A helyi önazonosság védelméről szóló törvényt bemutató második cikkében dr. Szabó Gergely ügyvéd az elővásárlási joggal, illetve a mentességekkel kapcsolatos szabályokat veszi sorra.
2025. július 1. napján hatályba lépett a helyi önazonosság védelméről szóló törvény. Ez új jogi eszközöket biztosít a települések számára ahhoz, hogy megvédjék magukat a nagymértékű és nem kívánt lakosságszám-növekedéssel szemben és a település fejlődési irányát meghatározzák. A törvény által biztosított jogvédelmi eszközök jelentősen befolyásolhatják az ingatlanügyeleteket is, hiszen a helyi önkormányzatok döntésétől függően például elővásárlási jog is alkalmazásra kerülhet. A legfontosabb tudnivalókat dr. Szabó Gergely ügyvéd ebben a cikkben foglalta össze.
Az elővásárlási jog szabályai
A helyi önazonosság védelméről szóló törvény az ingatlannal kapcsolatos ügyek körében lehetővé teszi önkormányzati rendeletben elővásárlási jog biztosítását annak érdekében, hogy a település a nem kívánt ingatlanvásárlást, betelepülést meggátolja.
Arra az esetre, ha az ingatlan tulajdonosa az ingatlant olyan személynek kívánja eladni, aki betelepülőnek minősül. illetve nem élvez mentességet, az önkormányzat elővásárlási jogot biztosíthat sorrendben a következők szerint:
– az önkormányzat, vagy az önkormányzatnak az elővásárlási jog gyakorlására kijelölt, többségi tulajdonában álló gazdasági társasága részére,
– az ingatlannal telekhatáros ingatlan (szomszéd ingatlan) tulajdonosa részére, feltéve, hogy legalább 5 éve tulajdonos,
– az ingatlan fekvése szerinti településen legalább 5 éve ingatlantulajdonnal rendelkező személy részére.
Az elővásárlási jogra vonatkozó önkormányzati rendelet az elővásárlási jogot csak meghatározott ingatlantípusokra is előírhatja.
A jogosultak sorrendisége azt jelenti, hogy a sorrendben előrébb álló jogosult a hátrább állót megelőzően gyakorolhatja az elővásárlási jogot. Ha például az önkormányzat és a telekszomszéd is élni kíván az elővásárlási joggal, akkor az önkormányzat lesz jogosult megvásárolni az ingatlant.Előfordulhat, hogy a jogosultak sorrendjében egy csoportba tartozó több jogosult is élni kíván az elővásárlási joggal. A telekhatáros ingatlan tulajdonosai között az ingatlanon lakóhellyel rendelkezők elővásárlási joga megelőzi a telekhatáros ingatlanon tartózkodási hellyel rendelkezők elővásárlási jogát.
Az ingatlan fekvése szerinti településen ingatlantulajdonnal rendelkezők esetén a településen lakóhellyel rendelkezők elővásárlási joga szintén megelőzi a tartózkodási hellyel rendelkezőkét. Ha pedig több ilyen személy is van, akkor közöttükaz élvez elsőbbséget, akinek az ingatlana az adásvétel tárgyát képező ingatlanhoz közelebb helyezkedik el. (Ezt a szabályt kell alkalmazni, ha például több helyben lakóhellyel rendelkező tulajdonos is élni akar elővásárlási jogával.)
Ha több, azonos ranghelyen álló elővásárlásra jogosult tesz elfogadó nyilatkozatot, akkor az eladó választhat, hogy melyik jogosulttal jön létre a szerződés.
A helyi önazonosság védelméről szóló önkormányzati rendeletben biztosított elővásárlási jog jogosultjai megelőzik a más jogszabály alapján elővásárlásra jogosultakat. Így például a tulajdonostársat a Polgári Törvénykönyv alapján megillető elővásárlási jogot megelőzi az önkormányzat elővásárlási joga.
Az elővásárlási jog gyakorlása
Amennyiben az adásvétellel érintett ingatlan tekintetében az érintett önkormányzat rendelete szerint elővásárlási jog áll fenn, akkor az ingatlan tulajdonosának az adásvételi szerződést az aláírástól számított 8 napon belül az ingatlan fekvése szerinti jegyző részére meg kell küldenie.
A jegyző az adásvételi szerződést megküldi az elsővásárlásra jogosultak közül az önkormányzatnak (ill. a kijelölt önkormányzati gazdasági társaságnak). Megküldi a telekhatáros ingatlan tulajdonosának is. A településen ingatlantulajdonnal rendelkező elővásárlása jogosultakkal pedig hirdetményi úton közli a szerződést a jegyző. Abban az esetben, ha a tulajdonos (eladó) megküldte a jegyzőnek az elővásárlásra jogosult lemondó nyilatkozatát, akkor e jogosulttal a jegyző már nem közli a szerződést.
