A közös tulajdon használatára vonatkozó jog az ingatlan-nyilvántartásban

A közös tulajdon használata

A közös tulajdon a tulajdonjognak a tulajdonostársak közötti eszmei megosztását jelenti. Ez nem jelent automatikus területi vagy más jellegű felosztást a közös tulajdonban álló dologra vonatkozóan. A törvény szerint a tulajdonostársak mindegyikét megilleti az ingatlan egészének birtoklása és használata. E jog korlátját jelenti ugyanakkor, hogy a birtoklásra és használatra vonatkozó jogot egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő lényeges jogi érdekeinek sérelmére. Például az egyik tulajdonostárs nem zárhatja ki a többieket az ingatlan használatából.

A birtoklásra és használatra vonatkozó fenti előírás azonban nem zárja ki, hogy a tulajdonostársak az ingatlan használatát egymás között területileg, időben vagy más megosztással megosszák. Az ingatlan használatának megosztása és rendje több módon is kialakulhat. Például a tulajdonostársak közötti használati megállapodással, a tulajdonostársak szavazattöbbségén alapuló határozattal vagy bírósági ítélettel. A gyakorlatban leggyakrabban a tulajdonostársak közötti megállapodás fordul elő. Különösen, akkor, ha egy közös tulajdonú telken több lakóház van vagy közös tulajdonú épületben több önálló lakrész található. A banki hitelezhetőség tekintetében általában feltétel, hogy a tulajdonostársak között legyen használati megállapodás, amennyiben a közös tulajdonnak csak egy részét érinti a hitelfelvétel.

Közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése

A korábbi ingatlan-nyilvántartási jogszabályok nem tették lehetővé a tulajdonostársak számára, hogy a közös tulajdon használatára vonatkozó jogokat bejegyeztessék a földhivataloknál vezetett ingatlan-nyilvántartásba. Például a használat megosztására vonatkozó megegyezések nem jelenhettek meg az ingatlan-nyilvántartásban. Ez többek között tulajdonosváltozáskor okozhatott gondot. Hiszen a használati megállapodás alapvetően a szerződő tulajdonostársakat köti. Bár a használati megállapodásban szerepelni szokott, hogy a jogutódokra is kiterjed, de ez kétségessé válhatott, ha a jogutód (pl. örökös) a használati megosztásról előzetesen nem tudott. Ilyenkor a tulajdonosváltozással együtt a tulajdonostársak közötti szerződéses megegyezés átszállása kétséges lehetett.

Az új törvény 2025-től lehetővé teszi, hogy a közös tulajdon használatára vonatkozó jogok az ingatlan-nyilvántartásba is bejegyzésre kerüljenek. A közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyezhető közös tulajdonban álló egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára. Ugyancsak bejegyezhető a közös tulajdon használatára vonatkozó jog társasházi ingatlanra vagy az adott ingatlan természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett részére. Nincs kizárva az sem, hogy ezt a jogot például időbeli megosztás alapján jegyezzék be.

A közös tulajdon használatára vonatkozó jog nem jegyezhető be olyan ingatlanra, amely a Földforgalmi törvény szerint földnek minősül (szántó, rét, legelő, szőlő stb.). A közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése több előnnyel is járhat. Jogi szempontból a legfontosabb, hogy a bejegyzéssel e jogosultság bekerül a közhiteles ingatlan-nyilvántartásba. Ezáltal senki nem hivatkozhat eredményesen arra, hogy a közös tulajdon használatára vonatkozó jogról nem tudott vagy nem kellett tudnia. Így nem lehet kétséges, hogy a bejegyzett jogosultság a tulajdonosok jogutódaira is átszáll.

Mi szükséges a használatra vonatkozó jog bejegyzéséhez?

Ahhoz, hogy a közös tulajdon használatára vonatkozó jog az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerülhessen szükséges benyújtani az okiratot, amelyen a használati jog alapul. A közös tulajdon használatára vonatkozó jog következő okiratokon alapulhat:
– a felek egyhangú megállapodása vagy határozata,
– a felek szótöbbséges határozata,
– bírósági határozat,
– a társasház alapító okirata.

A közös tulajdonban álló egész ingatlan használatára vonatkozó jog bejegyzését a tulajdonostársak közösen kérhetik. A társasházi közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzését a társasház közös képviselője kérheti.

Amennyiben a használatra vonatkozó jogot a felek az ingatlan természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett részére kívánják bejegyeztetni, akkor szükséges az ingatlan érintett részét ábrázoló és az ingatlanügyi hatóság által érvényes záradékkal ellátott változási vázrajz elkészítése és benyújtása is.

dr. Szabó Gergely
ügyvéd, irodavezető partner
Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda