügyvezető igazgatója szerint óriási szükség is van, hiszen sokan akár 10 évig érintetlenül hagyják a meglévő biztosításukat, ami idővel alkalmatlanná válik arra, hogy fedezze a károk mai helyreállítási költségeit. További tanulság, hogy évi pár ezer forinttal többért milyen remek kiegészítő szolgáltatásokhoz lehet hozzáférni.
Bár a nők és férfiak közötti bérszakadék irgalmatlan lassan változó folyamatoktól függ, érkeznek új szabályok, amelyek gyorsabb változásokat idéznek majd elő. Ezek bevezetése előtt a PwC Women in Work 2025 jelentése feltárta, mekkora egyenlőtlenségek állnak fenn – még mindig –, és ezek milyen hátrányt jelentenek a nők számára a munkaerőpiacon. Reguly Márta, a PwC Magyarország HR tanácsadási csapatának vezetője felvázolta, milyen lehetőségeket – és nem mellesleg céges kötelezettségeket – von maga után a hamarosan élesedő uniós direktíva, a Pay Transparency, amely az EU-ban hivatott rendezni ezt a régóta fennálló problémát.

  Rovathírek: ATOMBUSINESS

A paksi atomerőmű bővítésének keretében megkezdődött a hatodik blokkhoz szükséges reaktortartály gyártása Oroszországban, és ezzel párhuzamosan az ötödik blokk turbinájának első elemeit is gyártani kezdték Franciaországban – jelentette be Szijjártó Péter külgazdasági és külügyminiszter.