Az elővásárlási jog jogosultja 30 napon belül tehet az adásvételi szerződésre elfogadó nyilatkozatot. Ugyanezen határidőben nyilatkozhat arról, hogy elővásárlási jogával nem kíván élni. Ha a határidőn belül nem tesz nyilatkozatot, azt úgy kell tekinteni, hogy az elővásárlási jogáról lemondott.
Az elfogadó nyilatkozatot legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni. Meg kell jelölni, hogy az elővásárlási jogosultság mely jogalapon áll fenn. Azt is meg kell jelölnie jogosultnak, hogy a törvényben meghatározott sorrend mely ranghelyén gyakorolja az elővásárlási jogát. Csatolnia kell a jogosultságot bizonyító okiratokat is.
Az elővásárlásra jogosult a nyilatkozatát személyesen adhatja át a jegyzőnek. Tehát postai úton vagy elektronikus úton nem küldheti el. Kivételt képez ez alól az önkormányzat és az elővásárlási jog gyakorlására kijelölt önkormányzati cég.
Ha az elővásárlásra jogosult a 30 napos határidőn belül olyan elfogadó nyilatkozatot tesz, amelyben az adásvételi szerződést magára nézve teljeskörűen elfogadja, akkor a jogosult az adásvételi szerződés szerinti vevő helyébe lép. Az elővásárlásra jogosult adásvételi szerződésbe való belépése akkor következik be, amikor a jegyző az elfogadó nyilatkozatot az eladóval közli. A jogosult az elfogadó nyilatkozatát a nyilatkozattételre nyitva álló 30 napos határidő lejártáig visszavonhatja. A visszavonó nyilatkozat megtételére ugyanazon szabályok vonatkoznak, mint az elfogadó nyilatkozatra.
Ha az ingatlant elővásárlási jogával élve az önkormányzat vagy az önkormányzat többségi tulajdonában álló cég szerzi meg, akkor az ingatlant később csak közösségi célra vagy a lakosság létfeltételeinek biztosítására lehet hasznosítani vagy elidegeníteni.
Mentességek
A törvény számos kivételt tartalmaz a betelepülőre vonatkozó tilalmak és korlátozások alól. Így mentesül, aki
– a településen lakóhellyel vagy ingatlantulajdonnal rendelkező személy hozzátartozója, továbbá akinek a település a származási helye, és e személyek közeli hozzátartozója;
– bizonyítja vagy legalább valószínűsíti, hogy a születését követő 10 évben maga vagy valamely hozzátartozója legalább 12 hónapot a településen élt, és e személy közeli hozzátartozója;
– állami vagy önkormányzati foglalkoztatottként e munkavégzése érdekében települ be a településre (beleértve az állami és többségi önkormányzati tulajdonú cégek alkalmazottjait is), és e személy közeli hozzátartozója;
– egyébként bizonyítja, hogy a településen munkavégzésre irányuló tevékenység végzése céljából települ be a településre, és e személy közeli hozzátartozója;
– lakáscélú állami támogatással történő ingatlanszerzéssel (pl. CSOK) érintett, és e személy közeli hozzátartozója;
– egyház vagy egyházi jogi személy alkalmazottja, és e személy közeli hozzátartozója;
– a településen működő köznevelési vagy felsőoktatási intézmény tanulója vagy hallgatója, és e személy közeli hozzátartozója;
– a településen hitéleti, egészségügyi, sport, szociális, gyermek- és ifjúságvédelmi vagy büntetés-végrehajtási intézményben vagy intézetben él.
Ha az ingatlant megvásárló, illetve a településen lakcímet létesíteni kívánó személy a mentességi feltételek valamelyikének megfelel, akkor sem az elővásárlási jogra, sem pedig a beköltözésre vonatkozó jogi eszközök nem alkalmazhatók vele szemben.
Az önkormányzat jogosult arra, hogy rendeletében további személyi kört mentesítsen, illetve a törvényinél kedvezőbb feltételeket állapítson meg a betelepüléshez.
dr. Szabó Gergely
ügyvéd, irodavezető partner
Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda
Letették a Becton Dickinson környei sterilizáló üzemének alapkövét; a 42,2 milliós beruházás 25 magas hozzáadott értékű munkahelyet teremt.
A francia Framatome fogja szállítani a paksi reaktor irányítástechnikai rendszerét – jelentette be Szijjártó Péter külgazdasági és külügyminiszter.