A társasházi közös tulajdon értékesítésének új szabályai

2025. 06. 11., 11:25

A Társasházakról szóló törvény módosításával 2025-től a társasházi közös tulajdon elidegenítésének szabályait több szempontból pontosították és egyértelműsítették. A legfontosabb változásokat dr. Szabó Gergely ügyvéd foglalta össze.

A társasházi közös tulajdon értékesítésének korábbi szabályozása

A társasházi tulajdonban álló épületrész eladását a törvény korábban kétféle többségi döntéssel tette lehetővé. Ez attól függött, hogy a társasház alapító okirata tartalmazta-e a felhatalmazást a társasházközösség részére az elidegenítés jogának gyakorlásához.Abban az esetben, ha az alapító okirat felhatalmazta a közösséget, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát gyakorolja, akkor a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmados többséggel dönthetett az elidegenítésről és a szükséges alapító okirat módosításról.

A társasházak alapító okiratainak nagy többsége nem tartalmazta a közös tulajdon elidegenítésére való felhatalmazást. Különösen a régen alapított társasházak esetén volt ez így, amikor még ilyen lehetőség nem létezett. Erre az esetre a törvény tartalmazta azt a lehetőséget, hogy a tulajdonosok az összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többséggel is dönthettek a közös tulajdonú épületrész elidegenítéséről és az alapító okirat ehhez szükséges módosításáról. Ez a szabály kedvezőbb volt, mint az alapító okirat módosításához főszabály szerint megkövetelt egyhangú döntés. Ám sok esetben a négyötödös többség kialakítása is komoly nehézségekbe ütközött.

Új szabály a többségi döntésre vonatkozóan

A törvény módosításával megszűnt az alapító okiratban foglalt felhatalmazás alapján hozható 2/3-os döntés. Ehelyett (és a korábbi 4/5-ös döntés helyett) egységesen új előírás került bevezetésre. Az új szabály, hogy a közösség gyakorolhatja a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmados többsége egyetért. Ez tehát azt jelenti, hogy a korábbi 4/5-ös többségi döntés helyett elegendő a 2/3-os többség a közös tulajdonú épületrész eladásához. Így van ez abban az esetben is, ha az alapító okirat erre való felhatalmazást nem tartalmaz.

Változatlanul fennmaradt az a feltétel, hogy a közös tulajdonú ingatlanrész akkor idegeníthető el, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy az ingatlanrésszel a meglévő külön tulajdon tárgya bővíthető (pl. önálló lakáshoz hozzácsatolható).

A korábbihoz hasonlóan a módosított szabályozás is előírja, hogy a közös tulajdon elidegenítésével kapcsolatos közgyűlési határozatban fel kell hívni a kisebbségben maradt tulajdonostársakat írásbeli nyilatkozat megtételére arról, hogy élnek-e a törvényben meghatározott keresetindítási jogukkal. A nyilatkozatot a határozat meghozatalától számított 60 napos határidőn belül a közös képviselő részére kell megtenni.

A közgyűlési határozat bejegyzésre alkalmassága társasházi közös tulajdon értékesítésekor

A korábbi törvényi szabályozás szerint a közös tulajdon elidegenítésére vonatkozó közgyűlési határozat akkor volt az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre alkalmas, ha a kisebbségben maradt tulajdonostársak a határozat bírósági megtámadásáról írásbeli nyilatkozatot nem tettek vagy arról nyilatkoztak, hogy keresetet nem kívánnak indítani. Ez az előírás akkor okozott nehézséget, ha a tulajdonostárs nyilatkozott arról, hogy élni kíván a keresetindítási jogával, de ténylegesen mégsem nyújtotta be a bírósághoz a keresetlevelet. A bírósági gyakorlat ilyen helyzetben arra az álláspontra helyezkedett, hogy a határozat ebben az esetben sem volt alkalmas a földhivatali bejegyzésre. Ezt azzal indokolták, hogy a törvény nem írta elő a keres tényleges benyújtását, csupán a perindítási szándékról szóló nyilatkozatot. Tehát valójában a keresetindításra vonatkozó nyilatkozattal meg lehetett gátolni a közös tulajdon eladását.

