Egységesebb keretrendszert adna a lakhatási válsággal küzdő városoknak az Európai Bizottság új rendelettervezete, amiben leginkább a rövid távú lakáskiadás és a befektetési célú ingatlanhasználat korlátozására dolgoztak ki keretrendszert. A tervezet önmagában nem vezet be tiltásokat: a tagállamok és önkormányzatok dönthetnének a beavatkozásról, szigorú feltételek és bizonyítási kötelezettség mellett. Magyarországon elsősorban Budapest, valamint több egyetemváros lehet érintett, miközben az uniós csomag másik fontos iránya a lakáskínálat bővítése, az engedélyezés gyorsítása és a bérlakásfejlesztések ösztönzése.
Új korszak kezdődött az európai lakáspolitikában: az Európai Bizottság szeptember elején bemutatta a megfizethető lakhatásról szóló rendelettervezetét, ami egyszerre adna nagyobb mozgásteret a lakhatási problémákkal küzdő városoknak, és ösztönözné a lakáskínálat bővítését. A tervezet ugyanakkor nem jelent automatikus Airbnb-tilalmat vagy befektetési célú lakásvásárlási korlátozást, ezekről továbbra is a tagállamok és az önkormányzatok dönthetnének.
Búcsú a lakhatási stressztől?
„Az egyik legfontosabb változás az lehet, hogy az uniós szabályozás világosabb jogi keretet teremtene azoknak a városoknak, amelyek a rövid távú lakáskiadás vagy a befektetési célú lakásvásárlások korlátozásával próbálnák enyhíteni a lakhatási feszültségeket. Ugyanakkor a javaslatból az is egyértelmű, hogy önmagában a korlátozás nem oldja meg a lakáshiányt. Ehhez mindenekelőtt több új lakásra, gyorsabb fejlesztésekre és nagyobb kínálatra van szükség” – mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
Az uniós javaslat szerint korlátozás csak pontosan meghatározott, úgynevezett lakhatási stressz alatt álló területeken lenne bevezethető. Ehhez egyszerre három dolgot kellene igazolni:
1. az ingatlanárak és a jövedelmek aránya tartósan magas: egy átlagos lakás ára eléri vagy meghaladja a nyolcévnyi átlagos nettó jövedelem összegét.
2. a helyzet az elmúlt években romlott: a mutató az elmúlt 10 évben emelkedett, és
3. a lakhatási nyomás várhatóan a következő három évben sem enyhül.
A korlátozások legfeljebb öt évre szólhatnának, és rendszeresen felül kellene vizsgálni őket.
Magyarországon várhatóan Budapest kerülhetne leginkább ebbe a körbe, valamint az kiemelt egyetemvárosok. A jelenlegi hivatalos béradatok és a kínálati négyzetméterárak alapján egy 60 négyzetméteres budapesti lakás ára nagyságrendileg 11-13 évnyi nettó jövedelemnek felel meg, miközben országosan ez az arány alacsonyabb. A megyeszékhelyeken átlagosan 8-9 évre jutó átlagbér is elég lehet.
Balogh László azonban felhívta a figyelmet arra, hogy sok függ attól, mely városok kerülhetnek be a szabályozási körbe. A pontos besorolás az uniós módszertantól és az alkalmazott jövedelmi szintektől is függ.
Látható az Airbnb-szabályozás hatása, de komoly dilemma előtt állnak a jogalkotók
A rövid távú lakáskiadás szabályozásával több belvárosi kerület is foglalkozik: Terézvárosban idén januártól betiltották a rövid távú bérbeadást, a VIII. kerület jövőre 3,5 százalékban maximalizálta a rövid távra kiadható lakások számát a kerületben, és az I. kerület is napirendre vette a szabályozás kérdését. Az ingatlan.com adatai szerint a VI. kerületi korlátozás bevezetését követően 34 százalékkal nőtt a hosszú távra kiadó lakások kínálata Terézvárosban, az érdeklődés 32 százalékkal emelkedett, az átlagos bérleti díj pedig 300 ezerről 280 ezer forintra mérséklődött. Ez arra utal, hogy a szabályozás helyben érezhetően átrendezheti a kínálatot, de a teljes lakáspiaci kínálati problémát önmagában nem oldja meg.
Az uniós csomag ezért a korlátozások mellett sokkal nagyobb hangsúlyt helyez a kínálat növelésére is. Az Európai Bizottság gyorsabb engedélyezést, barnamezős fejlesztéseket, bérlakás- és kollégiumépítést, telekbankok létrehozását, valamint az üresen álló lakások hasznosítását ösztönözné. Balogh László a 2022-es népszámlálási adatokat idézve hozzátette: „Magyarországon közel 572 ezer nem lakott lakóingatlant tartottak nyilván, Budapesten pedig több mint 160 ezer ilyen lakóingatlan volt. A szakember szerint ezeknek a lakóingatlanok egy jelentős része nem áll üresen, csak másként van hasznosítva. Egy másik része ténylegesen nem is lakható vagy jelentős felújításra szorul, ezen a téren emiatt még lehet jelentős tartalék.”
Az ingatlan.com szakértője szerint a szabályozói dilemmáját az okozza, hogy egyszerre kellene biztosítani a magántulajdon szentségét és az ingatlantulajdonosok jogait, valamint eszköztárat adni a helyi és kormányzati jogalkotók kezébe a megfizethető lakhatás megteremtése érdekében.
Hiányzó új lakások és támogatás a kormányzati lakáspolitikának
A javaslat egyébként pénzügyi oldalról is erősítené a lakásprogramokat: uniós és európai beruházási banki forrásokból több tízmilliárd euró mozgósítását irányozza elő. A megfizethető lakhatásról szóló rendelet ezért irányvonalaiban és anyagilag is támogatást nyújthat a kormányzat eddig megismert lakáspolitikai céljainak.
Balogh László szerint a magyar lakáspiac szempontjából hosszabb távon éppen ez lehet a fontosabb elem. „A hazai lakáspiac egyik legnagyobb problémája továbbra is az, hogy kevés új megfizethető lakás épül, miközben a jó adottságú nagyvárosi területeken erős a kereslet. Ha az uniós kezdeményezés valóban gyorsabb engedélyezést és több forrást hoz a lakásépítésekhez, annak sokkal szélesebb körű és tartósabb hatása lehet, mint bármilyen egyedi korlátozásnak.” Az újlakás-építések felfutása pedig hozzájárulna a lakásállomány minőségi megújulásához és energiahatékonyságának növeléséhez, amire szintén nagy szükség lenne.
Az ingatlan.com szakértője kiemelte: a bizottsági javaslat egyelőre nem végleges: azt még az Európai Parlamentnek és a Tanácsnak is el kell fogadnia, a jogalkotási folyamat pedig akár másfél-két évig is eltarthat. Az elfogadott rendelet és az abban lefektetett szabályok viszont közvetlenül hatályba lépnek Magyarországon is.
„A magyar beruházás nagyon előrehaladott, ugyanakkor rendkívül komplex. Sok mindent újra kell gondolnunk ebben a projektben, rengeteg megoldandó feladat van, hogy az előnyt, amire Magyarország szert tett, valódi hozzáadott értékké, profittá tudjuk kovácsolni.”