A prémium észak-budapesti és Dunakanyar-menti lokációk árai lassan megközelítik a balatoni szintet, miközben az olcsóbb szegmensben a hitelből vásárlók vannak többségben. A piac ezzel párhuzamosan végleg elveszíti klasszikus nyaralóövezeti jellegét: a vevők kétharmada ma már Budapestről érkező kiköltöző, aki állandó lakhatásra alkalmas, négyévszakos vízparti otthont keres – derül ki az OTP Ingatlanpont legfrissebb piaci elemzésből.
A budapesti és Pest vármegyei vízparti piac két élesen elkülönülő szegmensre oszlik, a lokáció és az infrastrukturális beágyazottság komoly árkülönbségeket eredményez. A Dunakanyar, Szentendre, Leányfalu, Budakalász (Omszki-tó) és a fővárosi Római-part alkotják a piac legdrágább részét. Itt a vízparti házak és nyaralók reális sávja 700 ezer és 1,4 millió forint között mozog négyzetméterenként, de a közvetlen vízkapcsolatos vagy új építésű prémium ingatlanoknál ez lényegesen magasabb is lehet – igazodva a budapesti új építésű lakások 1,5 millió forint feletti átlagárához.
Északi luxus és déli racionalitás: akár kétszeres szorzó is lehet az árakban
Ezzel szemben a Ráckevei-Soroksári Duna-szakasz (RSD), a Csepel-sziget, valamint Szigetszentmiklós, Ráckeve, Dömsöd, Kiskunlacháza, Tököl és Szigetcsép környéke az elérhetőbb árszintje miatt mutat rendkívül élénk tranzakciós aktivitást, és mind a nyaralófunkciót, mind az állandó lakhatást keresők körében népszerű. A tényleges tranzakciós kosárérték a használt nyaralók és lakóházak esetében 55–85 millió forint között alakul, míg az új építésű vízközeli projektlakásoknál a 75–120 millió forintos sáv a jellemző. A közvetlen, privát vízparttal rendelkező prémium szegmensben a 150 millió forint feletti ügyletek sem ritkák.
A fenti négyzetméterárakkal a budapesti agglomeráció ma már szinte utolérte a Balaton árait, ahol hasonló, 1–1,5 millió forintos sávban már lehet használt lakásokat vásárolni.
Az Otthon Start szigorú szűrő a prémium szegmensben
A finanszírozási szerkezet jelenleg teljesen kiegyensúlyozott: a tranzakciók 45–55 százaléka készpénzből, míg a fennmaradó rész hitelből valósul meg. Az Otthon Start program bevezetése érezhetően megemelte a hitelre vásárlók érdeklődését, ugyanakkor a támogatás jogszabályi feltételei sokakat elriaszthatnak.
„Az Otthon Start rendeletben meghatározott teljes ár és négyzetméterár plafon miatt a belső budapesti és a prémium északi vízparti újépítésű projektek jelentős része kiesik a körből. Ez a hiteles keresletet egyértelműen az RSD, a Csepel-sziget agglomerációs települései, valamint a Velencei-tó irányába tereli, ahol a négyzetméterárak általában még a limit alatt maradnak” – világít rá dr. Polonkai Pálma, az OTP Ingatlanpont budapesti régióvezetője.
A piac bünteti a korszerűtlen nyaralókat, pörög az alku
Bár a vevők szélesebb kínálatból válogathatnak a piacon, a jól beárazott, alacsony fenntartású ingatlanok gyorsan elkelnek. A statisztikák szerint a budapesti agglomeráció vízparti ingatlanjainál 3–6 százalék az átlagos alku mértéke, ám az elavult vagy túlárazott nyaralóknál ez a sáv azonnal 8–10 százalékra ugrik. Az elmúlt negyedévben az aktív megbízások 25–35 százalékánál kellett árat csökkenteni ahhoz, hogy egyáltalán érdemi érdeklődő jelentkezzen az OTP Ingatlanpont szakemberének tapasztalatai szerint.
A piac ma már rendkívül szigorúan bünteti az elavultságot: a szigetelés hiánya, a korszerűtlen fűtés és a téli használhatatlanság 10–20 százalék közötti azonnali hátrányt jelent egy modernizált, egész évben lakható ingatlanhoz képest. A vízparti használt házak átlagos értékesítési ideje reálisan 90–150 nap között mozog, míg az új projektek értékesítése 120–240 napot vesz igénybe.
Egyre többen hagyják ott végleg a fővárost
Az agglomerációban is megfigyelhető az a tendencia, ami a Velencei-tó és a Balaton piacain: ma már nem elsősorban nyaralót keresnek az emberek, hanem egyre többen egész évben lakható ingatlanokra vadásznak, melyek megvásárlásával hátat fordíthatnak Budapestnek. Ehhez persze a home office lehetősége mellett szükséges a megfelelő közlekedési infrastruktúra is. Tapasztalatok szerint ma már kétharmad részben budapesti kiköltözők teszik ki a vevői réteget, csak egyharmad a helyi vásárlók aránya.
A tavaszi-nyári szezonban a tranzakciók számában mérsékelt élénkülés, az árak tekintetében pedig stabilizáció várható az OTP Ingatlanpont szakembere szerint. A legkeresettebb kategóriát az 50–90 négyzetméteres, téliesített, alacsony rezsijű (hőszivattyús vagy napelemes) ingatlanok jelentik a 60–100 millió forint közötti sávban, amelyek a fővárostól 30–60 perces utazási távolságra találhatók.
„Az eddigieken túl még egy új trend kezd kibontakozni az országban, a tömegturizmus elől menekülők körében megjelent a kereslet a kisebb, csendesebb vizek, a dél-dunántúli régióban például Orfű és Dombori iránt is” – magyarázza Markó Ildikó, az OTP Ingatlanpont dél-dunántúli régióvezetője.
„A Roszatom Műszaki Akadémián képzett szakemberek már most olyan kompetenciákat sajátítottak el, amelyekre az erőművi blokkok üzembe helyezésének minden szakaszában szükség lesz.”