Gyakorolható az elővásárlási jog vegyes szerződés esetén?

2023. 06. 06., 16:22

Sokan találkozhattak már az elővásárlási joggal, különösen ingatlan adásvételi szerződések esetén. Az ingatlanok néha nem pénzbeli ellenérték, hanem más ellenszolgáltatás fejében cserélnek gazdát. Ilyen esetekben élhet a jogával az elővásárlási jog jogosultja? A kérdésre dr. Szabó Gergely ügyvéd válaszol.

  • Sokan találkozhattak már az elővásárlási joggal, különösen ingatlan adásvételi szerződések esetén. Az ingatlanok néha nem pénzbeli ellenérték, hanem más ellenszolgáltatás fejében cserélnek gazdát. Ilyen esetekben élhet a jogával az elővásárlási jog jogosultja? A kérdésre dr. Szabó Gergely ügyvéd válaszol.

Az elővásárlási jog általában

Ha az elővásárlási joggal érintett dolog tulajdonosa a dolgot harmadik személynek el kívánja adni, akkor az elővásárlásra jogosult személy azonos feltételek mellett, másokat megelőzve vásárolhatja meg a dolgot. 

  • Az elővásárlási jog leggyakrabban jogszabály alapján áll fenn. Ennek széles körben ismert példája a közös tulajdonban álló dolog (pl. ingatlan) tulajdonostársait megillető elővásárlási jog a másik tulajdonostárs tulajdonrészének eladása esetén.
  • Elővásárlási jogot szerződés alapján is lehet létesíteni például ingatlanon vagy ingóságon is.

Amennyiben az elővásárlási joggal érintett dolgot a tulajdonos harmadik személynek kívánja eladni, és e vevőtől olyan vételi ajánlatot kapott, amelyet el kíván fogadni, akkor a vételi ajánlatot közölnie kell az elővásárlásra jogosulttal. Az elővásárlásra jogosult arról dönthet, hogy a vételi ajánlatban foglalt feltételekkel élni kíván-e az elővásárlási jogával. Az elővásárlásra jogosultnak arra nincs lehetősége, hogy a vételi ajánlatban foglaltaktól eltérő feltételekkel gyakorolja az elővásárlási jogát. Ha az ajánlatot nem fogadja el teljes egészében, hanem eltérő tartalommal tesz elfogadó nyilatkozatot, az nem minősül az elővásárlási jog gyakorlásának. Ilyen esetben az eltérő tartalmú elfogadó nyilatkozat ellenajánlat lesz, amelyet az eladónak nem kell elfogadnia.

Nem pénzért történő átruházás

Egy dolog tulajdonjogát nem csupán pénzfizetés ellenében, azaz vételárért lehet megszerezni. A tulajdonjogot más ellenszolgáltatás fejében is át lehet ruházni.

Így például csere esetén az egyik dolog tulajdonjogáért cserébe egy másik dolog tulajdonjoga kerül átruházásra. Tartási szerződés esetén pedig a tartásra jogosult gyakran az ingatlantulajdonát ruházza át a tartásra kötelezettre a kötelezett által nyújtott tartási szolgáltatások fejében.

Lehet-e szó ezekben az esetekben elővásárlási jogról?

Az elővásárlási jog a dolog adásvétel útján való átruházása esetére vonatkozik. Tehát arra az esetre, ha a dolog tulajdonjoga pénz ellenében kerül átruházásra. Amennyiben a dolgot a tulajdonos elcseréli vagy más, nem pénzbeli ellenszolgáltatásért ruházza át, akkor elővásárlási jogával nem élhet, aki egyébként adásvétel esetén erre jogosult lenne.

Vegyes szerződések

Léteznek olyan szerződések, amelyek nem sorolhatók be egyértelműen egyetlen szerződés típusba. Ezek a szerződések többféle szerződés jellegzetességeivel is bírnak. Ilyen például a cserével vegyes adásvételi szerződés. Ekkor két, eltérő értékű dolog tulajdonjogát úgy cserélik el a felek, hogy az értékkülönbözetet pénzben egyenlítik ki. Az ilyen szerződés a csere és az adásvétel elemeit is hordozza.

Vegyes szerződés esetén is fennállhat az elővásárlási jog?

A vegyes szerződések kapcsán is felmerülhet, hogy gyakorolható-e ennek kapcsán az elővásárlási jog. A bírósági gyakorlat főszabály szerint a vegyes szerződések esetén sem ismeri el az elővásárlási jog gyakorlását. Ehhez ugyanis az lenne szükséges, hogy az elővásárlásra jogosult minden elemében fogadja el és teljesítse a vételi ajánlatot. Azaz az adásvételi elemen kívüli ellenszolgáltatás tekintetében is. Ez azonban rendszerint nem lehetséges. Például, ha egy ingatlanért egy másik ingatlant és pénzt ajánl az ajánlattevő, akkor az elővásárlásra jogosult csak akkor élhetne e jogával, ha a pénz mellett a felajánlott csereingatlan tulajdonjogát is át tudná ruházni. Azonban a csereingatlan nem az övé, így a vételi ajánlatot teljesíteni nem tudná. Az ajánlattevő pedig nem kötelezhető arra, hogy az elővásárlási jog jogosultjának ebből a célból előbb eladja a csereingatlant.