A törvény 2025-ös módosítása ezt az ellentmondást is feloldotta. Az új szabály a korábbinál részletesebben felsorolja, hogy a közgyűlési határozat mikor alkalmas az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre. A bejegyzésre való alkalmasság feltételei:
– a kisebbségben maradt tulajdonostársak a határozatban meghatározott határidőn belül írásbeli nyilatkozatot nem tesznek,
– nyilatkozatuk szerint a keresetindítás jogával nem kívánnak élni,
– nyilatkozatuk szerint a keresetindítás jogával élni kívánnak, de a határozat meghozatalától számított 60 napon belül a keresetet nem indítják meg,
– a kisebbségben maradt tulajdonostársak keresetet indítanak, de a felperes a keresetlevélben nem kéri a közgyűlési határozat végrehajtásának felfüggesztését,
– keresetet indítottak, de a keresetlevélben foglalt, a közgyűlési határozat végrehajtásának felfüggesztése iránti kérelmet a bíróság jogerősen elutasította,
– a keresetlevélben foglalt, a közgyűlési határozat végrehajtásának felfüggesztése iránti kérelem alapján a határozat végrehajtásának felfüggesztését a bíróság elrendelte, de a per jogerősen lezárult, és a bíróság a határozatot nem helyezte hatályon kívül.

dr. Szabó Gergely
ügyvéd, irodavezető partner
Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda

Ha tetszett a cikk, kövesse az ÜZLETEMET
a Facebookon!

Még több friss hír

2025. 07. 14., 17:05
Július 14-től pályázhatnak az 5000 lakos alatti települések a helyi közvilágítás korszerűsítésére; a Magyar Falu Program keretében, a Jedlik Ányos Energetikai Program forrásaiból összesen 18 milliárd forint áll rendelkezésre – tájékoztatott Steiner Attila, az Energiaügyi Minisztérium energetikáért felelős államtitkára.
2025-07-14 18:50:00
A július 15-től augusztus 30-ig tartó ellenőrzés-sorozaton a Nébih és a kormányhivatalok szakemberei a nyári lovas táborokat, a fröccsteraszokat, a grillezésre szánt húskészítmény előállítókat, az ásványvíz palackozókat és szikvíz előállítókat, valamint a helyi termelői piacokat vizsgálják.

  Rovathírek: HIPA

A következő két évben több üzemegységet is épít, illetve bővít a Gyermelyi Zrt. A beruházási program egy új, teljesen automatizált magasraktárt, tésztagyári kapacitásbővítést és csomagolásfejlesztést foglal magában.

  BIZNISZPLUSZ PODCAST

Donald Trump kriptoüzlete – és a piachoz kötődő szabályozó tevékenysége – miatt világszerte egyre nagyobb figyelem irányul a digitális valutákra. Mivel a téma egy 2025. július 1-jével érvénybe lépett kriptopiaci törvény miatt itthon is forró, megkértük Kalocsai Kornélt, a Blockchain Magyarország Egyesület alapító-elnökét, hogy segítsen tisztán látni, egyrészt az amerikai elnök által előidézett változásokkal, másrészt azzal kapcsolatban, hogy a kriptopiacot hogyan kellene mindenki javára megtisztítani. A blockchain és kripto szakértő-tanácsadó a leggyakrabban előforduló buktatókra és csalásokra is felhívta a figyelmet.
Érdekes ingatlanpiaci helyzetet teremt a helyi önazonosság védelméről szóló törvény, amely júliustól már hatályba is lép. Sokan gondolják, hogy önmagában a létezése befolyásolhatja az árakat, de ez szinte kizárólag az önkormányzatokon múlik. Bár Szegő Péterrel még a parlamenti szavazás előtt beszélgettünk a témáról, a Duna House PR és elemzési szakértőjeként átfogó képet tudott adni róla, hogy mi történik lokálisan és országosan a jogszabály bevezetése után.
Az Országos Kereskedelmi Szövetség (OKSZ) közölte: sajnálattal veszi tudomásul, hogy a kormány szakmai egyeztetés nélkül hosszabbította meg a hatósági árak rendszerét, hiszen ezzel a szőnyeg alá söpörték a gazdaságban lappangó feszültségeket, amelyek így csak tovább gyűlnek és mindenképpen felszínre kerülnek. Az árrésstop legnagyobb vesztesei éppen a kisboltok lesznek, hiszen lemaradnak az árversenyben a multikkal szemben – vezeti le ebben az epizódban Kozák Tamás. Az OKSZ főtitkára azt is elmagyarázza, miért nincs rendjén az elmaradt egyeztetés és felvázolja a szövetség szakpolitikai javaslatait, amelyek viszont gyógyírt jelentenének – árrésstop helyett.

  Rovathírek: ATOMBUSINESS