Az elmúlt 25 évben nem volt példa olyan mértékű reál lakásár-emelkedésre, mint tavaly, ennek köszönhetően jelentősen nőtt a lakások túlértékeltsége – olvasható a Magyar Nemzeti Bank legfrissebb Lakáspiaci jelentésében. A jegybank előrejelzése szerint idén már mérséklődhet az áremelkedési ütem, de a túlértékeltség valószínűleg ezzel is magas szinten marad.
2025-ben nominálisan 23,5 százalékkal, reálértéken pedig 19 százalékkal emelkedtek országosan a lakásárak, ez volt az elmúlt 25 év legnagyobb reál áremelkedése – derül ki az MNB nemrég publikált Lakáspiaci jelentéséből. Ezzel megerősítést nyert, hogy tavaly folytatódott a megelőző évi intenzív drágulás a piacon.
Az árak szárnyalása oda vezetett, hogy az év végén már 22,5 százalékkal voltak túlértékeltek országosan a lakások, vagyis ennyivel kerültek többe, mint amit a fundamentumok indokoltak volna. Ennél nagyobb túlértékeltségre az elmúlt húsz évben csak egyszer volt példa az MNB adatsora alapján, 2022 második negyedévében. Budapesten átlagosan 20,7 százalékos volt a túlértékeltség a kiadvány szerint, ami új történelmi rekord az idősor szerint.
A jelentés arra is keresi a választ, mi okozza a lakások rekord túlértékeltségét, ebből a szempontból több mutatót is vizsgálnak. Kiemelik, hogy az újlakás-árak építési költségektől elmaradó dinamikája valamelyest ellensúlyozta a lakásárak többi fundamentumtól való elszakadását. A tavalyi negyedik negyedévben az előző év azonos időszakához képest a bérleti díjak 6 százalékkal, a háztartások rendelkezésre álló jövedelme 7 százalékkal, a piaci kamatláb mellett átlagbérből megfizethető hitelösszeg pedig 9 százalékkal emelkedett. Ezen dinamikákat a lakásárak növekedési üteme jelentősen meghaladta, ami arra utal, hogy a lakáspiaci kereslet aktuális szintje hosszú távon nem fenntartható – szögezi le az MNB. A beruházások oldaláról azonban a lakáspiac továbbra sem mutatta a túlfűtöttség jeleit, és az is a túlértékeltség növekedése ellen hatott, hogy az újlakások ára 2025-ben lassabban emelkedett az építési költségeknél.
Az MNB becslései szerint 2025-ben 152 ezer lakáspiaci tranzakció történt a magyar piacon (magánszemélyek 50 százalékos tulajdonszerzéseit is figyelembe véve), ez szinte egybevág a korábbi 140-150 ezres szakértői becsléssel. A jegybank adatai szerint az idei első negyedévben már 18 százalékkal csökkent a lakáspiaci forgalom az egy évvel korábbihoz képest.
„A tavaly szeptemberben indult Otthon Start program egyértelműen átrendezte a lakáspiacot, az első hónapok robbanásszerű érdeklődése után az év utolsó hónapjaiban már lassult a kereslet, majd 2026 elején megint élénkülés látszott, ez azonban elmaradt az igen magas 2025-ös bázisszintektől” – kommentálta a kiadvány megállapításait Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.
Az MNB kiemelte, hogy a kedvezményes hitelprogram a lakáspiac szerkezetét is jelentősen átrajzolta, Budapesten például egy év alatt 25 százalékról 40 százalékra emelkedett az elsőlakás-vásárlók aránya, miközben a befektetők már inkább a piac eladói oldalán jelentek meg. Utóbbi okát a csökkenő bérleti hozamokban, illetve a jelentős túlértékeltségben látja a jegybank.
A kiadott használatba vételi engedélyek száma tavaly 8 százalékkal csökkent az előző évhez képest, így mindössze 12 ezer újépítésű lakóingatlan kapott engedélyt, ami közel évtizedes negatív rekord. Ugyanakkor a kiadott építési engedélyek száma 37 százalékkal megugrott, ami elsősorban a fővárosban és a megyei jogú városokban növelheti a kínálatot a következő években. Az év egészében az MNB szakemberei közel 16 ezer lakás átadására számítanak, ami 30 százalékos növekedést jelentene 2025-höz képest. Hozzáteszik, hogy az újlakás-piacon érdemben bővülhet a kínálat az Otthon Starthoz kapcsolódó kiemelt projekteknek köszönhetően, azonban egyelőre még nem indultak el nagy számban ezen fejlesztések. Az április közepéig kiemelt 31 – ebből Budapesten 22 – lakóingatlan beruházásból az első negyedév végén összesen 4 állt értékesítés alatt nagyjából 1200 lakással.
Az idei évvel kapcsolatban a jegybank kiemeli, hogy Budapesten tovább mérséklődhet az éves lakásár-dinamika a második negyedévben. Előrejelzésük alapján országos átlagban 4,5 százalékos negyedéves drágulás várható, ezzel a lakásárak éves növekedési üteme 19,1 százalékot érhet el. Budapesten 1 százalékos negyedéves áremelkedést követően 10,9 százalékra mérséklődhet az éves lakásár-dinamika a második negyedévben.
„Ez a becslés egybecseng a szakértői előrejelzésekkel, amelyek szintén a lakásárak emelkedésének szelídülését vetítik előre az idei évre, de arról egyelőre korai lenne beszélni, hogy megállna a drágulás” – hangsúlyozta Valkó Dávid.
„A Roszatom Műszaki Akadémián képzett szakemberek már most olyan kompetenciákat sajátítottak el, amelyekre az erőművi blokkok üzembe helyezésének minden szakaszában szükség lesz.”