A bírósági gyakorlat azonban bizonyos esetekben megengedi az elővásárlási jog gyakorlását vegyes szerződés esetén is. Ez akkor lehetséges, ha megállapítható, hogy a vegyes szerződésre az elővásárlási jog kijátszása érdekében került sor. Ha egy adásvételi szerződéssel vegyes csereszerződés esetén megállapítható, hogy a csereelem szerződésbe iktatásának célja az elővásárlási jog kijátszása volt, akkor a szerződést adásvételi szerződésnek kell tekinteni. Ekkor a jogosult élhet az elővásárlási jogával. Például, ha az ingatlan vételárának döntő része pénzben kerül kifizetésre, míg az ellenérték kisebb része ékszer átruházásával kerül kiegyenlítésre. ilyen esetben, ha nincs alapos indoka az ékszerre vonatkozó csereelem beiktatásának, felmerülhet az elővásárlási jog megkerülése.

dr. Szabó Gergely
ügyvéd, irodavezető partner
Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda

Ha tetszett a cikk, kövesse az ÜZLETEMET
a Facebookon!

Még több friss hír

2024-04-13 13:10:00
Már nem az energia- vagy az alapanyagárak jelentik a fő nehézséget a hazai családi vállalatok számára. Az egyelőre még mérsékelten növekvő bevétel-várakozások mellett a magas infláció és a növekvő bérek kifizetése jelent egyre nagyobb kihívást – erről számoltak be a cégek a K&H családi vállalatok klub alkalmával.

  BIZNISZPLUSZ PODCAST

Az egészségpénztári befizetések ugyan nem a legelsők a fontossági sorrendben, amire félre akarunk tenni, de előkelő helyre kúsztak fel az utóbbi években Magyarországon. Annak ellenére, hogy milyen kedvező – és a közhiedelemmel ellentétben elérhető – megoldásokat nyújtanak a magáncélú megtakarítások, a magyar társadalom iszonyatos összeget fizet ki zsebből a magánegészségügyben. Dr. Kravalik Gábor, az Önkéntes Pénztárak Országos Szövetségének elnöke az ÖPOSZ legutóbbi közvélemény-kutatási eredményei nyomán vázolja honfitársaink hozzáállását a kérdéshez és egyértelmű választ ad rá, hogy hogyan járhatnánk jobban, ha tudatosabban tennénk félre. Fontos: akár havi párezer forintnak is van értelme, sőt!
A digitális technológiák kapcsán jelenleg két uniós rendelet is fontos: az egyik a digitális szolgáltatásokról, a másik a mesterséges intelligencia felhasználásának korlátozásáról szól. Sokáig azt hittük, az óriási tech vállalatok túl nagyra nőttek ahhoz, hogy meg lehessen regulázni a működésüket, Európában azonban – úgy tűnik – mégis sikerül rendeleti keretek közé szorítani, hogy mit tehet vagy épp' nem tehet meg a Facebook, a Snapchat, a TikTok és például a Google kereső. Dr. Baracsi Katalin internetjogász ebben az epizódban átfogó képed ad mind a digitális piacokat, mind pedig a mesterséges intelligencia felhasználását szabályozó uniós rendeletről.
2024. 03. 04., 13:25
epizód: 2024 / 5   |   hossz: 25:08
A home office elterjedésével és a munkához való viszonyunk változásával átalakult a hozzáállásunk az öltözködéshez, pedig a „business look” törvényei állandók, ahogy a kapcsolatépítésben betöltött szerepe is. Frank Patrícia stylist, stílus- és színtanácsadó szerint bár a formális öltözködés megőrizte a jelentőségét jó néhány – például pénzügyi és jogi – területen, a kreatívabb üzletágakban mostanra inkább egyfajta laza elegancia érvényesül. Ebben az esetben sem mindegy viszont, hogy milyen hatást váltunk ki a potenciális partnerünkből vagy munkáltatónkból a kritikusan fontos első hét másodpercben. Nagy üzletek és karrierek torpanhatnak meg, egyébként jól betartható, csak éppen nem túl közismert megjelenési szabályok figyelmen kívül hagyása miatt. Te ne kövesd el ugyanezt a hibát – Frank Patrícia itt segít!

  NÉPSZERŰ HÍREK

  Rovathírek: GUSTO

  Rovathírek: ATOMBUSINESS