Valószínű, hogy ismerősen cseng a foglaló szó, hiszen igen ritka, hogy egy adásvételi szerződésben ne szerepeljen. De biztosan jól tudod az új szabályait? Mi az, amit az új Polgári Törvénykönyv másként szabályoz a foglalónál, mint ahogyan korábban már megszoktuk? A kérdésekre dr. Kocsis Ildikó ügyvéd válaszol.
Mi minősül foglalónak, avagy a két eltérő felfogás
Nem is kell túl messzire mennünk a témában, máris belebotlunk az első lényeges különbségbe a foglaló régi és új szabályozásában. Igaz, ez talán a gyakorlatban nem tűnik nagy különbségnek, ám jogilag annál fontosabb. Ugyanis ez az alap kiindulás teszi lehetővé, hogy egész másként kezdjünk el gondolkodni a foglalóval kapcsolatban, mint tettük azt 2014. március közepéig. Nem is csigázom tovább a kedélyeket, mondom, hogy miről is van szó – kezdi írását dr. Kocsis Ildikó az Érthető Jogon.
A régi, vagyis a 2014. március 15. előtti Polgári Törvénykönyv azt mondta, hogy a foglaló nem más, mit valami, amit a szerződéskötéskor a kötelezettségvállalás jeléül lehet adni.
Vagyis a foglalóval „mutatták meg”, hogy mennyire komolyan gondolja valaki az adott szerződés megkötését, mondjuk a szóban forgó lakás megvásárlását.
Ehhez képest az új Polgári Törvénykönyv szerint a foglaló nem más, mint a kötelezettségvállalás megerősítéseként a másik félnek fizetett pénzösszeg.
Gyakorlati különbségek a régi és új foglaló között
A foglaló miben létének fenti, egymástól eltérő meghatározása a gyakorlatban is megmutatkozó különbségeket idéz elő.
Az egyik ilyen lényeges különbség az átadás időpontjában van. A másik abban, hogy hogyan teljesíthető a foglaló, mi szolgálhat foglalóként.
Mikor kell átadni a foglalót?
A régi, vagyis 2014. március 15. előtti foglaló esetén lényeges szabály volt, hogy azt csak a szerződéskötéskor lehetett átadni.
Logikusnak is tűnik, hiszen, ha a foglaló a kötelezettségvállalás jele volt, akkor nyilván nem adhatták oda a kötelezettségvállalás megtörténte, vagyis a szerződéskötés előtt, és azt követően sem. Ezt igen szigorúan ítélték meg a bíróságok is. Ezért is volt oly gyakori, hogy az ingatlan adásvételi szerződés megkötésekor a vevők nagyobb pénzkötegekkel érkeztek, melyet az eladók lelkesen számolgattak az asztalnál.
Ezzel szemben az új szabály már másként áll a foglaló kérdéséhez. 2014. március 15. óta a foglaló a szerződés megerősítésének eszköze.
Mint a szerződés megerősítésének eszköze, nem feltétel, hogy azt csak a szerződés megkötésekor lehet átadni. Átadható akár később is, ha a felek úgy kívánják módosítani a szerződést. Sőt, arra is van lehetőség, hogy a korábban átadott összeget minősítsék a felek foglalónak.
Hogyan teljesíthető a foglaló?
Nézzük ismét a régi szabályt. Korábban, mivel a szerződéskötéskor kellett a foglalót átadni - nem előbb és nem később - az leginkább készpénzben történt.
A bírói gyakorlat nem volt teljesen egységes, hiszen volt olyan döntés, ami egyértelműen kimondta, hogy csak a készpénzben fizetett összeg lehet foglaló, mert az átutalás már mindenképpen a szerződés megkötését követően történhetett. Még akkor is, ha a vevő ott helyben indította el a foglaló utalását. Hát igen, akkoriban még nem „kényeztettek” bennünket a bankok az azonnali utalás lehetőségével, és a pénz legjobb esetben is csak másnap érkezett meg ténylegesen az eladóhoz.
Említettem, hogy nem volt egységes a bírói ítélkezés. Volt olyan döntés is, ami lehetővé tette a foglaló átutalással történő fizetését, bár az utalás akkortájt sem ért oda hamarabb. A bíróság ennek ellenére úgy látta, hogy a foglaló a szerződéskötéskor átadott átutalási megbízással is teljesíthető volt, ha volt elegendő fedezet a vevő számláján. Ez azonban már mind a múlté.
Az új törvény alapján a foglaló nem kell, hogy a szerződés megkötésével egyidejűleg kerüljön kifizetésre.
Bár a telefonos bankolás és azonnali jóváírások világában az utalással történő azonnali átadásnak sem lenne különösebb akadálya, a szabály nem emiatt más. Ma már a foglaló új „felfogásával” a foglalót később is ki lehet kötni és át lehet adni. Sőt annak sincs akadálya, hogy a szerződés aláírását megelőzően átadott összeget minősítsék foglalónak a szerződésben.
A lehetőség meg van rá, hogy ne a szerződés aláírásakor adják át a foglalót, a gyakorlatban továbbra is megmarad a régi beidegződés. Talán nem véletlenül. Hiszen, ami már egyszer nálunk van, az a biztos – vélik sokan.
Csak pénz lehet foglaló
Van egy olyan új előírás is, ami korábban nem létezett. Igaz, a gyakorlaton nem sokat változtat.
A régi szabály szerint a foglaló pénz vagy más dolog lehetett. Így elviekben fennállt a lehetősége, hogy foglalóként pénz helyett valami mást határozzanak meg a felek. Igaz, ez nyilván nem lehetett gyakori, ha egyáltalán előfordult.
Az új szabályozás egyértelművé teszi, hogy a foglaló csak pénz lehet. Nem adhatunk foglalóként sem zongorát, sem a nagyi arany ékszereit.
Az új szabály nem véletlenül tette egyértelművé, hogy a foglaló csakis pénz lehet, akár készpénz, akár átutalás formájában kerül is az eladóhoz. A foglaló szabálya alapján ugyanis van olyan eset, amikor azt kétszeresen kell visszafizetni. Márpedig igen nehéz lenne a nagyi arany karkötőjét hirtelen „megduplázni”, ha a kétszeres visszaadásra kerülne sor.
Amit semmiképpen se hagyjunk ki a szerződésből
A szerződésből egyértelműen ki kell tűnnie, ha a felek valamilyen pénzösszeget foglalónak tekintenek. Ezt a legegyszerűbb úgy megvalósítani, ha egyértelműen leírjuk, hogy bizonyos összeget foglalónak minősítünk, annak tekintünk, vagy az foglalóként kerül kifizetésre.
Talán így már érthetőbb a foglalóval kapcsolatos szabályozás. Remélem, igen.
dr. Kocsis Ildikó
ügyvéd
Érthető Jog
Kávéval töltik meg az Akváriumot október 8-án.
Befejezték annak a tíz kútnak a kialakítását a Zaporizzsjai Atomerőmű közelében, amelyekkel az erőmű hűtővízellátása hosszú távon megoldható – tájékoztatott a Nemzetközi Atomenergia Ügynökség.